3/4/2022. Választottbírósági ítélet

AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS

1. Az alperes, mint megbízó, valamint a felperes, mint közvetítő között közvetítői szerződés jött létre (a továbbiakban: „Szerződés”). A Szerződés alapján a felperes vállalta, hogy kizárólagosan eljár a szerződésben megjelölt ingatlanok, így különösen a perbeli ingatlan (a továbbiakban: „Ingatlan”) harmadik fél részére történő bérbeadása érdekében.

A Szerződésben alperes vállalta továbbá, hogy amennyiben az Ingatlan tekintetében a fent említettek alapján bérleti szerződés aláírásra és a bérleti biztosíték (kaució vagy bankgarancia) a bérbeadó részére megfizetésre vagy átadásra kerül, úgy a bérbeadó a nettó átlagos éves bérleti díj tizenöt százalékának megfelelő összeget plusz a hatályos jogszabály szerinti Áfát fizet a felperesnek.

A Szerződésben a felperes megállapodott alperessel abban is, hogy az alapdíj 5 évre megkötött bérleti szerződésre vonatkozik. Amennyiben a bérleti idő csökken, úgy egy év esetén 1%-kal csökken a sikerdíj is. Amennyiben a bérleti idő 5 évnél hosszabb, úgy a sikerdíj évente 1%-kal nő.

2. A felperes közvetítői tevékenysége következtében alperes, mint bérbeadó, valamint a bérlő között 12 éves időtartamra szóló bérleti szerződés jött létre az Ingatlan bérlete vonatkozásában. A bérleti szerződés megkötését megelőzően a szerződés tervezetének kidolgozásában és véglegesítésében egyaránt részt vett a felperes, azonban az alperes és a bérlő között létrejött, aláírt szerződés nem áll a felperes rendelkezésére, azt alperes nem küldte meg, valamint a Szerződésben írt a számla kiállításához szükséges adatszolgáltatási kötelezettségét sem teljesítette. A Szerződés alapján a sikerdíj összege magyar forintban fizetendő. A bruttó Ft összegű sikerdíjról a felperes számlát állított ki és a számla megküldésre került alperesnek.
3. Alperes a számla összegét vitatta és a számlát, valamint a teljesítési igazolást visszaküldte. Alperes elsődleges állaspontja az volt, hogy nem 10 évre, hanem 3 évre szóló bérleti szerződést kötött a bérlővel, továbbá alperes azzal kívánta csökkenteni a sikerdíjat, hogy állítása szerint az általa megnevezett építésziroda Kft. által történt korábban az Ingatlan bemutatása, ezért állítása szerint a Szerződés alapján a sikerdíj összege megosztandó a felperes és a harmadik személy között. A fizetési határidő alperes teljesítése nélkül lejárt, alperes a felszólítások ellenére sem fizette meg a tartozását.

