Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
- Az alperes, mint eladó és a felperes, mint vevő között a vételárat is tartalmazó ingatlan adásvételi előszerződés jött létre. Ebben az alperesi eladó vállalta a társasház megalapítását és annak nyilvántartási bejegyeztetését; a felek továbbá abban állapodtak meg, hogy a végleges adásvételi szerződést az azt követő 30 napon belül kötelesek megkötni, hogy az ingatlan megosztása, az épület feltüntetése és a társasház megalapítása é mindezek ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént. Az alperes e-mailben azt a tájékoztatást adta a felperesi vevőnek, hogy végre sikerült bejegyeztetni az épület feltüntetést, és most jön a társasház alapítás. A felperes ezt meghaladó írásbeli tájékoztatást az alperestől a végleges szerződés megkötése feltételeinek alakulásáról – többszöri írásbeli sürgetése ellenére nem – nem kapott, egészen addig, míg az alperes, több mint három hónappal a végleges szerződéskötés feltételeinek teljesülése után, megküldte a felperesnek a végleges adásvételi szerződés tervezetét. A felperes erre válaszként megküldte az alperesnek a saját jogi képviselője által javasolt változtatásokat tartalmazó szerződéstervezetet, amelyben a felperes első ízben közölte az alperessel a hitelfolyósító pénzintézet nevét. Ezt követően az alperes közölte a felperessel, hogy az előszerződés már hatályát vesztette, azt magra nézve nem tekinti kötelezőnek, ezért nem köt adásvételi szerződést a felperessel az előszerződésben meghatározott feltételekkel. A felperes válaszában kijelentette, hogy az elállási jog gyakorlásával nem ért egyet, mert az nem felel meg a Ptk.-ban foglaltaknak, egyben szorgalmazta a szerződés megkötését az előszerződéses feltételek szerint. A felek ezután hosszas tárgyalást folytattak az ingatlannak az előszerződésben foglaltnál magasabb vételáráról, majd ennek eredménytelenségét követően az alperes visszautalta a foglalót és a vételárelőleget a felperesnek, az ingatlant harmadik személy részére értékesítette az előszerződés szerinti árat lényegesen meghaladó vételáron, a felperes megvásárolt egy másik, hasonló ingatlant, az akkori piaci értéknek megfelelő vételárért.
A peres felek nyilatkozatai
- A felperes, az előszerződés alperes általi megszegésére alapítottan kérte az alperes kötelezését kártérítés megfizetésére. Arra hivatkozott, hogy az alperes jogos ok nélkül tagadta meg a végleges adásvételi szerződés megkötését. Állítása szerint az alperes késedelmesen tette meg a végleges szerződés megkötéséhez szükséges intézkedéseket, ezzel közbenső szerződésszegést követett el, amely a felperes egyidejű késedelmét kizárta. Álláspontja szerint az alperesnek póthatáridő tűzése nélkül nem volt joga az előszerződéstől való elálláshoz. Hivatkozott arra, hogy az alperes az előszerződés megszegésével kárt okozott neki, mert a végleges szerződés megkötése esetén az ő vagyonában következett volna be az az – ingatlanpiaci változásokra visszavezethető – értéknövekedés, amelynek köszönhetően az alperes harmadik személy részére az előszerződéses vételárnál lényegesen magasabb áron tudta értékesíteni az ingatlant; kára tehát abban áll, hogy az alperes megfosztotta őt ezen értéknövekedés realizálásától.
- Az alperes a keresetet mind jogalapjában, mind összegszerűségében vitatta. Állította, hogy a végleges adásvételi szerződés határidőben történő megkötése azért maradt el, mert a felperes késedelmesen intézkedett a finanszírozó bank kiválasztása iránt, ennek hiányában pedig nem volt megköthető a végleges szerződés. Álláspontja szerint az előszerződés a végleges szerződéskötésre meghatározott határidő leteltével automatikusan hatályát vesztette, ezáltal az alperes szerződéskötési kötelezettsége megszűnt. Másodlagosan arra hivatkozott, hogy az előszerződéstől a felperes késedelmére és érdekmúlásra hivatkozással, jogszerűen állt el, szerződésszegést nem követett el, kártérítési felelősséggel nem tartozik, és vitatta a felperesi kárszámítás módját is.
