AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS
[1] A felperesi bérbeadó és az alperesi bérlő a felperes tulajdonában álló irodaépületben kijelölt helyiségek használatára határozott időre szóló bérleti szerződést (a továbbiakban: Szerződés) kötöttek. Később a Szerződést úgy módosították, hogy a használat célját kiegészítették kiskereskedelmi, majd székhelyszolgáltatási célokkal. A Szerződés szerint az alperes óvadékot bocsátott a felperes rendelkezésére. A bérlemény kialakítási munkálatait az alperes igényei szerint a felperes végeztette el, s részben magára vállalta annak költségeit is. Az alperes a bérleményt birtokba vette, majd a bérleti díj és a járulékos költségek megfizetésével felhagyott. Ezt követően a bérlő a helyiségek használatával felhagyott, mert a járványhelyzet miatt a munkavégzést a bérleményben megszüntette.
[2] A Szerződést ezután az alperes a bérlemény alkalmatlanságára hivatkozva azonnali hatállyal felmondta, a felmondást a felperes érvénytelennek tekintette. A felperes egy további hónap elteltével a bérleti díj és a járulékos költségek nemfizetése miatt a Szerződést rendkívüli felmondással felmondta.
A PERES FELEK NYILATKOZATAI
[3] A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az alperes felmondása érvénytelen, továbbá, hogy a felperes felmondása érvényes, és a felek bérleti szerződése az utóbbi felmondás folytán szűnt meg. Kérte továbbá az alperes kötelezését bérleti díj és fogyasztási költség, ezenfelül pedig kötbér, bérleti díj-kedvezmény, és a követelt kötbér megítélése esetén a kötbér összegével csökkentett (a kötbéren felüli) kártérítés, valamint mindezeknek az egyes számlák esedékességétől, illetve a keresetben megjelölt időponttól járó, a vállalkozások között alkalmazandó mértékű késedelmi kamatai megfizetésére.
Válasziratában az alperes kérte annak megállapítását, hogy a felperes hibásan teljesített, továbbá, hogy az alperes felmondása érvényes, valamint kérte a felperes keresetének elutasítását. A megállapítás iránti kérelmeit a tárgyaláson az alperes nem viszontkeresetként, hanem védekezése részeként tartotta fenn, egyben beszámítási kifogást terjesztett elő, amelynek választottbírósági díját azonban felhívás ellenére sem fizette meg, ezért e kérelmeit a választottbíróság beszámítási kifogásként figyelmen kívül hagyta, és csak az alperesi védekezés részeként értékelte.
[4] A felperes állította, hogy az alperestől huzamos időn keresztül nem érkezett semmilyen megkeresés a bérlemény minőségét, használatra alkalmatlanságát, elmaradt vagy hiányos kialakítását illetően. Előadta, hogy az alperes műszaki kifogása a bérleménnyel szemben az volt, hogy annak hűtőberendezése nem szolgált megfelelő teljesítménnyel az alperes által ott elhelyezett gépek által kibocsátott hő lehűtéséhez, s emiatt a galérián a hőmérséklet az alperes által elvártnál magasabb volt. Erre tekintettel a felperes a teljes körű műszaki megoldást nyújtó munkálatok szándékáról értesítette az alperest, aki e megoldást megfelelőként elfogadta, de a munkák elvégzését a felperes többszöri felkérése ellenére sem tette lehetővé.
[5] Az alperes a felperes tényelőadását annyiban vitatta, hogy hogy a hűtési és fűtési rendszer a bérleti időszak teljes tartama alatt hibás volt, amelynek tárgyában közte és a felperes, illetve a felperes kivitelezője között folyamatos kommunikáció folyt. A felperes az alperes előadása szerint késznek mutatkozott a bérlemény galériára eső bérleti díjából részleges engedményt tenni, az alperes ezzel szemben e díjrész teljes elengedésére tartott igényt.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG DÖNTÉSÉNEK INDOKAI
[6] Az eljáró választottbíró a peranyag-szolgáltatási elv körében eljárásvezető végzésben hívta fel a felek figyelmét arra, hogy az ügy érdemi tárgyalhatósága érdekében valamennyi nyilatkozatukat tegyék meg és bizonyítékaikat terjesszék elő, amely felhívásra a felek további bizonyítási indítványt nem tettek.
