1/10/2021. Választottbírósági ítélet

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. A felperesi gazdálkodó szervezet főtevékenységként ingatlanügynöki tevékenységgel foglalkozó korlátolt felelősségű társaság volt, amely egy ingatlanközvetítő és tanácsadó rendszer önálló értékesítőjeként tevékenykedett. Ingatlanügynöki ügykörében eljárva a felperes az általa a másik fél közreműködése nélkül, több szerződés megkötése céljából egyoldalúan előre meghatározott megbízási szerződés formanyomtatványt, úgynevezett blankettaszerződést használt mellékleteit az Általános Szerződési Feltételek (ÁSZF) és az Ingatlan Adatlap képezte.
2. Az előrenyomtatott megbízási blankettaszerződésbe a szerződéskötéskor utólag csak a megbízó nevét, adatait és az ingatlanközvetítési megbízási tárgyát képező ingatlan helyrajzi számát, címét, valamint a megbízó tulajdoni arányát írták be, x jelzéssel megjelölték a megbízó által választott megbízási csomagot, majd a nyomtatványt keltezték és a felek aláírták. Ingatlan adásvételi megbízás esetében a szerződés csomagonként előre tartalmazta a megbízási díj ingatlaneladási árához igazodó százalékos mértékét, amelyet a szerződésen kézzel csak akkor változtattak meg, ha e százalékos mértékben a felek az előnyomtatott értékhez képest eltérően állapodtak meg.
3. A megbízási szerződés blankettában a szerződő felek úgy állapodtak meg, hogy amennyiben a megbízott által közvetített személlyel az adásvételi szerződés létrejön, az a megbízás teljesítésének minősül, és megbízottat a megbízási díj megilleti. Az ÁSZF az ingatlan tulajdonosváltozással járó lehetséges ügyleteknek tizenegy fajtáját sorolta fel, ezek közül az első a visszterhes tulajdonosváltozás alapesete, az adásvétel volt, amelynek létrejöttére a perbeli megbízás minden fogalmi kiterjesztés nélkül irányult.
4. Az ÁSZF szerint a megbízott által közvetítettnek volt tekintendő minden olyan személy, aki a megbízott irányában írásban elismerte, hogy az ingatlan eladására irányuló szerződés lehetőségéről a megbízottól szerzett tudomást, ha ezt a megbízott a Helyszíni Szemle Nyilatkozat vagy más alkalmas bizonyíték útján hitelt érdemlően tudta igazolni. A megbízó a vételi ajánlat elfogadásáról 48 órán belül volt köteles a megbízottat értesíteni, és a megbízott megbízási díjjogosultsága ilyenkor az ajánlat elfogadásakor nyílt meg, ha pedig a megbízó az értesítési kötelezettségét elmulasztotta, úgy a megbízott a megbízási díjat a vételi ajánlat elfogadásáról való tudomásszerzésének napján volt jogosult esedékessé tenni.
5. A perbeli megbízási szerződést megbízóként az I. r. alperes a II. r. alperes képviseletében is eljárva kötötte meg a felperessel, mint megbízottal, ingatlan eladásának közvetítésére. A szerződés szerint a megbízási díj a közvetített szerződés létrejöttekor volt esedékes.
6. A felperes az értékesítésre felkínált ingatlant bemutatta egy érdeklődő részére. A Helyszíni Szemle Nyilatkozatot az érdeklődő, az I. r. alperes és a felperes írták alá, s ebben az I. r. alperesi megbízó úgy nyilatkozott, hogy amennyiben az okirat szerinti érdeklődővel jön létre az adásvételi szerződés, úgy a felperes megbízási díjának jogalapját az I. r. alperes nem vitatja. A felperes elektronikus üzenetben is értesítette az I. r. alperest, megjelölve az érdeklődő nevét és lakcímét, ekként is rögzítve a bemutatás megtörténtének tényét.
7. Ezt követően a felperes tudomására jutott, hogy az alperesek a felperes által közvetített érdeklődővel kötöttek adásvételi szerződést a megbízási szerződés szerinti ingatlanra, amely tényt az ingatlan-nyilvántartás is megerősítette. Ebből a tényből a felperes azt a megállapítást vonta le, hogy őt a megbízási szerződés szerinti megbízási díj megilleti. Minthogy pedig előtte a tényleges vételár nem volt ismert, az ingatlannak a megbízás során irányadó vételárát tekintette alapnak, s az ennek megfelelő összegű megbízási díjra formált igényt, felszólítva az alpereseket az ellenszolgáltatás megfizetésére szólította fel, közölve azt a körülményt is, hogy a számla kiállítására a kifizetéskor kerül sor. A felszólítás eredménytelen maradt, ezért a felperes a követelését a Választottbírósághoz benyújtott keresetében érvényesítette.

A peres felek nyilatkozatai

8. A felszólítás eredménytelen maradt, ezért a felperes a követelését a Választottbírósághoz benyújtott keresetében érvényesítette. Kereseti igényét arra alapította, hogy az alperesek által értékesítésre felkínált ingatlant az érdeklődőnek igazoltan, az érdeklődő és az I. r. alperes által írásban elismerten, elsőként bemutatta. Az alperesek az ÁSZF szerinti értesítési kötelezettségük teljesítését elmulasztották, majd az ingatlan-nyilvántartásból származó felperesi tudomásszerzésre alapított megbízási díjfizetési igény teljesítését megtagadták.