A Választottbíróság ítélete
- A Választottbíróság megállapította, hogy a perbeli előszerződés nem tartalmazott olyan rendelkezést, amely szerint a végleges szerződéskötés feltételeinek teljesülését követően az előszerződés hatályát vesztette volna. A szerződéskötés előszerződéses határidejének elmulasztása a körülményektől függően minősülhetett volna ugyan szerződésszegésnek, de erre irányuló kifejezett rendelkezés hiányában az előszerződés hatályának megszűnését nem eredményezhette (Ptk. 6:116.§ (2) bekezdése). A szerződéskötési határidő eltelte önmagában, automatikusan nem szüntette meg a felek kötelezettségét arra, hogy a végleges adásvételi szerződést megkössék. A Választottbíróság emellett megállapította azt is, hogy az alperes a határidő eredménytelen eltelte miatt bekövetkezett hatályvesztésre azért sem alapíthatott jogot, mert a határidő meghiúsulását felróható módon ő maga idézte elő. Az alperes ugyanis elmulasztotta megtenni a felperes megfelelő teljesítéséhez szükséges nyilatkozatokat és intézkedéseket. Ez a mulasztása olyan közbenső szerződésszegésnek minősült, amely kizárta a felperes azon kötelezettségének megszegését, amelynek teljesítését az alperes mulasztása akadályozta. Az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségről szóló Ptk-rendelkezés (6:62.§ (2) bek.) a közbenső szerződésszegés körében is irányadó. Mindezek alapján a felperes alappal sérelmezte, hogy az alperes nem tájékoztatta az előszerződésben foglalt feltételek bekövetkeztének megtörténtéről és a végleges szerződéskötés határidejének kezdetéről annak ellenére, hogy az ingatlan-nyilvántartási változások az alperes érdekkörébe és ügyintézésébe tartoztak.
- A végleges szerződés előkészítése az alperes kötelezettsége volt, mert az okiratkészítő ügyvédet az alperes bízta meg, és a felek között fel sem merült, hogy a szerződéstervezetet a felperesnek kellene elkészítenie, ellenkezőleg, az alperesi eladó ennek jogát kifejezetten fenntartotta a maga számára. Az alperes – a többszöri felperesi sürgetés ellenére – az előszerződéses határidő leteltét követő jelentős késedelemmel küldte meg a felperesnek, és az alperesi késedelem volt az elsődleges oka annak, hogy a felek a végleges szerződést a kikötött határidőn belül nem kötötték meg. Ezt támasztotta alá az is, hogy az alperes egyetlen alkalommal sem jelezte a felperesnek, hogy jelölje meg a finanszírozó bankot; ha a szerződéskötés előkészítéséhez valóban erre várt volna, akkor ezt közölte volna, hogy közölnie kellett volna a felperessel.
