1/12/2021. Választottbírósági ítélet

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. Felek 2017. szeptember 19-én bérleti szerződést kötöttek (a továbbiakban: „Bérleti Szerződés”), amellyel a felperes mint bérbeadó 2017. szeptember 20-ával kezdődő hatállyal, 3 év határozott időre – további 5+5 év opcióval – étterem, sport, szabadidő és rendezvényhelyszín üzemeltetés céljára bérbe adta az alperes mint bérlő részére a felperes egyedüli tagja és ügyvezetője, kizárólagos tulajdonában álló 1951 m2 alapterületű telket és az azon elhelyezkedő üzlethelyiséget (a továbbiakban: Bérlemény) (Bérleti Szerződés 1. és 4. pont).
2. A Bérleti Szerződés 7. pontja szerint bérlő a bérleményt berendezéssel vette bérbe, amelyről az elkészített leltár a Bérleti Szerződés mellékletét képezte.
3. A Bérleti Szerződés 9. és 10. pontja úgy rendelkezett, hogy a bérlő 2017. szeptember 20. napján birtokba lépett volna, amelyről az együttes felek még akkor egyeztettek, és a birtokbaadásról a felek átadás-átvételi jegyzőkönyvet kellett, hogy készítsenek, amelynek tartalmaznia kellett az átadott kulcsok és tartozékok felsorolását, az épület és tartozékai, valamint a gépek, berendezések és felszerelési tárgyak listáját. A Bérleti Szerződés 11. pontja szerint a birtokba lépés feltétele az első havi bérleti díj megfizetése, az épületet és tartozékait, valamint a gépeket, berendezéseket és felszerelési tárgyakat tartalmazó lista aláírása, továbbá a Bérlemény kiürítésére vonatkozó bérlői kötelezettségvállalás közjegyzői okiratba foglalása volt.
4. A bérleti díjat a Bérleti Szerződés 1. sz. melléklete rögzítette a 2017. szeptember 20-tól 2020. szeptember 20-ig tartó időszakra meghatározott összegben. A Bérleti Szerződés 17. pontjához fűzött, kézzel írt és az alperes ügyvezetője, által szignózott megjegyzés szerint a bérleti díj megfizetése minden hónap 20-án kiállított számla ellenében átutalással történt minden hónap 28-áig. A Bérleti Szerződés 18. és 23. pontja a bérleti díj megfizetésének az elmaradását, illetve késedelmes teljesítését rendkívüli felmondási okként határozta meg.
5. Az alperes a Bérleti Szerződés 20. pontjában vállalta, hogy a Szerződés időtartama alatt a bérleti díjon felül az ingatlan valamennyi költségét viseli, a 21. pontban megjelölt építményadó és biztosítási díj kivételével, amely tételekről a felek úgy állapodtak meg, hogy azokat egymás között 50-50%-ban megosztva viselik. Az építményadó és a biztosítási díj megosztott viselése úgy történt, hogy az építményadót és a biztosítási díjat a felperes fizette be és utána annak 50%-át ÁFA-val növelt összegben tovább számlázta az alperesnek.
6. Alperes a Bérleti Szerződés 25., 29. és 30. pontjaiban kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlant ért károkat helyreállítja, a bérleményt rendeltetésszerűen használja, és bármilyen átalakítást kizárólag a saját költségén, a felperessel kötött külön írásbeli megállapodás alapján végez. A bérlő által végzett jogosulatlan átalakítás a Bérleti Szerződés 30. pontja szerint rendkívüli felmondási okot képzett, feltéve, hogy a bérlő az átalakítást a bérbeadó írásbeli felszólítása ellenére nem hagyta abba, illetve nem állította helyre.
7. Miután az alperes közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást tett a Bérlemény kiürítésére és átadta a felperesnek az első havi bérleti díjat, a Bérleti Szerződésnek megfelelően 2017. szeptember 20-án megtörtént a Bérlemény birtokbaadása, amelyről átadás-átvételi jegyzőkönyv készült. Az átadás-átvétel során a felek a Bérleménnyel együtt bérbeadott ingóságokról – tartozékokról, gépekről, berendezésekről, felszerelési tárgyakról – leltárt vettek fel. Az átadás-átvételi jegyzőkönyv és a leltár a Bérleti Szerződés 3. és 4. sz. mellékletét képezte. Az átadás-átvételi jegyzőkönyvet és a leltárt az alperes magával vitte azzal az ígérettel, hogy azokat elektronikus formába alakítva meg fogja küldeni a felperes részére, erre azonban a felperes ismételt kérései ellenére nem került sor.
8. A Bérlemény birtokbaadását követően az alperes a Bérleményt a székhelyeként jelentette be a cégbíróságnak, megkötötte a közműszerződéseket és a Bérleményen beruházásokat, átalakításokat végzett (homlokzat burkolása és átfestése, külső és belső burkolatok cseréje, festés, a konyha átalakítása, a személyzeti öltöző, zuhanyzó, WC, mosdó megszüntetése, illetve átalakítása). A beruházásokról és átalakításokról – amelyeknek a keretében az alperes a Bérlemény kertjében található minigolf pályát elszállíttatta – a felperes tudott és azok ellen nem tiltakozott.
9. Az alperes 2018. januárjától kezdve kisebb-nagyobb késedelmekkel fizette meg a bérleti díjat, valamint az építményadó és a biztosítási díj rá eső részét, és a 2018. január 20. – 2020. július 20. közötti időszakban összesen 4.063.523,- Ft összegű tartozást halmozott fel.