9. Az alperesek sérelmezték, hogy a felperes az ÁSZF-ben kiterjesztette az eladás fogalmát a jogszabályban rögzített és köztudomású fogalomhoz képest, s ezért erről, mint a jogszabályoktól és a szokásos szerződési gyakorlattól lényegesen eltérő feltételről a Ptk. 6:78.§-ának (2) bekezdése alapján a felperesnek az ő bizonyítási terhének körébe eső külön tájékoztatást kellett volna adnia az alperesek részére.
10. Az alperesek a szerződés és az általuk is elismerten annak részét képező ÁSZF egyes pontjainak semmisségére is hivatkoztak, továbbá a felperes által alkalmazott Helyszíni Szemle Nyilatkozatot is támadták, egyrészt blanketta jellegére és tartalmának tisztességtelenségére alapítottan, másrészt a Nyilatkozaton szereplő „érdeklődői” aláírás valódiságát is kétségbe vonták. Vitatták továbbá a megbízási szerződés érvényességét a Ptk. 6:104.§-ának [Egyes tisztességtelen kikötések fogyasztói szerződésben] tekintetében, a tisztességtelennek minősülő kikötések, és az ellenkező bizonyításig tisztességtelennek tekintendő kikötések esetkörében is. Az (1) bekezdés a) pontja alapján állították, hogy a szerződés feltételeinek értelmezésére a vállalkozás egyoldalúan volt jogosult, az (1) bekezdés b) pontja alapján, hogy a teljesítés szerződésszerűségének megállapítása kizárólag a vállalkozás jogosultsága volt, az (1) bekezdés c) pontja alapján, hogy a fogyasztót a szerződés teljesítésre kötelezte abban az esetben is, ha a vállalkozás nem teljesítette szerződést, a (2) bekezdés j) pontja alapján pedig, hogy a fogyasztót a szerződés túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezte, ha a fogyasztó nem teljesít vagy nem szerződésszerűen teljesít. Ez utóbbival szoros összefüggésben az alperesek hivatkoztak a szerződés uzsora jellege (Ptk. 6:97.§) miatti semmisségére, és támadták a szerződést – a megtámadási határidő lejártát követően kifogásként – a feltűnő értékaránytalanság (Ptk. 6:98.§) jogcímén is.
11. Az alperesek saját maguk, mint fogyasztók érdekében (Ptk. 103.§ (3) bek.) a feltételek tisztességtelensége körében az egyedi megtárgyalás és az egyértelműség hiányát is sérelmezték.
12. Az alperesek úgy ítélték meg, hogy a felperes a szerződést nem teljesítette, mindössze az ingatlan egyszeri bemutatásával felmerült költségeire tarthatna igényt a szerződés, ehelyett azonban a tisztességtelen szerződéses pontok alkalmazásával olyan összegű díjra tart igényt, amely a szolgáltatásának és teljesítésének a szerződésben foglaltaknak megfelelő és teljes körű lett volna. Az alperesek szerint a megbízási szerződés alapján tisztességtelen őket arra kötelezni, hogy egy egyórás munkáért a kereseti követelés szerinti díjat fizessék meg a felperesnek. Az alperesek hangsúlyozták, hogy a felperes általi ingatlan-bemutatás után a vevő a továbbiakban a felperes helyett másik ingatlanközvetítő cég együttműködésével járt el, és így vásárolta meg az ingatlant; ezt az irodát a vevő választotta, az alperesek pedig a másik ingatlaniroda részére a közvetítő díjat az eredményes értékesítés fejében meg is fizették, a felperes részére történő teljesítést pedig, a szerződés felperesi nem teljesítésére hivatkozva, megtagadták. Az alperesek e szerződésértelmezésük alátámasztására hivatkoztak arra, is, hogy a szerződést a II. r. alperes azzal mondta fel, hogy az ingatlan értékesítése megtörtént.
13. Az alperesek arra is hivatkoztak, hogy a felperes azzal is megtévesztette őket, hogy nem hívta fel az I. r. alperes figyelmét arra, hogy az alperesi megbízót a szerződés felperesi teljesítésének, az eredményben való felperesi közreműködés hiányának esetében is díjfizetési kötelezettség terheli a felperessel szemben.
14. Az alperesek a fentieken túlmenően a megbízási szerződés érvénytelenségét arra is alapozták, hogy a felperes az alperesek által meg nem fizetett megbízási díjáról nem állított ki számlát, ennek hiányában pedig a felperesnek az alperesekkel szemben nem keletkezett a követelése érvényesítésére szolgáló jogalapja. E jogállításának alátámasztására hivatkozott a számviteli törvényre és az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 159.§-ának (1) bekezdésére, 160.§-ának (1)-(2) bekezdéseire, és 163.§-ának (1)-(2) bekezdéseire.