PERES FELEK NYILATKOZATAI

A FELPERES ÁLLÁSPONTJA

4. A felperes álláspontja szerint alappal követeli az alperestől a sikerdíjat, mert az alperessel aláírt Szerződés alapján a Ptk. 6:288. §-a szerinti közvetítői szerződés jött létre ingatlan bérbeadása tárgyában. A Szerződés kizárólagosságára tekintettel a közvetítői feladatok ellátására kizárólag a felperes, illetőleg az általa megbízott harmadik fél ügynök volt jogosult. Az alperes az őt felkereső bármely harmadik ingatlanügynökséget, (jogi) személyt vagy egyéb érdeklődő felet tájékoztatni köteles, hogy a tárgyi Ingatlanra vonatkozóan a felperes kizárólagos megbízással bír, bármilyen igényükkel a felperest kell megkeressék. A bérbeadó továbbá a szerződés hatálya alatt nem ad megbízást másik ingatlanügynökségnek a tárgyi Ingatlan hasznosítása tárgyában.
5. A Szerződés a sikerdíj esedékessé válása tekintetében két feltételt állapított meg, egyrészről (i) a bérleti szerződés aláírását, másrészről (ii) a bérleti biztosíték (kaució vagy bankgarancia) megfizetését, illetve átadását követelte meg. Az (i) feltétel vonatkozásában megállapítható, hogy az alperes a felperes közvetítői tevékenységének eredményeként a fentnevezett bérlővel 120 hónap időtartamú bérleti szerződést kötött. A (ii) feltétel vonatkozásában arra volt szükség, hogy a bérleti szerződés szerint a bérlő biztosítékot nyújtson alperes részére óvadék formájában, amely felperesi tudomás szerint két részletben megtörtént. A fentiek alapján a Szerződésben foglalt feladatait a felperes teljesítette, erre tekintettel alperes a Szerződésben foglalt sikerdíj megfizetésére köteles.
6. A sikerdíj vonatkozásában a Szerződés szerint abban állapodott meg felperes az alperessel, hogy annak mértéke 5 éves időtartamú bérleti szerződés megkötése esetén a nettó átlagos éves bérleti díj tizenöt százalékának megfelelő Euró összeg plusz a hatályos jogszabály szerinti ÁFA. Amennyiben a bérleti idő 5 évnél hosszabb, úgy a sikerdíj évente 1%-kal nő. Figyelemmel arra, hogy a bérleti szerződés 120 hónapra, tehát az alapdíj számításánál figyelembe vett bérleti idő kétszeres idejére, azaz 10 évre jött létre, erre tekintettel a sikerdíj mértéke évi 1%-kal, összesen 5%-kal növekszik, ezért megállapítható, hogy a sikerdíj mértéke 20%.
7. A sikerdíjról szóló számlát, valamint a teljesítési igazolást megküldte a felperes az alperes részére. Alperes a teljesítési igazolást nem írta alá, illetőleg a Sikerdíj összegét nem fizette meg. Alperes állítása szerint nem 10 éves, hanem 3 éves bérleti szerződés jött létre a bérlővel. Alperes ezen állítása a valósággal ellentétes és okiratellenes is, ugyanis a bérleti szerződés nem így rendelkezett, ez a felperes által becsatolt végleges tervezetből egyértelműen következik. Alperes állítását a mai napig nem bizonyította, ugyanis sem az aláírt bérleti szerződést, sem annak kivonatát nem küldte el felperesnek.
8. A sikerdíj mértéke kizárólag a Bérleti Szerződésben megállapított bérleti idő hosszának függvénye és nem függ semmilyen egyéb körülménytől. Erre tekintettel a sikerdíj szempontjából nem bír relevanciával az sem, hogy a bérleti szerződésben a bérlőt a bérleti időszak harmadik, illetve ötödik év végén megilletheti a bérleti szerződés megszüntetésének joga. A bérlő az őt megillető ezen jogosultságot ugyanis a saját döntése szerint gyakorolhatja, vagy annak gyakorlásáról egyoldalúan lemondhat, erre tekintettel ez bizonytalan jövőbeni eseménynek tekintendő. Ezen megszüntetési jog alperes és a bérlő közös megállapodásán alapuló olyan jogi lehetőség, amelynek gyakorlása, vagy elmaradása független a Szerződés teljesítésétől. A bérleti szerződésben szereplő megszüntetési jogtól nem tehető függővé a sikerdíj megfizetése sem, továbbá az nem szolgálhat a sikerdíj csökkentésének alapjául sem. Alperes állítása szerint az ingatlant egy építésziroda mutatta be a későbbi bérlőnek és erre tekintettel a sikerdíjat meg kellene osztani a Szerződés szerint a felperes és ezen társaság között. Alperes ezen érvelése téves jogkövetkeztetéseken alapszik, tekintettel arra, hogy az építésziroda a Szerződés értelmében nem tekinthető harmadik fél ügynöknek. Ezen feltétel hiányában pedig ezen társaság a Szerződésből eredően sem díjmegosztásra, sem egyéb jutalékra nem vált jogosulttá. A Szerződés vonatkozásában harmadik fél ügynöknek kizárólag professzionális ingatlanközvetítő feleltethető meg, ezen társaság pedig nem minősül ingatlanközvetítő vállalkozásnak, nem jogosult ingatlanközvetítői tevékenység végzésére sem, figyelemmel arra, hogy nem szerepel sem a közhiteles ingatlanközvetítői-, sem az ingatlan vagyonértékelői és közvetítői nyilvántartásban.
9. Az építésziroda a bérleti szerződés létrehozásában nem látott el és nem is láthatott el ingatlanközvetítői feladatokat, tekintettel arra is, hogy az Ingatlan vonatkozásában az ingatlanügynöki tevékenységet felperes mellett az általa megbízott és a Szerződés teljesítéséig alperes által is elfogadott társaság, mint harmadik fél ügynök végezte. Ezen társaságot utóbb azonban alperes - a sikerdíj megfizetésekor - már nem ismerte el harmadik fél ügynöknek. Amennyiben az építésziroda a Szerződés szerint harmadik fél ügynöknek minősülne, akkor a bérlőt ezen társaságnak a Szerződésben foglaltak szerint, a közvetítés kizárólagosságára figyelemmel a felpereshez kellett volna irányítania.