10. Az alperes a 2020. július 20. és 2020. szeptember 20. közötti időszakra sem fizetett bérleti díjat.
11. Az alperes a bérleti időszak alatt a bérleti díjtartozás mellett közműdíj tartozásokat is felhalmozott. Az alperes fizetési nehézségeiben közrejátszott egyrészről az, hogy az általa üzemeltett vendéglátóipari egység forgalma elmaradt a Bérleti Szerződés megkötésekor várt forgalomtól, majd 2020 tavaszán kitört a koronavírus járvány, ami a vendéglátóipari tevékenységek folytatását elnehezítette.
12. Az alperes teljeskörű meghatalmazottja 2020. június 10-én a felperes kizárólagos tulajdonosának a kérésére nyilatkozatot tett, amelyben 4.263.430,- Ft összegű bérleti díjtartozást ismert el.
13. A felperes a 2020. július 10-én kelt levelében, amelynek a postán továbbított példányát az alperes meghatalmazottja 2020. július 14-én vette át, 8 napos póthatáridő tűzésével az elmaradt bérleti díj megfizetésére hívta fel az alperest. A tartozás póthatáridőn belül történő megfizetésének az elmulasztása esetére a felperes a Bérleti Szerződés azonnali hatályú felmondását helyezte kilátásba.
14. Mivel az alperes a tartozását a felperes által tűzött póthatáridőn belül sem fizette meg, a felperes a 2020. július 31-én kelt levelében, amelyet a felperes 2020. július 31-én e-mailben is megküldött az alperesnek és amelynek a postán továbbított példányát az alperes meghatalmazottja 2020. augusztus 4-én vette át, a Bérleti Szerződést azonnali hatállyal felmondta, és a Bérlemény azonnali visszabocsátására hívta fel az alperest. A felperes a levelében felhívta az alperes figyelmét arra, hogy a felperest az alperes Bérleményben található dolgai tekintetében visszatartási és zálogjog illeti meg.
15. A 2020. augusztus 3. és 6. között folytatott levelezés során felperes felhívta alperest a Bérlemény kulcsainak a visszaadására. Miután az alperes a felperes többszöri felszólítása ellenére sem adta vissza a Bérlemény kulcsait és nem jelent meg a Bérleményben annak visszabocsátása érdekében, a felperes 2020. augusztus 15-én az alperes távollétében kinyitotta az épületet és lecserélte a zárakat.
16. A felperes 2020. augusztus 15-én a birtokbaadáskori állapothoz képest leromlott állapotban vette vissza a Bérlemény birtokát, a közműszolgáltatások (gáz, víz, villany) a közműdíjak meg nem fizetése miatt ki voltak kapcsolva a Bérleményben, és a Bérleményből hiányoztak egyes felperesi ingóságok. Viszont az alperes ingóságokat hagyott a Bérleményben.
17. A felperes 2020. augusztus 20-án észlelte, hogy a Bérlemény területén található faházat, amelyben a Bérleménnyel együtt bérbeadott felperesi ingóságokat és az alperes által a Bérleménybe vitt ingóságokat tárolták, valaki feltörte. A felperes az ingóságokat az épületben és annak teraszán helyezte el.
18. 2020. augusztus 25-én az alperes birtokvédelmet kért a Budakeszi Önkormányzat jegyzőjétől a felperessel szemben. A jegyző a felek meghallgatása és helyszíni szemle alapján 2020. december 15-én hozott határozatában kötelezte a felperest arra, hogy biztosítsa az alperes számára az ingatlanba való bejutást, és adja az alperes birtokába az alperes által a harmadik személytől bérelt tárgyakat és az alperes kizárólagos tulajdonában álló céges papírokat.
19. A felperes a jegyző birtokvédelmi határozatával szemben 2021. január 4-én „fellebbezés” megjelölés alatt keresetet indított. A felperes keresetlevelét a Budaörsi Járásbíróság azonban, végzésével 2021. május 7-én visszautasította.
20. A felperes 2020 augusztusában több alkalommal is járt a Bérleményben. 2020. augusztus 30-án észlelte, hogy az alperes által a Bérleménybe vitt egyes ingóságok eltűntek a Bérleményből. Erre tekintettel a felperes ügyvezetője lopás gyanúja miatt feljelentést tett a Budaörsi Rendőrkapitányságnál ismeretlen tettes ellen. A büntetőeljárás során a nyomozó hatóság a felperes ügyvezetőjét, és az alperes kapcsolattartóját is tanúként hallgatta ki. Amint az az alperesi kapcsolattartó tanúkihallgatása során kiderült, azoknak az ingóságoknak a döntő többségét, amelyek a felperesi ügyvezető szerint a Bérleményből eltűntek, az alperesi kapcsolattartó vitte magával 2020 augusztusában azt követően, hogy a felperes 2020. augusztus 15-én lezárta az épületet és 2020. augusztus 20-án az ismeretlen személy által feltört faházból az épületbe és annak teraszára helyezte át az ingóságokat.
21. A felperes ügyvezetője és tagja, a Bérleményt magában foglaló ingatlant 2020. december 8-án értékesítette – az ingatlan állapotára tekintettel 135.000.000,- Ft-ért –, és az ingatlant. és az ott található ingóságokat még aznap a vevő birtokába adta.