15. Arra a körülményre, hogy a szerződés írásbeli, az ingatlan eladásának megtörténtére hivatkozó felmondását a II. r. alperes küldte meg a felperesnek, az alperesek azt sérelmezve hivatkoztak, hogy a felperes elmulasztotta a II. r. alperest tájékoztatni arról, hogy a szerződés megszűnéséhez az I. r. alperes nyilatkozata szükséges, s hogy a felmondás azért volt szabálytalan, mert a II. r. alperes a szerződésnek nem volt alanya, így azt felmondani nem is tudta.
16. Az alperesek védekezésének kiemelkedő, nyomatékosan hangsúlyozott eleme volt az, hogy a II. r. alperes a megbízási szerződés megkötésében személyesen nem vett részt, azt nem írta alá, az I. r. alperes pedig a II. r. alperes képviseletében nem járt el.

A Választottbíróság ítélete

17. A megbízási szerződés, az ÁSZF egyes pontjainak semmissége, szerződés-blanketta támadott rendelkezéseinek érvényessége körében az alperesek indítványtétel nélkül javasolták a Választottbíróságnak az ügyészség megkeresését közérdekű keresetindítás céljából, ezt azonban a Választottbíróság azért is szükségtelennek tartotta, mert a felperes igazolta, hogy az általa alkalmazott blanketták miatt az ügyészség már kezdeményezett bírósági felülvizsgálatot, amelynek során a bíróság a felperesi blankettákat a fogyasztói szerződéses feltételek tisztességtelensége szempontjából felülbírálta, jogerősen megállapítva egyes akkori felperesi feltételek tisztességtelenségét, a felperes pedig a blankettáit ezt követően – így a perbeli esetben is – a mindezeknek megfelelően módosított tartalommal alkalmazta. Mindemellett a Választottbíróság rámutatott arra, hogy a közérdekű kereset alapján korábban eljárt bíróság a feltételeket absztrakt módon, kizárólag szövegezésüket tekintve vizsgálta, s az ennek során tett általános megállapításai a blankettákkal kapcsolatos konkrét esetre vonatkozó jelen jogvitában eljáró Választottbíróságot nem kötötték.
18. A Helyszíni Szemle Nyilatkozat vizsgálata során a Választottbíróság arra a megállapításra jutott, hogy az ebben foglalt érdeklődői és megbízói egyoldalú jognyilatkozatokra az előre meghatározott és egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltételek tisztességtelenségének szabályait azért nem lehetett alkalmazni, mert ezek a jognyilatkozatok olyan egyedi megtárgyalást, értelmezést, külön figyelemfelhívást nem igénylő egyszerű, világos és egyértelmű puszta tényállításokat tartalmaztak, amelyek a jóhiszeműen eljáró fogyasztó számára is teljesen érthetőek voltak (az ingatlant a felperes ügynöke mutatta meg részemre először vagy sem, az érdeklődőt a megbízónak a felperesi ügynök mutatta-e be, vagy sem, ha az érdeklődővel kötök szerződést, ez a megbízási díjigényt megalapozza stb.).
19. E saját kijelentéseket a megtételük után méltányolhatóan nem lehet tisztességtelenség címén támadni amiatt, hogy bizonyos körülmények miatt utóbb e ténybeli nyilatkozatok hátrányosnak mutatkoztak a nyilatkozattevőkre. A Választottbíróság ezért a Helyszíni Szemle Nyilatkozat tartalmának előre meghatározottság és az egyedi megtárgyalás hiánya miatti kifogásolását megalapozatlannak találta. A felperestől nem volt elvárható az sem, hogy a helyszíni szemle nyilatkozatminta további, a perbeli mintától eltérő szövegezésű, az érdeklődő felperestől való első tudomásszerzésének hiányát rögzítő szövegezésű változatát csatolja, mert ez a blanketta éppen a Megbízott általi szerződésszerű közvetítést igazoló, a megbízási díj jogalapjának megalapozására alkalmas, célhoz kötött rendeltetést szolgálta.
20. Más volt a helyzet a megbízási szerződés és az ÁSZF szerződéses tartalommá vált rendelkezéseinek esetében, amelyeket a Választottbíróság a feltételek tisztességtelensége szempontjából a többi perbeli kérdés elbírálását megelőzően, annak feltételeként érdemben vizsgálhatónak és vizsgálandónak tartott.
21. Az alperesek megalapozottan állították, hogy a perbeli szerződés a Ptk. és a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről szóló 93/13/EGK irányelv Irányelv alkalmazásában szabványszerződésnek (blanketta-szerződésnek) minősült, és azt is, hogy a vállalkozás és a szolgáltató közötti perbeli szerződés fogyasztói szerződés volt, amelyre az Irányelv rendelkezéseit is alkalmazni kellett. A szerződés blanketta jellegéből és fogyasztói szerződési minőségéből azonban önmagában nem következett az, hogy a szerződés – és a szerves részét képező ÁSZF – általános szerződési feltételnek is minősült. A Választottbíróságnak a perbeli fogyasztási szerződésben ezért az alperesek által sérelmezett kikötéseket nemcsak a tisztességtelenség oldaláról kellett vizsgálatának tárgyává tennie, hanem az általános szerződési feltételnek nem minősülő kikötések előre meghatározott és egyedileg meg nem tárgyalt mivolta szempontjából is.