AZ ALPERES PERBELI ÁLLÁSPONTJA

10. Az alperes a válasziratában kérte a Választottbíróságot, hogy a felperes keresetét elsődlegesen arra tekintettel utasítsa el, hogy az abban megjelölt megbízási díjra nem jogosult. Másodlagosan azt kérte a Választottbíróságtól, hogy a felperes keresetében megjelölt sikerdíj összegét mérsékelje, tekintettel arra, hogy a felperes által követelt összeg az eset minden körülményét figyelembe véve túlzó. Harmadlagosan pedig azt kérte, hogy a felperes keresetében megjelölt sikerdíj összegét a Választottbíróság azért mérsékelje mivel a felperes és az alperes között létrejött megbízási szerződés alapján a harmadik fél ügynök által bemutatott féllel kötött bérleti szerződés szerinti díj 20%-ról 18%-ra csökken, majd ezen 18%-os díj 50- 50%-ban megosztásra kerül a felperes és az építész kft, mint másik ügynök között. Negyedlegesen azt kérte alperes a Választottbíróságtól, hogy amennyiben a válasziratban foglaltak ellenére álláspontja szerint a sikerdíj számításánál a bérleti szerződés időtartamául 3 évnél hosszabb időtartamot kell figyelembe venni, akkor a felperesi sikerdíj követelésnek az első 3 év bérleti időtartamot meghaladó időre jutó részét (a harmadlagos ellenkérelem szerinti összeget) meghaladó részét, mint időelőtti követelést utasítsa el.
11. A keresetet mind jogalapjában, mind összegszerűségében vitatta az alperes. Alperes elsődleges állaspontja az volt, hogy nem 10 évre, hanem 3 évre szóló bérleti szerződést kötött a bérlővel, továbbá alperes azzal kívánta csökkenteni a sikerdíjat, hogy állítása szerint az általa megnevezett építésziroda Kft. által történt korábban az Ingatlan bemutatása, ezért állítása szerint a Szerződés alapján a sikerdíj elutasítandó, de az összege minimum megosztandó a felperes és az építésziroda Kft. között.
12. A felperes által hivatkozott másik ingatlanközvetítő az Ingatlant nem mutatta be a bérlőnek, de az alperesnek mint bérbeadónak sem. Ez a társaság a tárgyalásokba a bérlő oldalán, tehát nem az alperes megbízottjaként csatlakozott a tárgyalások során.
13. A bérlőt nem a felperes mutatta be az alperesnek, hanem az építésziroda Kft. Mindezeket a szerződés és a levelezés dokumentumai mellett az alperes tanúkkal is igazolni kívánta.

