1/12/2020

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. A peres felek 2014-ben üzemeltetési szerződést kötöttek, melynek értelmében a felperes vállalta a társasházi közös tulajdon üzemeltetésének kialakításával, felügyeletének ellátásával kapcsolatos feladatokat. Az üzemeltetési szerződés melléklete felsorolásszerűen részletezte a felperes feladatait. A feladatok elvégzéséért a felperest átalánydíjazás illette meg. A felek az üzemeltetési szerződést két alkalommal módosították, kizárólag az átalánydíj tekintetében. Az alperesi közös képviselő havonként teljesítésigazolást bocsátott ki, melyek blankettaszöveg-szerűen azt tartalmazták, hogy a felperes az adott hónapban a szerződés tartalma szerinti szolgáltatást hiánytalanul teljesítette és így benyújthatja a számláját, melyet az alperes befogad és fizetést teljesít.
2. 2015-től a felperes számláit az alperes nem fizette ki. A felek 2016-ban részletfizetési megállapodást kötöttek, mely rögzítette az alperesi tartozást.
3. A felperes az üzemeltetési szerződés mellett csatolta a szerződést, amelyet a teljesítési segédek bevonására kötött és csatolta az azokhoz kapcsolódó terjedelmes dokumentációt, az alperesi társasház éves közgyűléseinek jegyzőkönyveit, munkalapokat, számlákat, állapotfelmérő szakvéleményt és egyéb iratokat.
4. Az alperes két építészeti és épületgépészeti kérdésekben készült magánszakértői véleményt, a társasház tulajdonostársai közötti e-mail levélváltásokat, a társasház főkönyvi kivonatát és a bankszámlakivonatait, valamint az alperes részére kiállított különféle szolgáltatási számlákat csatolt.
5. A választottbíróság a tényállás felderítése miatt felperesi és alperesi tanúkat hallgatott meg.

A peres felek nyilatkozatai

6. A felperes eredeti kereseti kérelmében az alperes ki nem fizetett megbízási díjában, törvényes járulékaiban kérte az alperes marasztalását. Ezen igényét az 1959. évi IV. törvény (1959-es Ptk.)  298.§-ára, illetve 300. §-ának (1) bekezdésére alapította. Kérte továbbá az alperes marasztalását a választottbírósági lejárást megelőzően megindított fizetési meghagyásos eljárás díjában, az azzal kapcsolatos ügyvédi munkadíjában. A felperes előadta, hogy a Választottbíróság hatáskörrel rendelkezik a perek jogvitájára és hivatkozott az üzemeltetési szerződés rendelkezéseire, az előzményi eljárásokra, amelyekben az alperes kifejezetten elismerte a Választottbíróság hatáskörét, a Vbt.5. §-ára illetve 8.§-ának (4) bekezdésére, valamint a G.40372/2017/13 számú, illetve a Gfv.3226/2015/11 számú bírósági határozatokra.
7. Az alkalmazandó jogszabály vonatkozásában a felperes keresetében a Ptk. szabályaira hivatkozott és kifejtette, hogy az üzemeltetési szerződés ugyan az 1959-es Ptk. hatálya alatt született, azonban a felek részletfizetési megállapodása, amely az új Ptk. hatálybalépése után köttetett, a jogviszonyt az új Ptk. hatálya alá helyezte.
8. A felperes hivatkozott továbbá a teljesítési igazolásokra és a felek által kötött részletfizetési megállapodásra mely kizárja a felperes hibás teljesítését és ezek tartozáselismerésnek minősülnek az ott feltüntetett számlák tekintetében. A felperes eleget tett az üzemeltetési szerződésben foglaltaknak azzal, hogy az alperesi társasház számvizsgáló bizottságának ülésein az előző időszakra vonatkozó un. munkalapokat az alperesi képviselő részére átadta, azaz írásbeli beszámolóként bemutatta.
9. Az alperes által késve átadott szakvélemények a természetes elhasználódást igazolják, a felperesi hibás teljesítést nem.