22. A Ptk. 6:77.§-ának (1) bekezdése szerinti általános szerződési feltétel együttes fogalmi ismérvei az előre meghatározottság és az egyedi megtárgyalás hiánya. A Ptk. 6:103.§-ának (1)-(2) bekezdései pedig úgy rendelkeznek, hogy a fogyasztói szerződés általános szerződési feltételei csak akkor minősülnek tisztességtelennek, ha az előre meghatározott feltételeket a felek egyedileg nem tárgyalták meg, vagy ha az előre meg nem határozott és meg nem tárgyalt feltétel nem egyértelmű; a fogyasztói szerződés részévé váló szerződési feltételek semmisségére csak e feltételek valamelyikének fennállása esetén lehet alappal hivatkozni.
23. A szerződési feltételek egyedi megtárgyalásának bizonyítása a felperesi vállalkozást terhelte (Ptk. 103.§ (1) bek.). A felek nyilatkozataiból és a felperesi ügyintéző írásbeli tanúvallomásából, abból a tényből, hogy az alperesek a számukra megfelelő csomagot választották ki az ÁSZF szerint lehetséges megbízási konstrukcióból, abból, hogy a megbízási szerződést aláíró I. r. alperes a szerződésben, írásban kijelentette, hogy a szerződést mellékleteivel együtt vette át, azok tartalmát megismerte, e tartalom értelmezése megtörtént, s a felek között e tekintetben ellentmondás nem volt, amely nyilatkozat egyes tartalmi elemei együttesen éppen az egyedileg történt megtárgyalás fogalmát alkották, a Választottbíróság azt állapította meg, hogy a felperes megfelelően bizonyította a szerződésnek az alperesek által vitatott egyedi megtárgyalása megtörténtének tényét, továbbá a szerződés átfogó megítélése alapján azt is, hogy az alperesi fogyasztók részben a helyben kitöltendő rovatok tartalmi meghatározásával, részben pedig a megfelelő ingatlanközvetítői csomag kiválasztásával a szerződés tartalmát befolyásolni tudták, és befolyásolták is, ezért a megbízási szerződés alperesek által állított, a Ptk. 6:103.§-a szerinti semmisségének megállapítására nem volt alap. A szerződés megismerésére és értelmezésére vonatkozó fenti I. r. alperesi nyilatkozat tartalma lényegesen szélesebb körű volt, mint a szerződés fogyasztó általi puszta elolvasására és akaratával megegyezőnek nyilvánítására korlátozódó klauzuláké, így az I. r. alperes idézett nyilatkozata – a fentiekben felsorolt egyéb releváns körülmények mellett – alkalmas volt a szerződés egyedileg megtárgyalttá nyilvánítására és az ezzel összefüggő, a Ptk. 6:103.§-a (1) bekezdésének második mondata szerinti bizonyítási tehernek az alperesi fogyasztókra történő átfordítására; ezen átfordult bizonyítási kötelezettségüknek az alperesek az egyedi megtárgyalás elmaradására vonatkozólag nem tettek eleget.
24. Minthogy a szerződés egyedi megtárgyalásának hiányára alapított alperesi hivatkozás a fentiek szerint megdőlt, tényalapját vesztette az alpereseknek az Irányelv 3. cikkének (1)-(2) bekezdésére alapított érvényességi kifogása is. E rendelkezések alapján ugyanis csak az egyedileg meg nem tárgyalt szerződési feltételek tartoznak a tisztességtelen szerződési feltételekről szóló irányelv hatálya alá.
25. A Ptk. 6:104.§-ára alapított alperesi védekezés körében a Választottbíróság megállapította, hogy a szerződésnek nem volt olyan rendelkezése, amely a szerződés értelmezésére a felperest egyoldalúan jogosította volna, az alperesek egyetlen szerződéses kikötés esetében sem bizonyították, hogy azok egyoldalú értelmezéséből eredően érte őket károsodás, de még azt sem, hogy valamely kötelezettség vagy jogosultság tartalmának alakulása egy adott kikötés értelmezésétől függött volna, ellenkezőleg, a szerződés közös értelmezésének megtörténtét az I. r. alperes a szerződés aláírásával kifejezetten elismerte.
