AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS
[1] A fogyasztónak minősülő felperesi vevők és a vállalkozónak minősülő alperesi eladó között vállalkozási szerződéssel vegyes ingatlanadásvételi előszerződés jött létre lakás tulajdonjoga és felszíni gépkocsibeálló kizárólagos használati joga adásvétele tárgyában. A peres felek az előszerződést közös akaratelhatározásuk alapján utóbb akként módosították, hogy a felperesek a felszíni gépkocsibeálló kizárólagos használati jogának a megvásárlásától elálltak. Ugyanezen a napon peres felek előszerződést kötöttek tároló és teremgarázs-gépkocsi beálló adásvétele tárgyában. A korábban kötött előszerződésnek a módosítással nem érintett rendelkezései változatlan tartalommal hatályban maradtak. A felperesek az utóbbi előszerződés alapján az alperes részére átutalással foglalót fizettek. A hatályos előszerződések a foglalón felüli vételárrészek megfizetését az ún. „Pénzügyi ütemterv” szerint rendelték el; így e vételárrészleteket az ingatlanoknak az eladó általi készre jelentéséről szóló értesítés vevőkkel történő közlését követő tíz napon belül kellett teljesíteni.
[2] Az előszerződések meghatározták a birtokátruházás legkésőbbi időpontját. Az előszerződések felhatalmazták az alperest, hogy egyoldalú nyilatkozattal a birtokátruházás időpontját egy alkalommal, legfeljebb 6 hónappal elhalaszthatja. Az alperes ezen jogával a felpereseknek e-mailben és ajánlott tértivevényes levélben is elküldött nyilatkozatával élt.
[3] Az előszerződések szerint – az azokban körvonalazott, de nem taxatív módon felsorolt tényezők miatt – az alperes jogosult volt vis maior helyzetet bejelenteni. A vis maior helyzet az eladói kötelezettségeket felfüggesztette, tehát ilyen esetben eladói késedelem nem állhatott be. Az alperes a vis maior helyzet beálltáról szóló tájékoztató levelét a felpereseknek e-mailben és ajánlott tértivevényes levélben is elküldte.
[4] A felperesek külföldi tartózkodása alatt az alperes készre jelentette az ingatlanokat. A felperesek emailben jelezték, hogy egyrészt külföldön tartózkodnak, másrészt pedig hangot adtak azon igényüknek, hogy meg szeretnék nézni az elkészült ingatlanokat. A felperesek és meghatalmazott jogi képviselőjük ezután megtekintették az ingatlant, ahol a felperesi állítás szerint még javában folytak a munkálatok. A készre jelentési értesítést a felperesek így nem fogadták el, s a későbbiekben az alperes felszólítására sem fizették meg a hátralékos vételárat. A perbeli épület időközben megkapta a használatbavételi engedélyt.
[5] Az alperes levelet küldött a felperesek részére, melyben egyebek mellett fizetési kötelezettségük teljesítésére is felhívta őket. Amiatt, hogy a felperesek – a COVID-19 pandémiára hivatkozva – a fizetési kötelezettségüknek nem tettek eleget, az alperes az adásvételi szerződéstől elállt.
A PERES FELEK NYILATKOZATAI
[6] A felperesek vitatták az elállás jogszerűségét és a Választottbíróságtól keresetükben azt kérték, hogy az adásvételi előszerződés alapján a felek közötti adásvételi szerződést hozza létre.
[7] Az alperes a kereset elutasítását kérte. utalt arra, hogy a vele a felperesékhez hasonló előszerződésben álló további vevők a készre jelentést elfogadták, a fizetési kötelezettségeit teljesítette. Az alperes szerint a felperesek a COVID-19 pandémiára mint fizetési akadályra azért sem hivatkozhattak alappal, mert fizetési kötelezettségük a járvány kitörését, a veszélyhelyzet kihirdetését megelőzően állt be.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG HATÁSKÖRE, AZ IRÁNYADÓ JOG
[8] Bár a felek azt nem vitatták, a választottbírósági tanács saját hatáskörének fennállását hivatalból vizsgálta. Az első előszerződés megkötésének időpontjában Magyarországon a választottbírósági eljárást a választottbíráskodásról szóló 1994. évi LXXI. törvény (rVbt.) szabályozta. A 2017-ben hatályos rVbt. 3-4.§-ai az alábbiakat tartalmazták, amelyek alapján – tiltó vagy szűkítő rendelkezés hiányában - a Választottbíróság hatásköre azidőben mindkét előszerződésre nézve fennállt.