10. A felperes álláspontja szerint az alperes viszontkereseti követelése elévült, mert a szavatossági igényérvényesítésére a fogyasztói szerződésekre alkalmazandó kétéves határidő eltelt a 1959-es Ptk. 308.§ (4) bekezdése szerint. A hibás teljesítés jogkövetkezményeire vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell akkor is, ha a kötelezettség nem dolog szolgáltatására irányul.
11. Az alperes ellenkérelmében a felperesi kereset elutasítását kérte és arra hivatkozott, hogy a felperes nem végezte el a teljeskörű üzemeltetési szolgáltatást. Hivatkozott továbbá az alperes az 1959-es Ptk.474. §-ának (1) bekezdésére, illetve a 478.§ (2) bekezdésére. Az alperes beszámítási kifogást terjesztett elő a keresettel szemben az 1959-es Ptk. 296.§ és a Választottbírósági Eljárási Szabályzat 35.§ (4) bekezdése alapján. Ezt követően az alperes viszontkeresetet is előterjesztett az 1959-es Ptk. 339.§ (1), 305-306.§-ára illetve a 301.§-ának (1) bekezdésére és a 318.§-ára illetve bekezdéseire hivatkozva. Az ellenkérelmet és a viszontkeresetet az alperes azzal indokolta, hogy a felperes az üzemeltetési szerződést nem teljesítette teljeskörűen és hibátlanul, amelyre tekintettel az alperesnek egyrészt más vállalkozások részére szolgáltatási díjat kellett fizetnie, amely az alperesnél kárként jelentkezett, másrészt a felperesi szolgáltatást ki kellett javíttatnia, így a felperesi hibás teljesítés okán a felperesi szolgáltatás valós ellenértéke nem állt összhangban az üzemeltetési szerződés szerinti megbízási díjjal. (árleszállítási szavatossági igény) Az alperes viszontkeresetében egyrészről szavatossági igényt érvényesített (kijavítás címén). Az 1959-es Ptk. 308.§ (4) bekezdése értelmében fogyasztói szerződéseknél a fogyasztó a teljesítés idejétől számított kétéves elévülési határidőn belül érvényesítheti szavatossági igényét. Az 1959-es Ptk. 311/A § értelmében a szavatossági szabályokat, így a szavatossági igények elévülésére vonatkozó rendelkezéseket az üzemeltetési szerződés szerinti facere típusú szolgáltatások esetén is alkalmazni kell, így elévülésről nem lehet szó.
12. Az alperes hatásköri kifogást is előterjesztett, mivel álláspontja szerint az üzemeltetési szerződés az 1959-es Ptk. szerinti fogyasztói szerződésnek minősül (1959-es Ptk. 685.§) és egyébként az alperes közös képviselője úgy kötötte meg a felek közötti üzemeltetési szerződést, hogy erre őt a társaság közgyűlése nem hatalmazta fel.
13. Az alperes szerint a felek jogvitájára az 1959-es Ptk. az irányadó, mivel a felek között nem került sor olyan megállapodásra, hogy a szerződésüket az új Ptk. hatálya alá helyezték volna. Nem vitatta az alperes, hogy nem fizette a felperesi számlákat, azonban álláspontja szerint nem eshetett késedelembe, mert a számlák kifizetése csak azt követően történhetett volna meg, hogy azokat az alperesi számvizsgáló bizottság valamely tagja jóváhagyja.
14. A felperes hibás teljesítését pedig az alperes szerint az általa csatolt két szakvélemény alátámasztja. A hibás teljesítés abban áll, hogy a felperes egyrészt nem tett eleget a karbantartási szerződésben írt írásbeli tájékoztatási kötelezettségének másrészt hibásan teljesített a felvonók, az épület, épületgépészeti karbantartások és azok üzemeltetése és a takarítási szolgáltatások kapcsán. Vitatta alperes a teljesítésigazolásokat és a részletfizetési megállapodást, illetve ezek érvényességét is. Az üzemeltetést ellátó felperes felett a közös képviselet ellenőrzési jogát ugyanazon személy gyakorolta. A felvonók karbantartási munkálatait a felperes nem látta el.