26. Ugyanígy nem volt olyan szerződéses kikötés sem, amely a felperesi teljesítés szerződésszerűségének megállapítására kizárólagosan a felperest jogosította volna fel. A szerződés feltételeit a felek az I. r. alperes által a szerződésben elismerten egyedileg megtárgyalva és értelmezve kötötték meg, ezért a felperesi vállalkozás szerződésszerűségének megállapítására vonatkozó kikötés annak ellenére sem minősülhetett tisztességtelennek, hogy a szerződést az azt alkalmazó felperes több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a tartalmi elemei döntő többségében pedig előre, az I. r. alperes közreműködése határozta meg. A felperesi vállalkozás teljesítésének jogszerű módját a megbízási szerződés teljesen egyértelműen, további értelmezést, egyoldalú megállapítást nem igénylő módon határozta meg: az ingatlan eladására irányuló, a felperesi megbízott által közvetített, az ÁSZF-ben pontosan meghatározott személlyel történő alperesi szerződéskötés esetében a felperest a megbízási díj megillette; az alperesek kockázatát képezte, hogy ha a szerződés nem kizárólagos jellegét a hatékonyabb eredményesség érdekében kihasználva ugyanezen tárgyban más vállalkozással megkötött szerződésükből is támadt kötelezettségük, úgy azt a másik vállalkozással szemben, a vele kötött szerződés alapján, a perbeli szerződéstől függetlenül szintén viselniük kellett.
27. Alaptalanul állították az alperesek azt is, hogy a szerződés a fogyasztót teljesítésre kötelezte abban az esetben is, ha a vállalkozás nem teljesíti a szerződést; ellenkezőleg, a szerződés alapján a felperest – a megbízási szerződésforma ellenére eredménykötelmi jelleggel – kizárólag a szerződésszerű teljesítése esetében illette az alperesektől teljesítés. Ebből eredt a felperesnek az ügylettel vállalt, kiemelkedő kockázata. Az az alperesi állítás sem bizonyult megalapozottnak, hogy a szerződés a fogyasztót túlzott mértékű pénzösszeg fizetésére kötelezte volna arra az esetre, ha a fogyasztó nem teljesít, vagy nem szerződésszerűen teljesít. Az alpereseket nem teljesítésük ellenére sem terhelte magasabb mértékű kötelezettség, mint a szerződésben kikötött, százalékos mértékében a szerződéskötéskor – e rendelkezés blankettaszerű előre történt megszövegezése ellenére – egyedileg megtárgyalt és megállapodott, (kézírással) az alperesi fogyasztók javára módosított (csökkentett) megbízási díj összege.
28. Uzsorahivatkozásuk körében az alperesek egyik törvényi feltételt sem igazolták: a felperes a szerződést a vele szabadon megállapodó I. r. alperessel kötötte meg, aki nem volt olyan helyzetben, amelyet a felperes jogsértő módon kihasználhatott volna, ilyen körülményre az alperesek sem hivatkoztak. A fentiek szerint a felek között kifejezetten, egyedileg megállapodott megbízási díj a hasonló szolgáltatások piacán szokásos, tömegesen alkalmazott díjmérték volt, amelynek feltűnően aránytalan előnyként való minősítésére nem volt alap, ezért a szerződés semmissége a Ptk.-nak az alperesek által hivatkozott 6:97.§-a alapján sem volt megállapítható.
29. A feltűnő értékaránytalansági kifogás megalapozottságát az arányossági okon kívül az is kizárta, hogy a díjmértékben egyedi megállapodást kötő I. r. alperes az általa és alperestársa által a jelen perben utóbb állított feltűnő értékaránytalanságot a szerződéskötéskor felismerhette és kifejezésre juttathatta volna, a helyszíni módosításnak a kézírásos változtatással bizonyítottan a szerződés blanketta-jellege sem volt akadálya, amennyiben pedig nem ezt tette, úgy a szerződésnek az általa aláírt tartalommal történt létrejöttének kockázatát vállalta, ami a Ptk. 6:98.§-ának (1) bekezdése szerint a feltűnő értékaránytalanság alapján történő megtámadást önmagában is kizárta.
30. A felek között a Ptk. 6:272.§-6:279.§-ai szerinti, a közvetítési szerződés (Ptk. 6:288.§-6:301.§) előírásainak is megfelelő visszterhes megbízási szerződés jött létre, amelynek tartalmát a felek szabadon határozhatták meg. A megbízási szerződés ugyan nem eredménykötelem, de az ingatlanközvetítésre irányuló – korábban atipikus, az új Ptk. Közvetítői szerződés fejezetében nevesített – szerződésekben a felek a megbízás diszpozitív szabályaitól eltérhetnek. Ha a megbízási díjat – mint a jelen ügyben – a közvetített ügyletértékhez igazodó százalékos mértékében határozzák meg, úgy a megbízási díj az elnevezésétől függetlenül jutaléknak minősül, amelyre a megbízott csak akkor tarthat igényt, ha tevékenységével összefüggésben a célzott eredmény, a megbízó harmadik személlyel történő szerződéskötése bekövetkezik.
31. A perbeli megbízási szerződésben a megbízási díj jutalék formájában került rögzítésre, azaz a közvetített ügylet értékéhez igazodott, és nem a felperes által kifejtett munka mennyiségéhez, nem a teljesített ingatlanbemutatások számához, nem a szerződéskötés jogi lebonyolításában való ügynöki közreműködéséhez és nem is a felmerült költségeihez. Ellenkezőleg, ez a szerződés tisztán eredménykötelem volt, amelyben a felperes a díjazására (jutalékára) csak akkor vált jogosulttá, ha az alperesek által célzott eladás az ő tevékenysége eredményeként jött létre, azaz tevékenysége és a keletkező eredmény között okozati összefüggés volt. A szerződés eredménykötelmi jellegéből adódóan az eredményessége elmaradásának kockázatát a felperes viselte. A hasonló tevékenységet folytató vállalkozások körében szokásosan alkalmazott Helyszíni Szemle Nyilatkozat a felperesi megbízási díj jogalapja megnyíltának hitelt érdemlő igazolására az egységes bírói gyakorlat alapján alkalmas volt azáltal, hogy az alperesek – általuk nem is tagadottan, de az ingatlan-nyilvántartás közhitelű adataival is igazoltan – az adásvételi szerződést az ingatlant először a felperes révén megismerő érdeklődővel kötötték meg.