A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG ÍTÉLETE

14. A Választottbíróság először azt vizsgálta, hogy megilleti-e sikerdíj a felperest különös tekintettel arra, hogy az alperes védekezése szerint a perbeli ingatlant nem a felperes mutatta be a későbbi bérlőnek, a bemutatás már a Szerződés megkötése előtt megtörtént, erről a felperes tudott és egyébként sem végzett semmi érdemi munkát a perbeli Szerződés teljesítése során.
15. A perbeli bizonyítás során az nem volt vitás, így a Választottbíróság tényként állapított meg azt, hogy az alperes, mint megbízó, valamint a felperes, mint közvetítő között kizárólagos közvetítői szerződés kereskedelmi ingatlan bérbeadásának közvetítésére szerződés jött létre. A Szerződés alapján a felperes vállalta, hogy kizárólagosan eljár a Szerződésben a per tárgyát képező Ingatlan harmadik fél részére történő bérbeadása érdekében.
16. A Szerződésben az alperes vállalta, hogy amennyiben az Ingatlan tekintetében a fent említettek alapján bérleti szerződés aláírásra és a bérleti biztosíték (kaució vagy bankgarancia) a bérbeadó részére megfizetésre vagy átadásra kerül, úgy a bérbeadó a nettó átlagos éves bérleti díj tizenöt százalékának (15%) megfelelő összeget plusz a hatályos jogszabály szerinti Áfá-t fizet a felperesnek. A Szerződésben a felperes megállapodott alperessel abban is, hogy az alapdíj 5 évre megkötött bérleti szerződésre vonatkozik. Amennyiben a bérleti idő csökken, úgy egy év esetén 1%-kal csökken a sikerdíj is. Amennyiben a bérleti idő 5 évnél hosszabb, úgy a sikerdíj évente 1%-kal nő. A felek közötti Szerződés világosan tartalmazta a sikerdíj valójában jutalék fizetésének mechanizmusát.
17. A perben az sem volt vitás, hogy a Szerződés megkötését követően a perbeli ingatlanra a bérleti szerződés létrejött és mivel azt alperes sem vitatta, a bérleti biztosíték is átadásra, megfizetésre került, így a sikerdíj követelésnek szerződéses alapja lehet. A Ptk. 6:288. §-a szerint: „Közvetítői szerződés alapján a közvetítő megbízója és harmadik személy között szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, a megbízó díj fizetésére köteles.”
18. Az irányadó bírói gyakorlat szerint, amelyre a felperes egyébként helytállóan hivatkozott, amennyiben az ingatlanközvetítő az általános szerződési feltételei között a megbízási díjat jutalék formájában határozza meg, a jutalékra csak akkor válik jogosulttá, ha az ingatlanközvetítői tevékenysége eredményeként, azzal okozati összefüggésben jön létre az ingatlanra vonatkozó szerződés. Ha pedig az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés hatálya alatt kerül sor az ingatlan értékesítésére, vélelem szól amellett, hogy az értékesítés az ingatlanközvetítő tevékenysége eredményeként történt, az ellenkező bizonyítása a megbízót terheli. Az alperes is helyesen mutatott rá arra az irányadó bírói gyakorlat körében, hogy “Az ügynöki szerződések az ún. képviseleti megbízások, azon belül pedig az ún. kereskedelmi (piaci) megbízások közé tartoznak; a megbízott díja kiköthető a gondos tevékenység ellenértékeként és jutalék formájában is. Jutaléknak minősül a díjnak minden olyan eleme, amely a közvetített ügylet értéke szerint (annak százalékában) változik. Amennyiben a felek nem átalánydíjas formában kötnek megbízási szerződést, hanem jutalékot kötnek ki, akkor az ügyletet eredménykötelem jellegűvé teszik: a megbízott ingatlanközvetítő jutalékra csak akkor jogosult, ha az ingatlanra vonatkozó szerződést a tevékenysége eredményeként kötik meg.”