A peres felek nyilatkozatai

22. A felperes keresetlevele 2020. augusztus 10-én érkezett a Választottbírósághoz. A felperes a keresetlevelében a Bérleti Szerződés maradéktalan betartására kérte kötelezni az alperest. Érvényesíteni kívánt jogként az ingatlanban történt – a felperes engedélye nélküli – átalakítások helyreállítása, az épület homlokzatának helyreállítása, a golf pályák visszaszállítása és szakszerű telepítése, a kert eredeti állapotának (térkövezés, automata öntözőrendszer, kandeláberek, kerti padok, kerti tó, kivágott fák és az ingatlant körülvevő kerítés) visszaállítása iránti igényeket jelölte meg, a keresetét megalapozó tényállásként pedig a Bérleti Szerződésre hivatkozott.
23. A Választottbíróság a felperes keresetlevelét az utóbb csatolt okiratokkal együtt postai úton 2020. szeptember 4-én kézbesítette az alperesnek. A keresetlevelet az alperes meghatalmazottja vette át. Az alperes a Választottbíróság felhívása ellenére a keresetlevél kézbesítését követő 30 napon belül választottbírót nem jelölt, válasziratot nem nyújtott be és a határidő meghosszabbítását sem kérte.
24. 2020. december 14-én e-mail érkezett a Választottbírósághoz egy név szerint nem azonosítható személy részéről. Az e-mail a keresettel szembeni védekezést és két csatolmányt foglalt magában. A Választottbírósági Tanács a 2. számú eljárásvezető végzésében felhívta az alperest a 2020. december 14-i e-mailben foglaltak szabályszerű előterjesztésére.
25. A felperes a 2021. január 24-án kelt beadványában teljesítette az 1. számú eljárásvezető végzésben foglaltakat. A felperes a keresetpontosításában további tényállításokat tett és a korábban előterjesztett kereseti kérelmeit az alábbiakra módosította:

1. bérleti díj megfizetése összesen bruttó 5.028.723,- Ft összegben;
2. a gázkazán javítási költségének a megtérítése bruttó 211.390,- Ft összegben;
3. a gázszolgáltatás visszaköttetésével kapcsolatban felmerült költség megtérítése bruttó 129.166,- Ft összegben;
4. a vízszolgáltatás díjának a megfizetése bruttó 487.854,- Ft összegben;
5. a bérleményben okozott károk megtérítése az alperes tulajdonában álló 2 db faház, 1 db rendezvénysátor és a 2021. január 24-án kelt beadvány 3. oldalán 1-10. sorszám alatt felsorolt konyhai felszerelések felperes tulajdonába adásával; valamint
6. a Bérleményben a bérbeadáskor megtalálható és az ingatlannal együtt bérbeadott, a 2021. január 24-án kelt beadvány 5. oldalán 1-22. sorszám alatt felsorolt ingóságok visszaszállítása.