32. A Ptk. 6:91.§-ának (1) bekezdése szerinti, az alperesek által alkalmazott ezen megtévesztési kifogás azért nem volt alapos, mert a felperest a tényleges közreműködése hiányában – a szerződés egyértelmű eredménykötelmi tartalma miatt – nem illette és nem is illethette meg a megbízási díj, és a szerződés szerinti díjigénye éppen attól függött, hogy a vállalt teljesítése eredményesen megtörtént, vagyis az érdeklődőnek a felperes által bemutatott lakást az alperesektől ez az érdeklődő vásárolta meg. A szerződés e tartalma folytán maga a Választottbíróság is csak akkor, és csak azért ítélhette megalapozottnak a felperes díjigényét, ha ezt az eredményjellegű feltételt a bizonyítékok értékelése és az ügy összes körülményeinek egybevetése alapján a felperes által teljesítettnek találta. Ugyanezen ok miatt volt alaptalan a BH2020. 181. szám alatt közzétett, a szerződés megbízotti nem teljesítésének esetkörébe tartozó bírósági határozatra történt alperesi hivatkozás is.
33. A fentiek alapján a Választottbíróság azt állapította meg, hogy a felperes közvetítői megbízására irányuló perbeli fogyasztói szerződés feltételei – amelyek lényegi tartalmukat tekintve megfeleltek az ingatlan-közvetítői piacon tömegesen és szokásosan alkalmazott megbízási szerződéses feltételeknek –, nem minősültek tisztességteleneknek.
34. Az alperesek a Nyilatkozaton szereplő érdeklődői aláírás valódiságát is kétségbe vonták. Állításukhoz bizonyítékot nem csatoltak, arra nézve bizonyítási indítványt nem terjesztettek elő, az érdeklődő tanúvallomása pedig részben az általa az üggyel kapcsolatban aláírt, másik ingatlanirodától származó nyilatkozat írásbeli bánatpénz fenyegetése következtében, részben pedig a tanúvallomása homályos és ellentmondásos, a feleknek a per tárgyával kapcsolatos együttműködését és az alperesi jogi képviselő személyes közrehatását is tükröző tartalma miatt nem volt befolyásmentesnek tekinthető. Azt viszont a tanúvallomásában az érdeklődő is elismerte, hogy az ingatlant a felperesi ügynök megmutatta neki, arra nézve pedig, hogy ekkor látta-e az ingatlant először, korlátozott emlékezetére hivatkozott.
35. Ezeket a hiányosságokat megfelelően ellensúlyozta a felperes nevében eljárt ügynök világos és életszerű írásbeli tanúvallomása és az is, hogy az érdeklődő aláírása tekintetében vitatott dokumentumot az I. r. alperesi megbízó is saját kezűleg és úgy írta alá, hogy az utóbb általa vitatott iraton az aláírása az érdeklődői aláírás mellett, második helyen szerepelt, és a nyilatkozat aláírásának valódiságát a választottbírósági tárgyaláson az alperesek egybehangzóan, kifejezetten elismerték. Azt az alperesek ekkor is vitatták, hogy az érdeklődő elsőként a felperestől ismerte meg az ingatlant, az viszont megválaszolatlan maradt, hogy ez esetben az I. r. alperes miért írta alá a felperes bemutatói elsőségét rögzítő nyilatkozatot, ugyanúgy, amint az a körülmény is kétségben maradt, hogy az I. r. alperes miért írta alá a II. r. alperes megbízói minőségét rögzítő nyilatkozatot, ha az alperesek későbbi nyilatkozatai szerint a megbízási szerződés a II. r. alperesre ki nem terjedő hatállyal jött létre. A Választottbíróság a felperes ingatlan-bemutatói elsőbbségének megalapozottságát a fentiek mellett arra is alapozta, hogy a más ügynökség általi, korábban történt fénykép-előtárás a lakás felperes általi első személyes, természetbeni bemutatásának tényét és elsőségét alappal még valósága esetén sem tette volna vitássá.
36. A felperesi díjszámla-kiállítás hiányára történt alperesi hivatkozásra a Legfelsőbb Bíróságnak a hatályos Ptk. életbelépésével összefüggésben hatályában fenntartott 2128/2010. számú Polgári Elvi Határozata volt irányadó, amely szerint a számlaadás elmaradását a perindítás pótolja. Emiatt a késedelmi kamatot – ha a felperes erre igényt érvényesített volna – a keresetlevélnek az alperes részére történt kézbesítésétől számítottan kellett volna megítélni, mert az alperesi számlajogosultak teljesítési késedelme a felperesi számlakibocsátási kötelezett egyidejű késedelmét a Ptk. 6:156.§ (2) bekezdése alapján kizárta. A számlakibocsátás elmaradásának azonban más releváns joghatása a felperes terhére, illetve a kereseti követelés jogalapjára nézve nem volt, így az alperesek ellenkérelme e tekintetben is megalapozatlan volt.