- A Ptk. 6:154.§ (1) bekezdésére alapuló bírói gyakorlatban a teljesítési határidő letelte – a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének hiányában, illetve a felek megállapodásának vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetése folytán meghatározott időben történő teljesítéshez kötött kötelezettség híján – önmagában, póthatáridő tűzése nélkül nem ad alapot az elállásra. Ilyen esetben az eladó elállása csak akkor jogszerű, ha a vevő a vételárat az eladó által kitűzött póthatáridő lejártáig sem teljesíti (Legf. Bír. Pfv.VI.20.682/2010, BH 2009.269 = BH+ 2012.151). A piaci viszonyok változására alapított alperesi érdekmúlás tekintetében figyelemmel kellett lenni a Legfelsőbb Bíróság által lefektetett azon jogelvre, hogy „önmagában (…) a lakásárakban bekövetkezett változás a teljesítéshez fűződő érdek megszűnését nem bizonyítja, ezért az adásvételi szerződéstől való elállást nem alapozza meg (BH2003. 452). Az ingatlanpiaci változások azért sem alapozhattak meg érdekmúlást, mert azok nem a kötelezetti késedelem következményei voltak. A felek az ingatlan vételárát az előszerződésben rögzítették, az alperes erre a vételárra volt jogosult, és ezt a vételárat kapta volna meg akkor is, ha a szerződést a felek határidőn belül megkötötték volna. Ha a felperes valóban késedelembe esett volna, ezzel legfeljebb azt az érdeksérelmet okozta volna, hogy az alperes a vételárat később kapta volna meg. Az alperes azonban arra nem hivatkozott, hogy a vételár néhány hónapos késedelemmel történő kifizetése számára lényeges érdeksérelmet okozott volna.
- Az az érdeksérelem, hogy az alperes a megváltozott piaci körülmények között is az előző évi viszonyokat tükröző vételáron volt köteles eladni az ingatlant, nem az általa állított felperesi késedelem következménye volt, hanem annak, hogy az ingatlanra korábban adásvételi előszerződést kötött, amelyben kötelezettséget vállalt az ingatlan meghatározott, az akkori piaci viszonyoknak megfelelő vételáron történő értékesítésére. Ha az ingatlanpiac másként alakul és az árak zuhantak volna, az alperes akkor is joggal követelhette volna, hogy a felperes az előszerződésben kikötött vételárat fizesse meg. Ha az alperes észlelte a teljesítésre szabott határidő elmúltát, de tájékoztatási kötelezettsége ellenére nem sürgette a teljesítést, fix határidőt sem szabott, és megfelelő póthatáridő tűzésével, a jogkövetkezményekre hivatkozással nem jelezte elállási szándékát, akkor ezzel gyakorlatilag tudomásul vette a késedelmes teljesítést (BH1996. 329). Az ügyben nyomatékos súllyal jött figyelembe, hogy a szerződéskötés megtagadása előtt az alperes egyetlen alkalommal sem tájékoztatta a felperest a szerződéskötési határidő lejártáról, de még a kezdetéről sem, és nem szólította fel a felperest a szerződéskötésre, de még adatszolgáltatásra sem, így semmi sem utalt arra, hogy a szerződéskötés az alperes számára sürgős lett volna. Így a felperes, még ha késedelembe esett volna is, alappal számíthatott a Ptk. 1:3.§-a (2) bekezdésének helyes alkalmazásában alappal számíthatott arra, hogy a felperes nem ragaszkodik az előszerződéses szerződéskötési határidő betartásához. Az előszerződés alperes általi teljesítésének megtagadása így még akkor sem lett volna jogszerű, ha a felperes késedelme megállapítható lett volna.
- Az alperes a szerződéskötés jogos ok nélküli megtagadásával szerződésszegést követett el. A bírói gyakorlatban a szerződés alaptalan felmondása, illetve az alaptalan elállás is a teljesítés jogos ok nélküli megtagadásának minősül (BH2005. 258). A Ptk. 6:183.§-a értelmében ha valamelyik fél a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja, a másik fél választása szerint a késedelem vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni. A jogosult az egyik választott jogkövetkezményről áttérhet a másikra (BH2008. 90). A felperes mindvégig a végleges adásvételi szerződés megkötésére törekedett, ami tartalmilag a késedelem jogkövetkezményeinek alkalmazását jelentette (Ptk. 6:154.§ (1) bek.). A Ptk. 6:183.§-a szerinti választási joga akkor szűnt meg, amikor az alperes az ingatlant harmadik személy részére eladta és a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz a tulajdonosváltozás nyilvántartásba vételét kérelmezve benyújtották, amelynek eredményeként az új vevő bejegyzési kérelme széljegyre került; ez volt az időpont, amelyet követően a felperesnek már nem volt lehetősége az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére, erre irányuló igényt már nem tudott az alperessel szemben eredményesen érvényesíteni. Az előszerződés alapján kötendő végleges szerződés teljesítése ezzel lehetetlenné vált, amiből következően maga az előszerződés is lehetetlenült és a Ptk. 6:179.§-ának (1) bekezdése alapján megszűnt. Az előszerződés lehetetlenüléséért az alperes volt felelős, mert azt ő idézte elő azzal, az előszerződés teljesítésétől szerződésszegő módon elzárkózott és az ingatlant harmadik személy részére eladta. A felperes a Ptk. 6:180.§-ának (2) bekezdése alapján jogosult volt a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését követelni az alperestől, a Ptk. 6:142.§-a szerint. Az alperes nem hivatkozott az ellenőrzési körén kívül eső, vagy az előszerződés megkötésekor előre nem látható olyan okra, amely a Ptk. 6:142.§-a alapján alkalmas lett volna a kárfelelőssége alóli kimentésre.