19. A bírósági döntés szerint “Amennyiben tehát a megbízott ügynök a díját jutalékformában köti ki, a szerződés e vonatkozásban eredménykötelem jelleget kap.” A Szerződés is "sikerdíjként" hivatkozik az ügynöknek fizetendő díjra, mely alapján a sikerdíj csak a valóban elért bérleti időtartam alapján állapítható meg. Az ún. járulékos, sikerdíjas megbízások keretében elmondható, hogy a megbízott a megjelölt mértékű díjra csak akkor válik jogosulttá, ha eljárása eredményre vezetett, és a szerződésben meghatározott feltétel teljesült. A Legfelsőbb Bíróság is rámutatott arra, hogy a megbízott a feladat sikeres, eredményes ellátása esetén, az eredmény meghatározott százalékában kikötött jutalék formájában igényelhet díjazást. A Választottbíróságnak tehát amellett, hogy a Szerződés alapján a bérleti szerződés megkötésével és az óvadék biztosításával bekövetkeztek a díj fizetésének feltételei, figyelemmel a sikerdíj, azaz a jutalék eredménykötelem jellegére azt is kellett vizsgálnia, hogy a felperes tevékenységének az eredménye volt-e a perbeli bérleti szerződés, annak megkötése okozati összefüggésben áll-e a felperesi tevékenységgel vagy sem. Az alperes ugyanis azt állította, hogy az alperes tartós közvetítője az építésziroda Kft. volt és valójában az ő tevékenysége eredményeként és nem a felperes tevékenysége eredményeként került sor a bérleti szerződés megkötésére.
20. Tartós közvetítői szerződés alapján a közvetítőt megillető jutalékról szóló 65/2014. (III. 13.) Korm. rendelet 6. § (1) bekezdésére, miszerint “A megbízó jogosult a közvetítőt az 5. § alapján megillető jutalék kifizetésének megtagadására, ha az a (2) bekezdés alapján a korábban azonos tevékenységi területen megbízott közvetítőt illeti meg, feltéve, hogy a korábbi tartós közvetítői szerződés létéről a megbízó a közvetítőt a szerződés megkötésekor tájékoztatta”. Az 5. § (2) bekezdés szerint “A tartós közvetítői szerződés megszűnése után kötött szerződés alapján a közvetítő jutalékra akkor jogosult, ha … b) a szerződéskötés túlnyomórészt a tartós közvetítői szerződés tartama alatt kifejtett közvetítői tevékenységre vezethető vissza és a szerződéskötésre a tartós közvetítői szerződés megszűnésétől számított ésszerű időn belül került sor.” A Választottbíróság álláspontja szerint az alperes nem tudta hitelt érdemlően bizonyítani azt, hogy a felperes tevékenysége, aki kizárólagos szerződéssel rendelkezett, nincs okozati kapcsolatban a létrejött bérleti szerződéssel. Nem tudta hitelt érdemlően bizonyítani azt az alperes, hogy a perbeli ingatlant az építésziroda Kft. közvetítette és azt sem, hogy az építésziroda közvetítőként járt volna el és így bármiféle jutalékigénye lehetne a felperessel történő elszámolás kapcsán.
21. A Szerződés kizárólagosságára tekintettel a közvetítői feladatok ellátására kizárólag a felperes, illetőleg az általa megbízott harmadik fél ügynök volt jogosult. Az alperes „az őt felkereső bármely harmadik ingatlanügynökséget, (jogi) személyt vagy egyéb érdeklődő felet tájékoztatni köteles, hogy a tárgyi ingatlanra vonatkozóan a felperes kizárólagos megbízással bír, bármilyen igényükkel a felperest kell megkeressék. A bérbeadó továbbá a szerződés hatálya alatt nem ad megbízást másik ingatlanügynökségnek a tárgyi Ingatlan hasznosítása tárgyában. A Választottbíróság álláspontja szerint a Szerződés értelmében amennyiben az építésziroda Kft a Szerződés szerint harmadik fél ügynök volna, akkor a bérlőt neki a Szerződés szerint a felpereshez kellet volna irányítania.
22. A Szerződés aláírását megelőzően az ingatlan bérlőnek történt kiajánlását az alperes nem tudta hitelt érdemlően bizonyítani, az ezt igazolni kívánó tanúvallomásokat, mivel azok ellentétesek voltak a perbe csatolt és a bizonyítás szempontjából a Választottbíróság által relevánsnak ítélt email levelezésekkel, a Választottbíróság nem tudta elfogadni.