[7] A felek egyike sem vitatta a másik fél által csatolt mellékletek valódiságát, és egymás tényelőadásait is csak annyiban vitatták, hogy az alperes szerint a hűtési, fűtési hibát írásban jelezte a felperesnek, amely tényállítást és az annak alátámasztására az alperes által csatolt alperesi mellékletet a felperes a továbbiakban nem vitatta. Az alperes nem vitatta a kereset összegszerűségét, ezért azt a választottbíróság elfogadta, annak helyességét nem vizsgálta. Az alperes az azonnali hatályú felmondásában, majd a válasziratában hivatkozott arra, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatra kezdettől fogva alkalmatlan volt, de ezt a választottbíróság nem fogadta el, elsősorban azért, mert a bérleményt az alperes huzamos ideig de facto használta, e használattal csak a járványhelyzet miatt hagyott fel, a bérleti és egyéb díjakat huzamosan fizette, és díjcsökkentést is csak akkor kért, amikor a díjfizetést már beszüntette.
[8] Az alperes a felmondásának érvényességét csak annyiban vitatta, hogy az alperes korábbi felmondásával már megszűnt szerződést felmondani nem lehetett, ezért a Választottbíróságnak abban a kérdésben kellet döntenie, hogy az alperes azonnali hatályú felmondása érvényes volt-e. Az alperes e felmondását a bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmatlanságával alapozta meg, az alkalmatlanság kérdésében a bizonyítás az ezt állító alperest terhelte. Az alperes a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 37.§-ára hivatkozott, amely szerint a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó. A Szerződés pedig e körben úgy rendelkezett, hogy a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérlemény a bérlet tartama alatt a szerződés- és rendeltetésszerű használatra alkalmas, és egyénként is megfelel a Szerződés előírásainak.
[9] Ezzel szemben a felperes a Szerződés azon rendelkezésére hivatkozott, amely szerint az alperest az azonnali hatályú felmondás joga az egyéb feltételek teljesülése mellett is csak akkor illeti meg, ha a bérlemény tíz egymást követő munkanapon át teljes egészében alkalmatlan a rendeltetésszerű használatra. Ugyanakkor a használatbavételi engedély feltételeinek fennállta sem jelentette azt, hogy a bérlemény ennélfogva egyben megfelelt volna a Szerződésben rögzített alkalmassági kritériumnak is, amely kétségtelenül a használatbavétel feltételeinél szigorúbb, magasabb volt.
[10] A rendeltetésszerű használatra való alkalmasság vagy alkalmatlanság, illetve a teljes mértékű alkalmatlanság megítélése ténykérdésen nyugszik. Az alperes által hivatkozott és a felperes által nem vitatott, sőt kijavítani ígért hőtechnikai problémák minden külön bizonyítás nélkül is alapot adtak annak megállapítására, hogy a bérlemény alkalmassága nem felelt meg a Szerződésben vállalt és a feleknek a bérleti díj mértékéből is feltehető szerződéskori akarata szerinti szintnek. Az erre irányuló bizonyítás a Választottbíróság álláspontja szerint aligha vezethetett volna eredményre azzal a ténnyel szemben, hogy az alperes a bérleményt a problémák ellenér is használta és e használattal csak a járványhelyzet miatt hagyott fel.
[11] A Lakástörvény idézett diszpozitív szabálya folytán a Szerződés alapján, amiatt, hogy a bérleménynek a rendeltetésszerű használatra való teljes mértékű alkalmatlanságát az alperes nem bizonyította, a Választottbíróság azt állapította meg, hogy az alperes azonnali hatályú felmondása érvénytelen, ennek következtében viszont a felperesnek a díjfizetési felszólítás ellenére megvalósult alperesi fizetési mulasztásra alapított rendkívüli felmondása érvényes volt.
[12] A bérleti díj és a járulékos díjak mértékéről a felek a Lakástörvény 36.§.énak (1) bekezdése alapján a Szerződésben szabadon állapodtak meg. Az óvadékkal csökkentett díjhátralék összegét a felperes kimunkálta, erre vonatkozó állítását az alperes nem vitatta. Az alperes a felperes hibás teljesítését állította, ennek alapján érdemben a díjleszállításra irányuló kellékszavatossági jogát érvényesítette (Ptk. 6:159.§ (2) bek. b) pont). A leszállítás iránti beszámítási kifogást a megfelelő választottbírósági díjlerovás elmaradása miatt védekezésként értékelte és nem találta alaposnak.