[9] A 2018. január 1-jén hatályba lépett, a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény (Vbt.). 1.§-a kimondta, hogy nincs helye választottbírósági eljárásnak fogyasztói szerződésből eredő jogvita esetén. Ezt a rendelkezést a Vbt. 66.§-a alapján a 2018. január 1. napját követően megkötött választottbírósági szerződésekre kell alkalmazni. A felek között létrejött előszerződések a Ptk. 8:1.§-a (1) bekezdésének 3. pontja szerinti „fogyasztó” fogalommeghatározásból is következően fogyasztói szerződésnek minősültek. Ebből adódóan a Választottbíróság a korábban megkötött előszerződés vonatkozásában rendelkezett hatáskörrel, a később létrejött előszerződés tekintetében azonban nem.
[10] Figyelemmel azonban arra, hogy az előszerződések között szoros tartalmi összefüggés állt fenn, ahhoz, hogy a korábban megkötött előszerződésre vonatkozó kereseti kérelem érdemben és teljeskörűen elbírálható legyen, a bizonyítási eljárás során az utóbb megkötött előszerződés körülményeinek vizsgálata is nélkülözhetetlen volt, azzal azonban, hogy ez utóbbi előszerződés tekintetében a Választottbíróságnak a hatásköre hiányát kellett megállapítania. Emiatt a Választottbíróság ítéletének érdemi rendelkezései csak a korábbi előszerződésre vonatkoznak még akkor is, ha a bizonyítási eljárás szükségképpen érintette az utóbb megkötött előszerződés létrejöttének körülményeit is. A jelen választottbírósági eljárás, illetve a bizonyítási eljárás sajátosságaira, sajátos körülményeire figyelemmel a Választottbíróság a saját hatásköréről szóló döntését csak az ügyet lezáró érdemi határozatában hozhatta meg.
[11] A Választottbíróság az irányadó magyar anyagi jog körében a felek jogviszonyára elsődlegesen a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) rendelkezéseit alkalmazta, arra is figyelemmel, hogy a felek a Választottbíróságot az ex aequo et bono döntésre kifejezetten nem hatalmazták fel.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG DÖNTÉSÉNEK INDOKAI
[12] Az alperes az adásvételi előszerződéstől (amelyekkel közül az utóbb létrejött előszerződés elbírálására a Választottbíróság nem rendelkezett hatáskörrel) ugyanazon napon, írásban állt el. Az elállási nyilatkozatát megküldte az előszerződéseket ellenjegyző ügyvédnek, tértivevényes levélként feladta a felperesek címére, és az elállását megerősítő okiratot tértivevényes levélként elküldte a felperesek jogi képviselőjének is, aki a küldeményt szabályszerűen átvette. A felperesek lakcímüknek a korábbi előszerződés létrejötte utáni, de az utóbbi előszerződés megkötése előtti megváltozására hivatkozva vitatták az elállási nyilatkozat kézbesítésének jogszerűségét.
[13] Az alperes hivatkozott a 283/2020.(VI.17.) Korm.rendelet 1 §-ának (1) bekezdésére, amely 2020. június 18-i hatállyal egészségügyi válsághelyzet elrendelésével Magyarország egész területére járványügyi készültséget vezetett be. Ugyanaznapi hatállyal a postai szolgáltatásokról szóló 2012. évi CLIX. törvény 49. alcíme kiegészült a 77/E.§-sal, amely szerint a postai szolgáltató az egészségügyről szóló törvény szerint elrendelt egészségügyi válsághelyzetben jogosult a könyvelt postai küldeményeket az e törvénynek a személyes átadással történő kézbesítésére vonatkozó rendelkezései mellőzésével kézbesíteni. A személyes átadás mellőzésével történő kézbesítés részletes szabályait a Kormány rendeletben állapítja meg. Ugyanezen törvény 78. §-a értelmében a Kormány felhatalmazást kapott arra, hogy az egészségügyről szóló törvény szerinti egészségügyi válsághelyzet esetén a személyes átadás mellőzésével történő kézbesítés részletes szabályait rendeletben állapítsa meg. E felhatalmazás alapján a 335/2012.(XII.4.)Korm.rendelet 13/A. §-a, ugyancsak 2020. június 18-i hatállyal az alábbiak szerint rendelkezett:
„13/A. Egészségügyi válsághelyzet esetén alkalmazandó rendelkezések
32/A.§ A postai szolgáltató egészségügyi válsághelyzet esetén a 21-22. §-ban foglaltaktól eltérően a könyvelt postai küldeményeket a címzettnek vagy az e rendeletben meghatározott egyéb jogosult átvevőnek jogosult a személyes átadás mellőzésével úgy kézbesíteni, hogy
a) a kizárólag ajánlott többletszolgáltatás igénybevételével feladott levélküldeményt a levélszekrénybe helyezi, a kézbesítés tényét rögzíti, aláírást nem vesz fel,
b) a tértivevény, illetve értéknyilvánítás többletszolgáltatással feladott levélküldeményt, a hivatalos iratot és a postacsomagot a címhelyen és a kézbesítési ponton is személyes kapcsolatfelvételt követően kézbesíti, az átvevővel az annak azonosításához szükséges adatokat lehetőség szerint legalább 1,5 méter távolságot tartva egyezteti, és az átvevő nevét, valamint, ha szükséges, az átvevő személyazonosság igazolására alkalmas okmányának típusát és számát maga rögzíti a kézbesítés tényének egyidejű rögzítése mellett úgy, hogy aláírást az átvevőtől nem vesz fel.”