A Választottbíróság ítélete

15. A Választottbíróság mindenekelőtt a hatáskörének kérdésével foglalkozott. A Választottbíróság az alperesi hatásköri kifogást, mint elkésettet és megalapozatlant elutasította. Az Eljárási Szabályzat 30-§-ának (2) bekezdése és a Vbt. 17.§-ának (2) bekezdése értelmében a választottbírósági tanács hatáskörével kapcsolatos kifogást legkésőbb a válaszirat benyújtásával egyidejűleg kell megtenni. Az alperes a válasziratában hatásköri kifogást nem terjesztett elő, sőt többször és kifejezetten úgy nyilatkozott, hogy elismeri a Választottbíróság hatáskörét, sőt ellenkérelmet és viszontkeresetet is előterjesztett. Mindkét eljárási alakító cselekmény feltételezi a választottbírósági hatáskör elismerését. Az ehhez képest közel egy évvel későbbi hatásköri kifogás elkésett.
16. A hatásköri kifogás tartalmilag sem alapos. A Vbt. 1.§-ának (3) bekezdése az ún. non-arbitrability (az arbitrabilitás hiánya) egyik esetköreként definiálja a fogyasztói szerződéseket. A Vbt. hatályba lépését megelőzően a fogyasztói szerződések esetében nem volt törvényi akadálya a választottbírósági vitarendezésnek ezen szerződések esetében A jelen ügyben pedig az üzemeltetési szerződést több évvel az új Vbt. hatálybalépése előtt kötötték.
17. A Ptk. fogalomrendszerét használó anyagi jogszabályt a Ptk.-val összhangban kell értelmezni. A Ptk. 1:2 §-ának (2) bekezdése szerinti alapelvi szabályból az következik, hogy a polgári jogi jogviszonyokra vonatkozó jogszabályokat a Ptk.-val összhangban kell értelmezni. A fogyasztói szerződés vitán felül polgári jogi jogviszony. Fogyasztó a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy. A Ptk. konzekvensen a vállalkozás és a - Ptk. fenti definíciója szerinti – fogyasztó közötti szerződést minősíti fogyasztói szerződésnek. Az alperest képviselő közös képviselő a Thtv.43.-ának (1) bekezdése alapján képviseleti joggal rendelkezett az üzemeltetési szerződés megkötésére.
18. A társasház ex lege jogalanyiságát a Thtv.3. §-ának (1) bekezdése „az épület fenntartása és közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése” fordulattal alapozza meg. Ez az a kör, amelyen belül a társasházi tulajdonosok közössége a Thtv. erejénél fogva az egyes tulajdonosoktól elkülönülő, azaz önálló jogalanyisággal bír, (bár egyidejűleg nem jön létre jogi személy). A perbeli üzemeltetési szerződés a lakóépület fenntartására irányult. Ebben a körben a közös képviselő köteles minden szükséges intézkedést megtenni. Nincs szükség közgyűlési határozatra ahhoz, hogy a közös képviselő képviseletei jogosultsággal rendelkezzen a társasházi közösség nevében a lakóépület fenntartására vonatkozó szerződések megkötésére. Annak szükségszerű velejárójaként ki kell terjednie az e jogok és kötelezettségek érvényesítésére vonatkozó eljárási kérdéseiben, vitarendezési mechanizmusban (választottbírósági eljárásban) történő megegyezésre is. Az alperesi közös képviselő tehát a Thtv.43. §-ának (1) bekezdése alapján képviseleti joggal rendelkezett az üzemeltetési szerződés megkötésére.
19. A Választottbíróság álláspontja szerint amennyiben az üzemeltetési szerződés (illetve az abban foglalt választottbírósági szerződés) megkötésével a közös képviselő valamely okból a képviseleti jogosultsága körén kívül járt volna álképviselőként el, az üzemeltetési szerződés akkor is létrejöttnek tekinthető, mivel az alperes utólag ráutaló magatartással is jóváhagyta, a szerződést magát módosította is.
20. A Kúria a Pfv.20.243/2013/5 és Pfv.21.444/2015/6 számú határozataiban rögzítette, hogy a társasházi közgyűlés utólag (például a beszámoló elfogadásával) a közös képviselő álképviseleti tevékenységét ráutaló magatartással jóváhagyhatja az 1959-es Ptk.221.§-ának (1) bekezdése értelmében.