37. A II. r. alperes elismerése a perbeli esetben szükségtelen volt a szerződés alanyává válásához. A keresetre vonatkozóan benyújtott válasziratukban az alperesek azt rögzítették, hogy az I. r. alperes és felperes egymással megbízási szerződést kötöttek az I. r. alperes 1/2 tulajdonában állt perbeli ingatlan vonatkozásában. Minthogy az alperesek a perben mindvégig a felperesi vállalkozásnak kiszolgáltatott fogyasztói minőségükkel, az e minőségükben általuk elszenvedett tisztességtelen felperesi szerződéses magatartással és a kereset ebből következő megalapozatlanságával védekeztek, különös nyomatékot kapott az a körülmény, hogy az alperesek idézett perbe bocsátkozó kezdőnyilatkozata azt igazolta, hogy az alperesek tisztában voltak azzal, hogy az I. r. alperes csak 1/2 részben volt a megbízási szerződés tárgyát képező ingatlan tulajdonosa. Ugyanakkor már az idézett alperesi nyilatkozatból is kiderült, hogy a felperesi megbízott szerződéses kötelezettsége nem az ingatlan felének, hanem az egészének eladására irányult, és ezzel ellentétes adat az eljárás egésze alatt sem merült fel.
38. Azt az alperesek alappal állították, hogy az I. r. alperes és a felperes között írásbeli szerződéskötés történt. Ezt ugyan a Ptk. a perbeli szerződéstípus esetében – szemben az ingatlan adásvételi szerződés törvényi szabályozásával (Ptk. 6:215.§ (2) bek.) – nem tette kötelezővé, a szerződésre irányadó felperesi ÁSZF azonban világosan kimondta, hogy az ingatlan közvetítésére irányuló megbízási szerződést csak a felperes által használt nyomtatványon lehet megkötni. A nem megfelelő nyomtatványon megkötött szerződés érvénytelen; ez az előírás a felekre a törvény ilyen tartalmú rendelkezésének hiányában is irányadó volt.
39. A képviseleti jog igazolásának írásbeliségét azonban a felek között sem a törvény, sem a szerződés nem írta elő. A felperesi ÁSZF mindössze annyit rögzített, hogy a felperes jogosult volt meggyőződni az ügyfél, illetve képviselője személyazonosságáról, illetve a képviseleti jogosultságról. Ebből a célból kérhette, hogy az ügyfél vagy képviselője a személyazonosságát, illetve képviseleti jogosultságát igazolja. A felperes kérhette az ügyfélnek, vagy képviselőjének a megbízással érintett ingatlanhoz fűződő jogviszonyának hitelt érdemlő igazolását. Mindez a perbeli esetben azt eredményezte, hogy ha a felperes a körülményekből arra következtethetett, hogy az I. r. alperesnek – a Ptk. 1:3.§ -a (1) bekezdésében előírt jóhiszemű eljárása esetén – feltétlenül rendelkeznie kellett a II. r. alperestől származó meghatalmazással, hiszen ennek hiányában a „nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet” – „mással szemben senki több jog felett nem rendelkezhet, mint amennyivel ő maga bír” közismert polgári jogi alapelvéből következően az ingatlan egészének átruházását célzó érvényes megbízást a felperesnek érvényesen nem is adhatott volna. Ilyen körülmények között a felperes az I. r. alperes képviseleti jogosultságának okirati ellenőrzésére ugyan jogosult volt, azonban erre nem volt köteles. Ebből következett az is, hogy az adott helyzetben a felperesnek nem volt olyan jogi kötelezettsége, hogy a megbízási szerződés-blanketta képviseletre vonatkozó rovatát aláhúzza, bekarikázza, illetve az írásbeli meghatalmazást beszerezze, eltárolja, ahogyan ezt a hiányosságot az alperesek (elismerve, hogy a blankettán az I. r. alperes nyilatkozott akként, hogy ő az ingatlan 1/2 arányú tulajdonosa) jogi alap nélkül rótták fel a felperesnek.
40. A fentieknél fogva a saját tulajdonosi részarányára vonatkozó, kifejezett, így a szerződés- blanketta feltételének nem minősülő I. r. alperesi közlés alapján, a Ptk. 1:3.§-a (2) bekezdésének alkalmazásával, az I. r. alperes képviseleti felhatalmazásának létezésében a felperes okkal bízhatott. Ugyanakkor az I. r. alperes azon magatartása, hogy a korábbi, szerződéskötéskori magatartásával szemben utóbb a képviseleti jogosultságát anélkül vitatta, hogy az ingatlan egészének eladására irányuló egyedüli jogosultságát alátámasztotta volna, ütközött a Ptk. 1:3.§.-a idézett (2) bekezdésével. Mindez arra vezetett, hogy a II. r. alperesi szerződéses jogalanyiság hiányára irányuló alperesi kifogásnak nem lehetett alapot adni, ellenkezőleg, ezen alperesi nyilatkozat jogellenessége volt megállapítható, a Ptk. idézett rendelkezésébe ütközése folytán. Mivel pedig ilyen körülmények között a II. r. alperest a megbízási szerződés az I. r. alperessel egysorban kötötte, az alpereseknek a Ptk. 6:29.§-a (1) bekezdésének második mondata szerinti egyetemleges kötelezését is megalapozta.