23. Nem tudta ugyancsak hitelt érdemlően bizonyítani az alperes, hogy a Szerződés megkötését megelőzően tájékoztatta arról a felperest, hogy az építésziroda Kft. a Szerződés tekintetében harmadik feles ügynöknek minősül. Ha ez szóban megtörtént, ahogy ezt alperes állította, akkor ezt, illetve ennek következményeként a bérlő kizárását a Szerződés hatálya alól kivételként írásban fel kellett volna tüntetni. A felek (és itt különösen értve az alperest, aki, mint a perben állította és igazolta, hogy ő ingatlan bérbeadással foglalkozó professzionális cég), maguk is tisztában voltak ezzel az üzleti gyakorlattal, hiszen a Szerződés maga is tartalmazott egy kivételt egy másik ingatlan vonatkozásában. Így a Választottbíróság nem tudta elfogadni a tartós közvetítői szerződésről szóló 65/2014. (III.14) Korm. rendelet 6. § (1) bekezdésében írt konjunktív feltételekre utaló alperesi hivatkozást, mely szerint az alperes azért tagadhatja meg a felperesi sikerdíj kifizetését mert ez a korábban megbízott közvetítőt, az építésziroda Kft. -t illetné meg, melyről az alperes a Szerződés megkötésekor a felperest tájékoztatta. A sikerdíj megosztásának a Választottbíróság álláspontja szerint így nincs helye.
24. Részletesen vizsgálta a Választottbíróság, hogy végzett-e és ha igen, milyen közvetítői tevékenységet végzett a felperes az eredmény megvalósulásában, a bérleti szerződés létrehozásában, azzal okozati összefüggésben. A Választottbíróság tényként rögzíti, hogy az ingatlanközvetítésre irányuló kizárólagosságot tartalmazó Szerződés hatálya alatt került sor az ingatlan bérbeadására. Közreműködött a felperes a bérlő részére szóló, a bérlemény bérbevételére irányuló árajánlat kidolgozásában, annak megküldésében, véglegesítésében. Ugyancsak részt vett a felperes a bérlemény tervezett kialakításának kidolgozásában, de közreműködött a bérleti szerződés végleges szövegének kidolgozásában is. A felperes igazolta azt is, hogy több bérlőjelöltet is bemutatott az alperesnek. A Választottbíróság így nem tartotta alaposnak az alperes elsődleges védekezésében foglaltakat, mely arra irányult, hogy a felperest nem illeti meg a sikerdíj.
25. A Választottbíróság nem találta alaposnak az alperes másodlagos védekezésében foglaltakat sem, mely szerint a felperes keresetében megjelölt sikerdíj túlzott volna és ezért azt a Választottbíróságnak mérsékelnie kellene. A bizonyítás során ugyanis egyértelműen tisztázott volt a Választottbíróság számára, hogy a felperes tényleges érdemi tevékenységet végzett a megbízás teljesítése körében. Azt pedig csak állította, de nem bizonyította az alperes, hogy a közvetítői szerződés célját tekintve miért volna túlzó a sikerdíj megállapodás, különösen akkor amikor maga is hivatkozott arra, hogy más közvetítői megállapodásoknál is így állapodott meg a két peres fél.
26. A Választottbíróság tehát arra a következtetésre jutott, hogy a felperest sikerdíj azaz jutalék illeti meg, azonban azt is el kellett döntenie, hogy a sikerdíj milyen időszakra számítandó. A felperes perbeli álláspontja egyszerűen azon alapult, hogy a bérleti szerződés tényszerűen 120 napra, azaz 10 évre jött létre így őt a sikerdíj 10 év után kalkuláltan illeti meg. Felperes szerint a töretlen bírói gyakorlat is azt támasztja alá, hogy a közvetítői díjra akkor válik jogosulttá, ha a szerződésben meghatározott feltétel teljesült, márpedig a feltétel teljesült, hiszen a bérleti szerződés létrejött, mégpedig 10 éves időtartamra. Az alperes álláspontja szerint a sikerdíj meghatározásánál a bérleti szerződés időtartamát csak az első („break option”) időpontig terjedő, összesen három évben lehet figyelembe venni. A Választottbíróság rámutat arra, hogy a felek szerződése az eredménykötelem jellege miatt a sikerdíj vonatkozásában a tényleges időtartamot tekinti zsinórmértéknek. A Szerződés is "sikerdíjként" hivatkozik az ügynöknek fizetendő díjra, mely alapján a sikerdíj csak a valóban elért bérleti időtartam alapján állapítható meg. Osztja a Választottbíróság a felperes álláspontját, hogy a