26. A Választottbírósági Tanács annak érdekében, hogy meg tudja állapítani az eljárás tárgyának az értékét végzésben a keresetek további pontosítására szólította fel a felperest, az alperest pedig felhívta, hogy észrevételeit terjessze elő, jelentse be a kézbesítési címét és nevezze meg a képviselőjét.
27. Felperes eleget tett a felhívásnak. A Választottbírósági Tanács az alperest – tekintettel arra, hogy a számára biztosított határidőkön belül továbbra sem terjesztett elő joghatályos védekezést – figyelmeztette arra, hogy joghatályos alperesi védekezés hiányában a Vbtv. 38. § b) és c) pontja, valamint az Eljárási Szabályzat 39. §-a alapján a rendelkezésre álló adatok és bizonyítékok alapján fog dönteni a felperes kereseteiről.
28. A Választottbírósági Tanács a 2021. november 29-én az eljárást berekesztette.

A Választottbíróság ítélete

29. A felperes a Választottbíróság hatáskörét a 2020. augusztus 10-én benyújtott keresetlevelében a Bérleti Szerződés 44. pontjára alapította. A Bérleti Szerződés 44. pontja az alábbiakat tartalmazta:
30. „Rendkívüli felmondás esetén a bérlő kötelezi magát a birtokjog azonnali átadására, amikor a bérbeadó saját jogon eljárhat. A bérbeadó jogosult az ingatlant jogos önhatalommal birtokba venni a felmondás napján, annak biztosítására, hogy a bérlő dolgain a visszatartási jogát és törvényes zálogjogát (55. pont, Ptk. 429. §) zavartalanul gyakorolja, ugyanakkor köteles legkésőbb 8 napon belül megindítani az 50. pontban írt eljárást. A bérlő tudomásul veszi, hogy pert indítani kizárólag a bérleti díj megfizetése mellett van joga, mivel a bérbeadó addig nem tudja bérbeadni az ingatlant.”
31. A Bérleti Szerződés 44. pontjában hivatkozott 50. pont az alábbiakat tartalmazza:
32. „A szerződő felek a vitás kérdéseket tárgyalásos úton rendezik. Azon esetre, ha a tárgyalások nem vezetnek eredményre[,] a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Választott Bíróság illetékességét kötik ki”.
33. A Bérleti Szerződés 50. pontja a választottbírósági útra utalt ügyek körét tágan határozza meg: a felek a „vitás kérdések” kifejezés használatával a Bérleti Szerződésből eredő és azzal összefüggő valamennyi jogvita rendezésére a választottbírósági utat kötötték ki. Ennek megfelelően a Bérleti Szerződésben foglalt kikötés a felperes kereseteivel érvényesített valamennyi igényt lefedte.
34. Az alperes a válaszirat benyújtására nyitva álló 30 napos határidőn belül nem nyújtott be válasziratot, és az eljárás során később benyújtott beadványaiban sem vitatta a Választottbíróság, illetve a Választottbírósági Tanács hatáskörét.
35. A fentiekre, valamint arra tekintettel, hogy a Bérleti Szerződés 50. pontjának pontatlan megfogalmazása ellenére a felek azon szerződéses akarata, hogy a Bérleti Szerződésből eredő jogvitáikat a budapesti székhelyű Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett működő Állandó Választottbíróság bírálja el, egyértelműen azonosítható volt – Budapesten, kereskedelmi és iparkamara mellett csak ez az állandó választottbíróság működik –, a felek közötti választottbírósági szerződés (a továbbiakban: Választottbírósági Szerződés) létrejötte és a Választottbíróság, illetve a Választottbírósági Tanács hatásköre mind a választottbíráskodásról szóló 1994. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: régi Vbtv.) 5. § (2) és (3) bekezdése, mind pedig a régi Vbtv. 5. § (4) bekezdése alapján megállapítható volt (a régi Vbtv.-nek a Választottbírósági Szerződésre való alkalmazandóságáról l. a IV. pontot).
36. A Választottbíróság a felek között létrejött jogviszonyt határozta meg elsőként.
37. A Bérlemény rendeltetési céljára – vendéglátóipari egység – tekintettel a felek között a Lakástv. Második Része szerinti helyiségbérleti szerződés jött létre, amelyre elsősorban a Lakástv. Második Részét, másodsorban – a Lakástv. Második Részében foglalt eltérésekkel – a Lakástv. és a Ptk. lakásbérletre vonatkozó szabályait, azaz a Lakástv. Első Részét és a Ptk. 6:342-6:348. §-ait [l. a Lakástv. 36. § (1) bekezdés], harmadsorban pedig a Ptk. 6:342. § alapján a bérleti szerződésre vonatkozó 6:331-6:341. §-ait kell alkalmazni. A felek között létrejött Bérleti Szerződésre a helyiségbérletre, a lakásbérletre és a bérleti szerződésre vonatkozó speciális szabályok hiányában a Ptk. szerződésekre, illetve kötelmekre vonatkozó általános szabályai irányadóak.
38. Ezt követően a Választottbíróság felperes 1-4. számú kereseti kérelmeinek helyt adott, azonban az 5-6. számú kereseteket nem találta megalapozottnak.