[14] A kézbesítés időpontjában fennálló egészségügyi válsághelyzetre figyelemmel a küldemény az átvevő személyazonossága megállapítása mellett, az átvevő aláírása nélkül került kézbesítésre, a tértivevény tanúsága szerint a felperes részére.
[15] Az eljárás során az eljárás iratai közé csatolásra került a Magyar Posta Kelet-Magyarországi Területi Igazgatóság levele, mely szerint „személyes megkeresésével kapcsolatban tájékoztatom, hogy az Ön nevére címzett könyvelt küldeményt levélszekrény útján „Posta” aláírásra kézbesítettük. Miután a személyes átadás nem valósult meg, így személyi igazolvány szám sem került az átvételnél rögzítésre.” Az ezt követő postai tájékoztatás szerint a feladott könyvelt küldeményt a Posta munkatársa szabálytalanul a címzett levélszekrényébe kézbesítette.
[16] A kézbesítéssel összefüggő előszerződéses rendelkezések szerint minden értesítést, egyéb közlést, ami az előszerződés alapján megteendő vagy megtehető, írásban kell megtenni és akkor minősül az előszerződés alkalmazásában megtettnek, ha azt személyesen, e-mail útján vagy ajánlott-tértivevényes postai küldeményként az előszerződésben rögzített címekre kézbesítették. A fentiek szerint elküldött értesítés, levél az elküldéstől, postára adástól számított 5. (ötödik) napon akkor is megérkezettnek minősül, ha a tértivevény „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „nem vette át” jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz, vagy az előszerződésben írt e-mail címet bármely fél a másik fél előzetes értesítése nélkül változtatta meg és az e-mail útján küldött üzenet ezért nem jut el hozzá. Az eladó által e-mail útján küldött értesítés a küldés napján kézbesítettnek minősül. Az előszerződés megszűnésével kapcsolatos nyilatkozat (felszólítás, póthatáridő tűzése, elállás, mindezek jogkövetkezményeinek alkalmazása) azzal a feltétellel minősül kézbesítettnek, ha azt a nyilatkozó fél ajánlott, tértivevényes levélben megküldi a másik félnek, valamint ugyanilyen küldeményként vagy személyesen kézbesíti a jelen szerződést ellenjegyző ügyvédnek. Mindezek hiányában a nyilatkozat joghatást nem vált ki.
[17] A Választottbíróság megállapította, hogy későbbi előszerződés a korábbi előszerződés szerinti értesítési címet nem módosította. A Választottbíróság álláspontja szerint ahhoz, hogy a lakás vonatkozásában megváltozzon a korábbi előszerződésben kikötött értesítési cím, ezt egyértelműen és kétséget kizáróan fel kellett volna tüntetni a későbbi előszerződésben. Erre azonban nem került sor, sőt éppen ellenkezőleg, az utóbbi előszerződés kifejezetten azt tartalmazta, hogy a korábbi előszerződés rendelkezései továbbra is érvényben maradnak. Ebből az következett, hogy a felperesek értesítési címe nem változott, így erre a címre alperes az elállási nyilatkozatot joghatályosan elküldhette, sőt erre a címre alperesnek a korábbi előszerződés rendelkezései szerint mindenképpen el is kellett küldenie. A Választottbíróság e körben rámutatott arra is, hogy az értesítési cím kérdése, ill. annak megváltoztatásának egyértelmű, minden jogviszonyra kiterjedő bejelentése alapvetően a vevők (a felperesek) érdekkörébe tartozó kockázati körülmény volt. A korábbi előszerződés a kézbesítés tekintetében külön kiemelte, hogy az elküldött értesítés, levél az elküldéstől, postára adástól számított ötödik napon akkor is megérkezettnek minősül, ha a tértivevény „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „nem vette át” jelzéssel érkezik vissza a feladóhoz. Ebből az is következett, hogy az előszerződéses rendelkezések szerint a sikeres kézbesítésnek a szabályszerűen átvett levél, küldemény nem is volt szükségszerű feltétele. Ezt a rendelkezést, illetve annak jogszerűségét az eljárás során egyik fél sem kifogásolta.