21. A Választottbíróság az alkalmazandó jog tekintetében megállapította, hogy a felek nem kötöttek a 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII törvény (Ptké.) 50. §-ának (1) bekezdése értelmében a Ptk. hatálybalépésekor fennálló kötelmekkel kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését következően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra – ideértve a tények, illetve jognyilatkozatok által keletkeztetett újabb kötelmeket is - a Ptk. hatálybalépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni Ugyanezen paragrafus (2) bekezdése szerint a felek megállapodhatnak abban, hogy a Ptk. hatálybalépése előtt kötött szerződésüket teljes egészében az új Ptk. hatálya alá helyezik. Ilyen megállapodás a felek között nem jött létre.
22. A Választottbíróság megállapította, hogy az üzemeltetési szerződés – szemben a Vbt. 1.§ (3) bekezdése szerinti minősüléssel - az anyagi jogi megítélésre irányadó 1959-es Ptk. 685. § d) és e) pontja alapján fogyasztói szerződésnek minősül, ugyanis az alperes nem vitásan „gazdasági vagy szakmai tevékenység körén kívül eső célból” kötött szerződést a felperessel. Az alperes nem üzletszerű gazdasági tevékenységet folytató jogi személy (gazdasági társaság), hanem egy speciális és jogalanyisággal rendelkező személy-közösség. Mivel az üzemeltetői szerződés fogyasztói szerződés, így kétség esetén az alperesre kedvezőbb szerződés értelmezést kell elfogadni, így a szerződés kiterjed a felvonók rendszeres karbantartásának és szervízellátásának elvégzésére.
23. A Választottbíróság a ki nem fizetett átalánydíj számlák kapcsán kifejtette, hogy az alperes belső szervezeti szabályai a számlák kifizetésével kapcsolatban a felperesre kiterjedő hatállyal nem rendelkeznek. A felperesi számlák kifizetésének elmulasztásával az alperes szerződésszegést követett el, kötelezetti késedelembe esett. (1959-es Ptk. 298.§)
24. A hibás teljesítés kapcsán tett alperesi előadásokat vizsgálva a Választottbíróság a teljesítésigazolások és a részletfizetési megállapodás kapcsán annyiban osztotta a felperes álláspontját, hogy e dokumentumok formai érvénytelensége nem állapítható meg, azokat képviseleti joggal rendelkező személyek írták alá. E körben a Választottbíróság tanúkat hallgatott meg és az is megállapítható, hogy a felperes ügyvezetője az alperesi társasház közös képviselet körében is meghatározó befolyással bírt. Erre is tekintettel a Választottbíróság arra a következtetésre jutott, hogy a részletfizetési megállapodás és a teljesítésigazolások bizonyító ereje rendkívül alacsony, arra semmiképpen nem alkalmasak, hogy a felperesi teljesítés teljeskörűségét és hibamentességét bizonyítsák.
25. A Választottbíróság a bizonyítási eljárás lefolytatása után azt állapította meg, hogy a felperes nem készített az üzemeltetési szerződés szerinti írásbeli tájékoztatást a teljes perben releváns időszakban (az ömlesztve az alperesnek átadott bizonylatok ezt a tájékoztatást nem helyettesítik). Nem látta el a felperes továbbá a felvonók szerződés szerinti karbantartását, folyadékhűtőkkel kapcsolatos tevékenységét a releváns időszak egy részében, illetve az időszakos ezzel kapcsolatos szivárgás-vizsgálatot, nem szervezte meg az éves kéményseprőipari ellenőrzést a releváns időszak egy részében és nem szervezte meg a hőtermelő és légkondicionáló rendszerek energetikai felülvizsgálatát, a légszűrők cseréjét, karbantartását. Ezek tekintetében az alperes igazolta a felperesi szerződésszegést ezt meghaladóan azonban nem, így a Választottbíróság a beszámítási kifogás és viszontkereset alapján a felperes részleges szerződésszegését állapította meg.