1. Bérleti díj megfizetése iránti kereset (1. számú kereset)

39. A Bérleti Szerződés megszűnése miatt a felperest a 2020. augusztus 4-ét követő időszakra bérleti díj nem illeti meg. 2020. augusztus 15-ével bezárólag ugyanakkor a felperes a bérleti díj mértékével azonos mértékű használati díjra tarthatott igényt a Lakástv. 20. § (1) bekezdése alapján. A bírói gyakorlat szerint, amennyiben a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor a lakás visszaadására vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, a lakást jogcím nélkül használja. „A Lakás tv. 20. §-a alapján fizetendő használati díj […] a bérlemény visszaadására vonatkozó szerződéses kötelezettség teljesítésének megtagadása mint szerződésszegés szankciója” (l. BH2020. 107). Az alperesnek szerződéses kötelezettsége volt, hogy a Bérleti Szerződés megszűnésekor a Bérleményt visszaadja. Mivel ezt – a felperes többszöri felhívása ellenére – elmulasztotta, a 2020. augusztus 4-től 15-ig terjedő 11 napos időszakra, vagyis addig, amíg a felperes a Bérlemény birtokát a zárak lecserélésével vissza nem vette, az alperes a bérleti díjnak megfelelő összegű használati díjat volt köteles fizetni. A bérleti díj bruttó összege 11 napra vetítve – tekintettel arra, hogy július 31 napos hónap – 171.245,- Ft volt.
40. Az alperes a választottbírósági eljárásban nem hivatkozott olyan körülményre, amely alkalmas lett volna arra, hogy kimentse magát a kártérítési felelősség alól. A koronavírus helyzetre és annak a vendéglátóiparra gyakorolt negatív hatásaira való általános jellegű hivatkozás önmagában nem volt elfogadható az alperes fizetési kötelezettségeinek az elmulasztásáért fennálló felelősség alóli kimentési okként, különös tekintettel arra is, hogy a felhalmozott és rendezetlenül maradt tartozások egy jelentős része a koronavírus járvány kitörése előtt merült fel, valamint arra, hogy a fizetési kötelezettségeit az alperes már a koronavírus járvány kitörése előtt is folyamatosan kisebb-nagyobb késedelmekkel teljesítette. Az alperes állagmegőrzési kötelezettségének a megsértése tekintetében a koronavírus járványra való hivatkozás egyáltalán nem volt elfogadható kimentési okként.

2. A gázkazán javítási költsége iránti megtérítési igénye felperesnek (2. számú kereset)

41. Az alperes a Bérleti Szerződés 20. pontjában kifejezetten vállalta, hogy a Szerződés időtartama alatt a bérleti díjon felül az ingatlan valamennyi költségét viseli, ideértve többek között az ingatlan és környezete megfelelő karbantartásával összefüggő költségeket.
42. Megállapítható volt, hogy a gázkazán megjavíttatása az alperes kötelezettsége lett volna. E kötelezettséget – amely nem volt személyhez kötött kötelezettség és amelynek a teljesítése nem igényelt olyan szakértelmet vagy képességet, amellyel a felperes nem rendelkezett – az alperes helyett a felperes teljesítette. A felperesnek a gázkazán megjavíttatásához lényeges jogi érdeke fűződött, hiszen az ingatlan bármilyen újbóli hasznosításának, így különösen bérbe adásának feltétele az ingatlan berendezéseinek működőképes állapota. Az alperes által felhalmozott tartozásokra, valamint az alperesnek a Bérleti Szerződés fennállása alatt, illetve a Bérleti Szerződés megszűnése körében egyébként tanúsított magatartására tekintettel nem volt észszerűen várható az, hogy az alperes a gázkazánt meg fogja javíttatni. Mindezekre tekintettel a felperes az alperes hozzájárulása nélkül is jogosult volt arra, hogy az alperesnek a gázkazán megjavíttatására vonatkozó kötelezettségét teljesítse.
43. A felperes a Ptk. 6:579. § (1) bekezdése alapján, jogalap nélküli gazdagodás címén akkor is megtérítést követelhetett volna az alperestől, ha a Ptk. 6:57. §-a nem lett volna alkalmazható a konkrét esetben. Az, hogy a felek között szerződés állt fenn, nem zárja ki a jogalap nélküli gazdagodás szabályainak az alkalmazhatóságát (l. BH2010. 333). Azáltal, hogy az alperes nem tett eleget szerződéses kötelezettségének, az a kiadás, amely az alperest terhelte volna, a felperesnél jelentkezett, míg az alperes azt jogosulatlanul megtakarította. Ily módon az alperes a felperes rovására jogalap nélkül gazdagodott.
44. A fent kifejtettekre tekintettel a felperest az alperessel szemben megtérítési igény illeti meg a javíttatás költségének megfelelő összegben.