bérleti szerződés valójában 120 napos, azaz tíz éves bérleti időszakot jelöl meg. Ezt azonban oldja a hosszútávú bérleti szerződéseknél ismert és bevett gyakorlatot tükröző „break option”, a bérleti szerződés megszüntetését idő előtt lehetővé tevő klauzula. A bérleti szerződés pontjai gondosan kimunkált rendelkezéseket tartalmaznak a sikerdíj fizetése tekintetében egy olyan megoldással, ami maga is egy öt évre vonatkozó alapdíj fizetésből indul ki, tehát nem automatikusan igazodik a tíz éves bérleti időszakhoz. Amennyiben a bérleti idő ennél kisebb, úgy egy éve esetén 1%-kal csökken a sikerdíj is. Amennyiben öt évnél hosszabb, úgy a sikerdíj évente 1 %-kal nő. A bérlő a bérleti szerződést a saját választása szerint a bérbeadó felé legkésőbb a kezdőnap 3. évfordulóját megelőző 180. naptári napig elküldött írásbeli nyilatkozatban a 3. év végére indoklás nélkül megszüntetheti. A Választottbíróság különösen fontos, a szerződés tartalmára és értelmezésére is kiható ténynek tekinti, hogy felek közötti korábbi, de hasonló jogviszonyában a felperes maga is az alperes jelen perbeli álláspontja szerint számította fel a díjigényét, tehát a létrejött bérleti szerződésnek csak a “break option” időpontjáig terjedő időtartamát vette figyelembe a megbízási díjnál. Az alperes, mint megbízó és a felperes, mint megbízott korábban az alperes tulajdonában álló másik irodaépület bérleti szerződésének közvetítése tárgyában a perbelivel lényegileg azonos szerződést kötöttek. A felperes és az alperes közötti korábbi üzleti gyakorlat is ebben a tekintetben a perben az alperes által képviselt álláspontnak felelt meg és a felperes maga is eszerint járt el, tehát ezáltal a jutalék összegénél csak a “break option” időpontjáig terjedő bérleti időtartam vehető figyelembe.
27. A Ptk. úgy rendelkezik, hogy “A szerződés tartalmává válik minden szokás, amelynek alkalmazásában a felek korábbi üzleti kapcsolatukban megegyeztek, és minden gyakorlat, amelyet egymás között kialakítottak.” A Ptk, elsősorban a tartós üzleti, illetve szerződési kapcsolatokra tekintettel, rendelkezett a szerződő felek által egymás között alkalmazott szokásokról és gyakorlatról. A Ptk. kommentárja szerint is gyakori, hogy a felek külön szerződéses rendelkezés nélkül is következetesen, ismételten visszatérően követnek egy-egy gyakorlatot. A törvény rendelkezése szerint a szerződés tartalmává válik minden gyakorlat, amelyet egymás között kialakítottak. Gyakorlatnak minősülnek a Ptk. értelmében a felek által kialakított feltételek. A Választottbíróság szóbeli tárgyalásán a korábban felperes alkalmazásában álló tanú a tanúvallomásában alátámasztotta a felek között kialakult gyakorlatot, sőt utalt az alkalmazott iparági sztenderdekre is, ami ugyancsak módosítja a felek által kötött szerződési tartalmat, illetve egyértelműen utal a szerződési rendelkezések így itt a sikerdíj számítás alapjának helyes értelmezésére is.
28. A bérleti szerződés a hároméves megszüntetés lehetőségével egyoldalú hatalmasságot adott a bérlőnek. A bérleti szerződés megkötésével és az óvadék biztosításával beállt a sikerdíj jutalék fizetésének feltétele, azaz a tényleges eredmény valójában a szerződéskötéskor a hároméves időtartam. A „break option” korlátozást tehát a Választottbíróság álláspontja szerint figyelembe kell venni a sikerdíj számításánál, azaz a sikerdíj három év tényleges eredmény után kalkulálandó. A Választottbíróság így részben helyt adott az alperes harmadlagos ellenkérelmében foglaltaknak, ami a sikerdíj számításának időtartamát illeti, azaz annak az érvelésnek, hogy a díj összegénél csak a „break option” időpontjáig terjedő bérleti időtartam vehető figyelembe. Ennek megfelelően a negyedleges alperesi ellenkérelemben foglaltakkal már nem kellett a Választottbíróságnak foglalkoznia.

(Vb/21041)