[18] Az alpereshez – a felperes által sem vitatott módon – visszaérkezett tértivevényen a felperes neve feltüntetésre került. Az aláírás rovatnál a Posta szerepelt, amely forma a korabeli, a pandémia által kiváltott veszélyhelyzetben irányadó – korábban nem alkalmazott, ezért kialakult joggyakorlattal nyilvánvalóan nem rendelkező – jogi szabályozásnak alapvetően megfelelt. A felperesek az elállásra, annak tartalmát vitatva, érdemben reagáltak.
[19] A Választottbíróság annak is jelentőséget tulajdonított, hogy az elállást megerősítő alperesi nyilatkozat tértivevényes levélként a felperesek által meghatalmazott – az ügyben korábban már alperessel, illetve a szerződéseket ellenjegyző és szerkesztő ügyvéddel több alkalommal írásos formában kommunikáló – jogi képviselő részére is megküldésre került. Ez önmagában nem pótolhatta az elállási nyilatkozatnak a korábbi előszerződésben szabályozott módon történő, az ott meghatározott – és a későbbiekben meg nem változtatott – értesítési címre történő megküldését, azonban az elállásról szóló értesítés tértivevényes levél formájában történő megerősítéseként ezt is értékelni kellett.
[20] Emellett nyomatékos volt az a körülmény is, hogy a felperesek a választottbírósági eljárást megelőzően nem hivatkoztak arra, hogy az elállási nyilatkozatot tértivevényes küldeményként nem kapták meg, ezt nem is hiányolták, éppen ellenkezőleg, az elállást kifejezetten tartalmi szempontból vitatták, és csupán a választottbírósági eljárás folyamán tértek rá a kézbesítés formai kifogásolására.
[21] Mindezek alapján a Választottbíróság az alperesi elállás felperesek részére történt kézbesítését jogszerűnek, az ezzel szembeni felperesi vitatást megalapozatlannak találta.
[22] A Választottbíróság megállapította, hogy a felek az adásvételi szerződésben a műszaki átadás-átvételt (és az ehhez kapcsolódó hibajavítást) nem az eladó általi készre jelentéshez, hanem a birtokátruházáshoz kapcsolták, amely birtokátruházásnak feltétele volt a teljes vételár vevők általi megfizetése. Az átadás-átvételi eljárás során a vevők az átvételt olyan kevéssé jelentős hiány vagy hiba miatt nem tagadhatják meg, mely az ingatlan rendeltetésszerű használatát nem akadályozta. A vevők ezen jogát az előszerződés a műszaki átadás átvétel mozzanatához kötötte, amelynek azonban előfeltétele volt a teljes vételár megfizetése, és nem az eladói készre jelentéshez. A feleknek a szerződési szabadság magánjogi elve alapján jogukban állt az előszerződést ezzel a tartalommal megkötni, ezt követően azonban már kölcsönösen kötve voltak ehhez az előszerződéses konstrukcióhoz.
[23] A lefolytatott, a szakvélemény beszerzésére és a tanúkihallgatásokra is kiterjedő bizonyítási eljárás alapján a Választottbíróság megállapította, hogy az alperesi készre jelentés műszakilag megalapozott, annak felperesi kifogásolása pedig alaptalan volt.
[24] A Választottbíróságnak felperes indítványa alapján vizsgálnia kellett a peres ügy vonatkozásában a vis maior bekövetkezésének kérdését és annak esetleges hatását a felek jogviszonyára. Ennek tárgyában a felek az előszerződéseikben így rendelkeztek:
„8.3 Vis Maior
Amennyiben az eladó rajta kívülálló esemény vagy körülmény következtében, többek között, de nem kizárólag természeti katasztrófa, árvíz, szokatlanul kedvezőtlen időjárás, háború (függetlenül a hadiállapot kihirdetésétől), vagy más katonai, illetve terrorista tevékenység, sztrájk, munkaerő- vagy nyersanyaghiány, jogszabályváltozás (a továbbiakban: vis maior), részben vagy egészben képtelenné válik jelen előszerződésből eredő kötelezettségeinek teljesítésére, akkor a vis maior miatti teljesítési képtelenség mértékének megfelelően az adott eladói kötelezettséget az akadályozó tényező fennállásáig felfüggesztettnek kell tekinteni.”