41. A II. r. alperes jelen perbeli helytállási felelősségét az I. r. alperes fentiek szerinti, a Ptk. 1:3.§ (2) bekezdését sértő magatartása megalapozta, ez azonban nem zárta ki azt, hogy a II. r. alperes, amennyiben az I. r. alperes a jogsértésével, s a jelen ítélet ebből következő egyetemlegességi rendelkezésével a II. r. alperesnek a jelen perben el nem bírált kárt okozott, úgy a II. r. alperes a jelen per keretein kívül ne érvényesíthetné az I. r. alperessel szemben e kára megtérítését, anélkül, hogy ennek a jelen ítélet jogereje akadályát képezné. A felperesi ÁSZF erre az esetleges igényre is irányadó, kimondva, hogy amennyiben a meg nem erősített szóbeli közlés miatt keletkező teljesítési kötelezettség bármelyik félnek (esetlegesen a II. r. alperesnek) kárt okoz, úgy ennek megtérítésére a másik féllel (esetlegesen az I. r. alperessel) szemben a polgári jogi kártérítés szabályai szerint érvényesíthet igényt. Az alperesek a jelen perben az esetleges családjogi kapcsolatuk fennállásáról nem nyilatkoztak, és e körben kérelem, indítvány sem történt, ezért a Választottbíróság a Ptk. 4:52.§-ának a házastársat is terhelő szerződést annak hozzájárulása nélkül megkötő másik házastárs (esetlegesen az I. r. alperes) felelősségét szabályozó rendelkezés körében nem vizsgálódott, s így a jelen ítélet jogereje erre sem terjedt ki.
42. A jogsértő I. r. alperesnek a Ptk. 1:3.§-a (2) bekezdésének alapján beállott felelőssége önmagában nem jelentette azt sem, hogy a képviseleti jog felperes általi vizsgálatával szemben a szakcégtől elvárható eljárási gondosság megfelelően megvalósult volna. Ellenkezőleg, éppen a perbeli eset világított rá arra, hogy a résztulajdonos I. r. alperesi megbízó rosszhiszemű magatartásának és a felperesi megbízott óvatlan eljárásának találkozása esetén a résztulajdonostól az egész ingatlanra felvett közvetítői megbízás a másik (többi) tulajdonos megbízásának, vagy akár a megbízásról való puszta tudomásszerzésének kellő ellenőrzése nélkül milyen súlyú forgalombiztonsági kockázattal járhat. Minthogy azonban a felperest e tekintetben – szemben az I. r. alperessel – tételesjogi kötelezettség nem terhelte, ennek hátrányos jogkövetkezményét vele szemben közvetlenül érvényesíteni nem lehetett. Az ingatlanforgalom területén kiemelkedően fontos jogbiztonsági garanciát ugyanis nem a jogban korlátozottan jártas felperesi ingatlanközvetítő, hanem - egyfajta szakszerűségi szűrőként - az ingatlanforgalmazási szerződéskötés szakaszában kötelezően közreműködő okiratkészítő és ellenjegyző jogi képviselő volt hivatott szolgáltatni.
43. Mindezek mellett a jelen ügy a fentiek folytán rávilágított arra, hogy a jóhiszeműség és a tisztesség követelményeinek megfelelő eljárás követelményei a fogyasztónak minősülő felek szerződéses magatartására is kiterjednek, továbbá arra a bíróságok által egységesen alkalmazott jogelvre is, hogy a fogyasztók az őket megillető többletjogosultságokat is csak jóhiszeműen és tisztességesen gyakorolhatják.
44. A fenti indokok miatt a Választottbíróság a felperes keresetét alaposnak, az alperesek védekezését megalapozatlannak ítélte, és mindezek alapján a rendelkező rész szerint határozott. Az alperesek egyetemleges megbízási díjfizetési kötelezettsége a tisztességtelenség miatt vagy más okból érvénytelennek, illetve hatálytalannak nem minősült megbízási szerződésen és a Ptk. 6:288.§-án és 6:272.§-án alapult, a késedelmi kamat mértékét a Ptk. 6:48.§-ának (1) bekezdése, a kamatfizetés kezdő időpontját pedig az alperesekre a jogszabályi feltételeknél kedvezőbb, a jelen ítélet tárgyi korlátját is jelentő felperesi kereseti kérelem alapozta meg, akként, hogy a késedelmi kamatfizetés kezdőnapja az ítéletnek a jogerő beálltával egyidejű kelte volt.

(Vb/19058)