3. Gázszolgáltatás visszaköttetésével kapcsolatban felmerült költség megtérítése iránti kérelem (3. számú kereset)

45. A Bérleti Szerződés 20. pontjában úgy állapodtak meg a felek, hogy a Szerződés időtartama alatt a közüzemi díjakat, a víz-, villany-, gázszolgáltatás díját a bérlő viseli. A közüzemi szolgáltatókkal a szerződéseket a Bérleti Szerződés 20. pontja alapján az alperesnek kellett megkötnie azzal, hogy a Bérleti Szerződés megszűnése esetén vállalta a szerződések megszüntetését.
46. A kifejtett tényállás alapján megállapítható volt, hogy a gáz közműdíjak megfizetése az alperes kötelezettsége volt, ahogyan az is, hogy a Bérleményt a Bérleti Szerződés megszűnésekor a rendeltetésszerű használathoz szükséges, működő közművekkel bocsássa vissza a felperes birtokába. A felhalmozódott gáz közműdíj tartozást az alperesnek kellett volna rendeznie, és miután a közműszolgáltató a szolgáltatást a díjfizetés elmulasztása miatt megszüntette, a szolgáltatás visszaköttetéséről az alperesnek kellett volna gondoskodnia. E kötelezettségeket – amelyek nem voltak személyhez kötött kötelezettségek és amelyeknek a teljesítése nem igényelt olyan szakértelmet vagy képességet, amellyel a felperes nem rendelkezett – az alperes helyett a felperes teljesítette. A felperesnek a gázszolgáltatás visszaköttetéséhez és ennek érdekében a díjtartozás rendezéséhez lényeges jogi érdeke fűződött, hiszen az ingatlan bármilyen újbóli hasznosításának, így különösen bérbe adásának feltétele az ingatlan rendeltetésszerű használatra való alkalmassága, amelyhez elengedhetetlenek a működő közművek. Az alperes által felhalmozott tartozásokra, valamint az alperesnek a Bérleti Szerződés fennállása alatt, illetve a Bérleti Szerződés megszűnése körében egyébként tanúsított magatartására tekintettel nem volt észszerűen várható az, hogy az alperes a gáz közműdíj tartozásait rendezni fogja és a gázszolgáltatást vissza fogja köttetni. Mindezekre tekintettel a felperes az alperes hozzájárulása nélkül is jogosult volt arra, hogy az alperesnek a közműdíj tartozás rendezésére és a gázszolgáltatás visszaköttetésére vonatkozó kötelezettségét teljesítse.
47. A fent kifejtettekre tekintettel a felperest az alperessel szemben megtérítési igény illeti meg a gázszolgáltatás visszaköttetéséért fizetendő díjnak megfelelő összegben.

4. A vízszolgáltatás díjának megtérítése iránti kereseti kérelem (4. számú kereset)

48. A Választottbírósági Tanács a felperes által rendelkezésre álló okiratokból arra a megállapításra jutott, hogy 2020. augusztus 15-én olyan vízóra leolvasás, amelynek az eredménye a szolgáltatóhoz eljutott volna, nem történt. 2020. június 30-án a záró vízóra állás 1237 m3 volt, 2020. december 8-án – az ingatlannak a vevő részére történő birtokbaadása napján – pedig a vízóra állása 1338 m3 volt. Annak ellenére, hogy a felperes ígérete ellenére nem tudta becsatolni a vízóra állásáról 2020. augusztus 15-én készített fényképet, a Választottbírósági Tanács valósnak fogadta el a felperes azon tényállítását, miszerint az ingatlanban 2020. augusztus 15. és 2020. december 8. között vízfogyasztás nem volt, ennek megfelelően a Fővárosi Vízművek Zrt. által kimutatott vízdíj tartozás teljes mértékben az alperes vízfogyasztásán alapult. Ezzel összefüggésben a Választottbírósági Tanács az alábbi körülményeknek tulajdonított meghatározó jelentőséget:

• az alperes a Bérlemény birtokát a Bérleti Szerződés azonnali hatályú felmondását követően a felperes többszöri felhívása ellenére sem volt hajlandó visszabocsátani;
• a Bérleti Szerződés 53. pontja szerint az átadásra az alperesnek kellett volna meghívnia a felperest és az alperesnek együtt kellett volna működnie a jegyzőkönyv felvételében; mivel ezt az alperes elmulasztotta, a Bérleti Szerződés 43. pontja értelmében köteles volt tudomásul venni a felperes által egyoldalúan rögzített körülményeket – ez a felek között a bizonyítási teher megfordulását eredményezte;
• az alperes a felperesnek a vízóra 2020. augusztus 15i állására vonatkozó tényállítását csak a 2021. szeptember 6-án kelt beadványában kezdte el vitatni, a felperes 2021. február 17-én kelt beadványára válaszul előterjesztett, 2021. május 5-én kelt beadványában a vízdíj tartozással kapcsolatos felperesi tényelőadásra és okirati bizonyítékokra semmilyen észrevételt nem tett;
• az alperes csak azután kezdte el vitatni a vízóra 2020. augusztus 15i állását, hogy kiderült, a felperes nem tudja csatolni a megfelelő fotódokumentációt;
• az, hogy az alperes az ingatlanban maradt alperesi iratokkal bizonyítani tudná a vízóra 2020. augusztus 15i állását, életszerűtlen állítás: az alperes 2020. augusztus 15-én, a Bérlemény birtokának a felperes általi visszavételekor nem járt az ingatlanban, így a vízóra aznapi állásáról nyilvánvalóan nem készíthetett sem fotó-, sem más jellegű dokumentációt, és nem is helyezhetett el ilyet az ingatlanban, ennek megfelelően az ingatlanban nem lehet olyan alperesi irat, amellyel bizonyítható lenne a vízóra 2020. augusztus 15-i állása;
• a Bérleti Szerződés 20. pontja szerint a Bérleti Szerződés megszűnésekor az alperes kötelessége volt a közműszolgáltatókkal kötött szerződések megszüntetése és ennek megfelelően a közműszolgáltatókkal való elszámolás a közműórák záró állása alapján – e kötelezettségeit az alperes elmulasztotta;
• mindezek alapján a mulasztásaival az alperes saját magát fosztotta meg attól, hogy a vízóra záró állását bizonyítani tudja.

49. A fentiek alapján megállapítható, hogy a vízdíj megfizetése az alperes kötelezettsége volt. A felhalmozódott vízdíj tartozást az alperesnek kellett volna rendeznie. E kötelezettséget – amely nem volt személyhez kötött kötelezettség és amelynek teljesítése nem igényelt olyan szakértelmet vagy képességet, amellyel a felperes nem rendelkezett – az alperes helyett a felperes teljesítette. A felperesnek a vízdíj tartozás rendezéséhez lényeges jogi érdeke fűződött, hiszen az ingatlan bármilyen újbóli hasznosításának, így különösen bérbe adásának feltétele az ingatlan rendeltetésszerű használatra való alkalmassága, amelyhez elengedhetetlen a vízi közműszolgáltatás zavartalan működése. Az alperes által felhalmozott tartozásokra, valamint az alperesnek a Bérleti Szerződés fennállása alatt, illetve a Bérleti Szerződés megszűnése körében egyébként tanúsított magatartására tekintettel nem volt észszerűen várható az, hogy az alperes a vízdíj tartozásait rendezni fogja. Mindezekre tekintettel a felperes az alperes hozzájárulása nélkül is jogosult volt arra, hogy az alperesnek a közműdíj tartozás rendezésére vonatkozó kötelezettségét teljesítse.
50. A Választottbírósági Tanács annak, hogy a felperes a Fővárosi Vízművek Zrt.-vel engedményezési szerződést kötött az alperessel szemben fennálló vízdíj követelésekre, nem tulajdonított jelentőséget, mivel a felperes megtérítési igényének a jogalapja a fentiek alapján engedményezés hiányában is megállapítható volt.
51. A fent kifejtettekre tekintettel a felperest az alperessel szemben megtérítési igény illeti meg a vízdíj tartozásnak megfelelő összegben.