[13] A felperes a Szerződés alapján kötbérfizetés és bérleti díjkedvezmény visszatérítése iránt az alperes által a jogalapot önállóan, továbbá a mértéket, összegszerűséget tekintve nem vitatott igényt is előterjesztett, amely követeléseket a felperesi rendkívüli felmondás megalapozottsága következtében a Választottbíróság megalapozottnak ítélt.
[14] A felperes a Szerződés alapján az általa bérleményben az alperes igényeinek megfelelően elvégzett kiépítési munkái költségeinek a saját könyveiben aktivált, értékcsökkenéssel redukált, kimutatott értékét kártérítési követelésként érvényesítette. Ezt a követelést az alperes önállóan nem, csak a kereseti követelés egészével szembeni ellenkérelmével vitatta. A Szerződés szerint az alperes felelt a szerződésszegésére alapított felmondással keletkezett felperesi károkért. A felperesi bérbeadó által finanszírozott kiépítési munkálatok eredménye a Szerződés szerint a bérbeadó tulajdonába került. A felperesi oldalon felmerült öltségek arányos része akkor merülhet fel kárként, ha az így keletkezett és a bérlet megszűnésével hátrahagyott azon érték, amely a felperes vagyonát növelte, az arányos értékben számított kárt nem fedezte, és ezesetben is csak akkor, ha a kár nem volt enyhíthető. A felperes a kárt, vagyis azt, hogy az értéknövekedést meghaladó olyan kára keletkezett, amelyet enyhíteni nem volt képes, nem bizonyította, ezért ezt a követelését a Választottbíróság megalapozatlannak találta és elutasította.
[15] A felperes Szerződés alapján kártérítési igényt érvényesített az abból eredő kárának megtérítése iránt is, hogy a bérleményt a felmondást követően azonnal nem, csak később, és csak alacsonyabb díjért tudta újra bérbe adni. Ezt a követelést az alperes önállóan nem, hanem csak a kereseti követelés egészeként vitatta. E körben a Szerződés úgy rendelkezett, hogy a bérbeadó általi – a bérlő szerződésszegésére alapított – felmondás esetén a bérlő felel a Szerződés határozott időtartamának lejárta előtti megszüntetése miatt felmerülő minden kárért. Ennek körében köteles megtéríteni a bérbeadó részére mindazon kárt, amely abból adódik, hogy a bérlemény a lejáratig üresen állt, vagy csak alacsonyabb díjért volt kiadható. A bérbeadó kárenyhítése kötelezettsége megszegése miatti károkat a bérbeadó viseli.
[16] A felperes a bérleményt irodai, egyéb postai, futárpostai tevékenység, újság-, papíráru kiskereskedelem és parkolás céljára adta bérbe. A bérlemény rendeltetésszerű használhatósága, legalábbis arra a célra, amelyre a Szerződés irányult, korlátozott volt. Nem volt adat arra, hogy a felperes ezt a hibát kijavította volna és mikor, és a késedelmes kiadás e kijavítás következménye volt-e. A felperes állításán kívül nem volt adat arra, hogy a bérlemény túlmelegedését az alperes gépei okozták volna, és a bérlemény amúgy pedig a rendeltetésszerű használatra alkalmas lett volna. Ezt inkább cáfolni látszott, hogy a felperes vállalta a javítást, átalakítást. Az új bérleti szerződés szerint az új bérlő kizárólag irodai és parkolási célokra vette bérbe a bérleményt, de arra nézve nem volt adat, hogy ugyanolyan hőtechnikai mutatók mellett-e, ahogyan azt az alperes bérelte. A bizonyítási eljárás során a felperes nem szolgáltatott adatot arra nézve sem, hogy a bérlemény hőtechnikai állapota – akár kijavították, akár nem – érintette-e a bérlemény kiadhatóságát. E körben a bizonyítás a felperest terhelte, aki ezt nem teljesítette, így e kereseti kérelmét a Választottbíróság elutasította.
[17] Mindezek alapján a Választottbíróság a keresetnek részlegesen adott helyt, a kiépítési költségekből, és a későbbi, alacsonyabb díjért történt újbóli bérbeadásból eredő felperesi kártérítési igényeket, mint megalapozatlanokat, elutasította.
(Vb/21047)