[25] A magyar jog definitív módon nem határozza meg a vis maior fogalmát. Ennek megfelelően a felek jogosultak arra – a szerződési szabadság elve alapján is –, hogy a vis maior fogalmát a szerződésükben definiálják. A felek előszerződéseikben közös akaratelhatározással meghatározták, hogy mit tekintenek vis maiornak, és ebbe kifejezetten beleértették a munkaerő- vagy nyersanyaghiány fogalmát. Ennek megfelelően a Választottbíróság megítélése szerint azon érvelés, mely szerint a vis maior fogalmába általában nem tartozik bele a munkaerő- vagy nyersanyaghiány, csak akkor állhatna meg, ha a felek az előszerződésükben nem akként határozták volna meg a vis maior fogalmát, hogy abba kifejezetten beleértik a munkaerő- vagy nyersanyaghiányt is.
[26] A választottbírósági eljárásban nem került előterjesztésre olyan kérelem, amely a vis maior-ra vonatkozó rendelkezések érvénytelenségének megállapítására irányult volna. E tekintetben a Választottbíróság sem észlelt olyan semmisségi okot, amelyet hivatalból figyelembe kellett volna vennie. A felek nem vitatták, hogy alperes a vis maior tényét felperesek részére kellő időben bejelentette, és a felperesek a rendelkezésre álló bizonyítékok szerint ebben az időszakban a vis maior tényét nem vitatták. A felperesi indítvány alapján a választottbírósági eljárásban kirendelt igazságügyi szakértő megvizsgálta a vis maior kérdésköre és az építési napló viszonyát. Az igazságügyi szakértő kijelentette, hogy az építési napló vis maior helyzetre vonatkozó bejegyzést nem tartalmazott, de az építési naplóban csak a konkrét kivitelezéssel kapcsolatos eseményeknek volt helye. Az építési napló az építkezés tükre, amelyben minden olyan eseményt, körülményt rögzíteni lehet, ami a vállalás tárgyára kihatással lehet. Az építési napló kérdésköre nem esett a felperesek érdekkörébe, mert az a megrendelő és a kivitelező közötti szerződések dokumentuma volt.
[27] Az alperes a felek között megkötött szerződés alapján értesíthette felpereseket a vis maior helyzet beálltáról. Habár nem volt felelhető peradat arra nézve, hogy az alperes értesítette felpereseket a vis maior helyzet megszűnéséről – az előszerződés egyébként ilyen kötelezettséget nem tartalmazott –, a vis maior helyzetnek szükségképpen meg kellett szűnnie, mert az alperes készre az ingatlant műszakilag megalapozottan készre jelentette. Minthogy pedig az előszerződés szerint a bejelentett vis maior az adott eladói kötelezettség teljesítésének határidejét az akadályozó tényező fennállásának tartamára felfüggesztette, az alperes a vis maior felperesek részére történt bejelentését követően késedelembe nem eshetett.
A Választottbíróság – utalva a jelen ítélet korábbi részeiben foglaltakra – kiemelte, hogy a felvett bizonyítási eljárás, illetve a bizonyítékok mérlegelése alapján a készre jelentés a felek előszerződésében megfelelő módon történt meg, így az a felperesekkel szemben fizetési kötelezettséget keletkeztetett.
[28] A választottbírósági eljárás során a bizonyítási eljárás eredményeképpen megállapítható volt, hogy a felperesek a használatba vételi engedély létezéséről tudhattak, ezt támasztotta alá az átadás-átvételi jegyzőkönyvhöz csatolt, a felperesektől származó írásbeli nyilatkozat is.
[29] A felperes e nyilatkozatában is nem vitatott tényként kezelte, hogy a használatba vételi engedély kiadása megtörtént. A Választottbíróság ezzel kapcsolatban is rögzítette azt, hogy a felperesek fizetési kötelezettsége nem a használatbavételi engedély kiadásával, hanem az előszerződés rendelkezései szerint a készre jelentés alapján keletkezett, amely kötelezettségüket a felperesek nem vitatottan megszegték.
[30] Mindezek alapján a Választottbíróság a felperesek keresetét elutasította.
(Vb/20047)