26. A jogkövetkezmények között elsőként a felperes elévülési kifogását vizsgálta a Választottbíróság. Az alperes viszontkeresetében egyrészt kijavítás címén szavatossági igényt terjesztett elő. Az 1959-es Ptk. 308. § (4) bekezdése értelmében fogyasztói szerződés esetében a fogyasztó a teljesítés időpontjától számított kétéves elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági igényét. A Választottbíróság megállapította, hogy az alperes a rendelkezésre álló kétéves határidő elteltét követően, elkésetten terjesztette elő a hibás teljesítésből eredő szavatossági igényét. Menthető ok hiányában az elévülés nyugvása sem volt megállapítható.
27. Az alperes a viszontkeresetben szerződésszegéssel okozott kárt is érvényesített. Az 1959-es Ptk. 310. §-a szerint szavatossági jogainak érvényesítésén kívül a jogosult a hibás teljesítésből eredő kárának megtérítését is követelheti a kártérítés szabályai szerint. A viszontkereseti kártérítés kapcsán azonban a Választottbíróság nem osztotta a felperesi elévülési kifogást. Az 1959-es Ptk. 318. §-a alapján irányadó deliktuális kártérítési szabályok értelmében a kártérítés a károsodás bekövetkeztekor nyomban esedékes. (1959-es Ptk.360. § (1) bekezdés). Az 1959-es Ptk. 326. § (1) bekezdése értelmében az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé vált. A kontraktuális igényekre is irányadó az általános öt éves elévülési idő. (1959-es Ptk. 324. § (1) bekezdés) A viszontkereset esetében egyetlen számla sem vált esedékessé az öt éves elévülési határidőt megelőzően, így az elévülési kifogást a Választottbíróság, mint alaptalant elutasította. A Választottbíróság - mint többen a kevesebbet - kifogásként is értékelte ezen követeléseket, hiszen az 1959-es Ptk. 308/C § rögzítette, hogy a szavatossági jogok ugyanabból a jogalapból eredő követeléssel szemben kifogásként a határidők eltelte után is érvényesíthetőek. Ezek azonban csak a felperesi követelés összegszerűségének erejéig voltak figyelembe vehetőek. Az alperes kijavítási költségekre vonatkozó kifogását a szakvélemények sem igazolták, így ezt a tételt, mint bizonyítatlant elutasította a Választottbíróság. Az alperes viszontkereseti kártérítési igényei kapcsán kizárólag a felvonók karbantartása kapcsán sikerült igazolnia a felperesi szerződésszegést és az azzal okozati összefüggésben álló kárt, illetve annak mértékét A felperes ebben a körben az 1959-es Ptk. 318. § és 339. § szerinti kimentést meg sem kísérelte.
28. Az árleszállítási szavatossági igény kapcsán a Választottbíróság mérlegelte, hogy a szerződés szerinti írásbeli tájékoztatás fontos garanciális funkció az üzemeltetési szerződés szerinti jogviszonyban, ugyanis ez tette volna lehetővé az alperes számára, hogy a felperesi tevékenységet jobban átlássa és adott esetben hamarabb vagy könnyebben észlelje, ha a felperesi teljesítés eltér a szerződésben írtaktól. A Választottbíróság az árleszállítás kapcsán figyelemmel volt a konzekvens bírói gyakorlatra, mely szerint a szavatossági igényt vagy kifogást elbíráló bíróság az eset összes körülményei alapján elsődlegesen a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás szinallagmájának helyreállításának céljával határozhatja meg az árleszállítás mértékét. Mivel az alperes kifogásként előterjesztett és tartalmilag árleszállításként is értékelendő szavatossági igényét részben megalapozottnak találta, ekként megállapította, hogy a felperes által követelt díjazás 15 %-os csökkentésének van helye a felperes szerződésszegésére tekintettel.
29. A felperes azon kártérítési igényét mely a korábbi fizetési meghagyásos eljárás költségeinek megtérítését kérte a Választottbíróság elutasította. Nem jogellenes magatartás, azaz nem valósít meg joggal való visszaélést vagy rendeltetésellenes joggyakorlást, ha a fél a vele szemben indult fizetési meghagyásos eljárásban ellentmondással él. A felperes szabadon, saját kockázatára dönthetett arról, hogy a választottbírósági eljárást megelőzően fizetési meghagyásos eljárást kezdeményez.

(Vb/18080)