- A Ptk. 6:141.§-a értelmében a jogosult – elállása vagy felmondása esetén – a szerződéssel elérni kívánt cél megvalósítására alkalmas (fedezeti) szerződést köthet, és a kártérítés szabályai szerint követelheti a kötelezettől a szerződésben és a fedezeti szerződésben kikötött ellenérték közötti különbség, továbbá a fedezeti szerződés megkötéséből eredő költségek megtérítését. A jogirodalom egyöntetű álláspontja szerint a fedezeti szerződés idézett szabálya alkalmazható akkor is, ha a kötelezett a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja (Ptk. 6:183.§) vagy ha a kötelezett felelős a teljesítés lehetetlenné válásáért (Ptk. 6:180.§ (2) bek.). A felperes által megvásárolt lakás állapotában és elhelyezkedésében is eltért az előszerződésben foglalt lakástól, így a felperes által megkötött szerződés nem volt a Ptk. 6:141.§.a szerinti fedezeti szerződésnek tekinthető, ezért a kárszámítás során sem volt figyelembe vehető. A bírói gyakorlat és a jogirodalom is elismeri azt a lehetőséget, hogy a bíróság – fedezeti szerződés hiányában – a kárt a szerződésben kikötött ár és a piaci ár összevetésével számítsa ki (BH2004. 191). A piaci áron alapuló (absztrakt) kárszámítás a fedezeti szerződésen alapuló (konkrét) kárszámítást helyettesíti akként, hogy a kártérítés szempontjából a viszonyítási pont nem a fedezeti szerződésben kikötött ellenérték, hanem a piaci ár. A fedezeti szerződésre alapított kárszámítás a fedezeti szerződés megkötésének időpontjához igazodik. Mivel a piaci árra alapított kárszámítás a fedezeti szerződés szerinti kárszámításon alapul, illetve azt helyettesíti, a kárszámítást ilyenkor is ahhoz az időponthoz kell kötni, amikor a felperesnek jogszerű lehetősége nyílt arra, hogy fedezeti szerződést kössön. A perbeli esetben ez a teljesítés lehetetlenülésének napja volt, az a nap, amikor az alperes az ingatlant harmadik személynek adta el, egyúttal a felperesnek visszafizette a foglalóként és vételárelőlegként a felperes által részére átadott összegeket, ténylegesen is abba a helyzetbe hozva ezáltal a felperest, hogy fedezeti szerződést kössön; a piaci árra alapított kárszámítás szempontjából ugyanennek az időpontnak volt jelentősége. Ugyanezen időponttól kezdve volt jogosult a felperes az alperessel szemben a kártérítési követelése után a Ptk. 6:48.§ (1) bekezdése szerinti késedelmi kamatra is.
- Mindezen indokok alapján a Választottbíróság a felperes keresetét mind a kártérítési-, mind a kamatkövetelés tekintetében megalapozottnak találta és annak helyt adott.
(Vb/20005)