5. Bérlemény kertjében okozott károknak az alperesi ingóságok felperes tulajdonába adásával történő megtérítése iránti kereseti igény (5. számú kereset)

52. Azt, hogy az alperes a Bérlemény kertjében a felperes által megjelölt módon károkat és ezen károk mértéke elérte a 4.000.000,- Ft-ot, a Választottbírósági Tanács az alperesi vitatás hiányára, valamint a felperes által benyújtott fotódokumentációra tekintettel valós tényként fogadta el.
53. Azt ugyanakkor, hogy a felperest – aki nem tulajdonosa az ingatlannak – ennek folytán hogyan és milyen összegű kár érte, a felperes a Választottbírósági Tanács többszöri felhívása ellenére sem a tényállítások szintjén, sem pedig bizonyítékokkal nem támasztotta alá. Ha az ingatlant annak tulajdonosa csak lényegesen alacsonyabb áron tudta értékesíteni, akkor nem a felperest, hanem a felperesi tulajdonost érte kár. A felperes, mint korlátolt felelősségű társaság a tagjától elkülönült jogalany. A felperes a tagjánál felmerült kárt a saját nevében nem érvényesítheti. Az ingatlan értékcsökkenésében megnyilvánuló esetleges kár megtérítése iránt az ingatlan tulajdonosa érvényesíthet állami bíróság előtt (szerződésen kívüli kártérítési) igényt, a felperes azonban – perbeli legitimáció hiányában – nem volt jogosult az igény érvényesítésére a választottbírósági eljárásban. A tulajdonos kártérítési igényére egyébiránt a Választottbíróság hatásköre sem terjedt ki. Mindezekre tekintettel a felperes javára a károk megtérítése semmilyen formában – sem pénzben, sem természetben – nem volt megítélhető.
54. A felperesnek az a kérelme, hogy a kártérítési igényének a Választottbírósági Tanács egyes alperesi ingóságoknak a felperes tulajdonába adásával adjon helyt, egyéb okból sem megalapozott. A bírói gyakorlat szerint „a természetbeni kártérítés […] helyettesíthető dolog szolgáltatására vonatkozik. Nem minősíthető […] természetbeni kártérítésnek az, ha a károsult mást kap kártérítés fejében, mint amiben a kára keletkezett” (l. BH1980. 399). Erre tekintettel még akkor sem lett volna jogi lehetőség arra, hogy a Választottbírósági Tanács a felperes tulajdonába adja az általa igényelt ingóságokat, ha ehhez az alperes hozzájárult volna. Az alperes azonban nem járult hozzá a természetbeni kártérítésnek ehhez a módjához, éppen ellenkezőleg: kifejezetten ellenezte az ingóságoknak a felperes tulajdonába adását.

6. Bérleményből ismeretlen helyre vitt, illetve tönkretett felperesi ingóságok értékének a megtérítése iránti kereseti igény (6. számú kereset)

55. A Választottbírósági Tanács valós tényként fogadta el, hogy a felperes által megjelölt ingóságokat a felperes a Bérlemény birtokbaadásakor átadta az alperesnek, és azok közül egyes ingóságok a Bérleményből eltűntek, míg más ingóságok használhatatlan állapotban kerültek vissza a felperes birtokába. Az alperesi vitatásra és a Választottbírósági Tanács felhívásai ellenére a felperesi bizonyítás hiányára tekintettel ugyanakkor az ingóságok értékét a Választottbírósági Tanács a rendelkezésre álló adatok alapján nem tudta megállapítani.
56. A felperesnek a Bérleménnyel együtt bérbeadott és a Bérleményből ismeretlen helyre elvitt, illetve tönkretett ingóságok értékének a megtérítésére irányuló kártérítési keresetét azért kellett elutasítani, mert a felperes a kár összegszerűségét a Választottbírósági Tanács felhívása ellenére sem bizonyította.
57. A Választottbíróság megállapította, hogy felperes – a matematikai kerekítés szabályai szerint egész számra kerekítve – 40%-ban nyertes és 60%-ban vesztes, az alperes pedig 40%-ban vesztes és 60%-ban nyertes lett. Az Eljárási Szabályzat 11. § (1) bekezdése alapján az eljárási költségeket a vesztes fél viseli vesztessége arányában. A Választottbírósági Tanács úgy ítélte meg, hogy a feleknek az eljárás során tanúsított magatartására tekintettel az eljárási költségek viseléséről indokolt a nyertesség-vesztesség arányától eltérő módon rendelkezni. A Választottbírósági Tanács e körben figyelembe vette, hogy az alperes az eljárás során számos határidőt elmulasztott, a tárgyaláson nem jelent meg és távolmaradását nem mentette ki, továbbá nem tanúsította a választottbírósági eljárásban részt vevő felektől minimálisan elvárható együttműködést sem. A felperes ezzel szemben törekedett arra, hogy a Választottbírósági Tanács felhívásainak határidőben eleget tegyen. Mindezek alapján a Választottbírósági Tanács – élve az Eljárási Szabályzat 11. § (2) bekezdésében foglalt jogával, mérlegeléssel – úgy döntött, hogy az eljárási költségeket az alperesre terhesebb módon 30% - 70% arányban osztja meg a felek között.

(VB/20056)