Választottbírósági ítélet I. Az alperesi mulasztás és felperesi teljesítés között nincs ok-okozati kapcsolat, így a felperesi magatartás nem alapozza meg az alperes kimentését a kötbérfelelősség alól [Ptk. 6:186. § (1) bek.]. II. A túlzott mértékű kötbér összegét a kötelezett kérelmére a bíróság mérsékelheti. [Ptk. 6:188. §.]
Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperes, mint eladó és alperes, mint vevő 2016. októberében kötött önálló szerződéseket (a továbbiakban: Szerződések) a három budapesti üzlethelyiség adásvétele tárgyában. A Szerződésekben a felek úgy rendelkeztek, hogy a felperes az ingatlanok tekintetében vételárkedvezményt biztosít, tekintettel arra, hogy az alperes vállalta, hogy a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésétől szóló értesítés kézhezvételét követő kilencven napon belül üzletet nyit és üzemeltet, az Üzlethelyiség1 (a továbbiakban: Ü01.) üzlethelyiség esetében vendéglátó jellegű tevékenységgel, míg az Üzlethelyiség2 (a továbbiakban: Ü02.) és Üzlethelyiség3 (a továbbiakban: Ü03.) üzlethelyiségek tekintetében szépségipari szolgáltató tevékenységgel. E kötelezettségek megszegésének esetére a felek kötbért kötöttek ki.
A használatbavételi engedély jogerőre emelkedéséről szóló értesítést alperes 2017. május elején vette át, így a 90 napos határidő 2017. augusztus elején járt le.
Alperes az Ü01. üzletet 2017. szeptember elején nyitotta meg, de nem a vállalt vendéglátó funkcióval, hanem kerékpár szaküzletként. Az Ü02. és Ü03. üzleteket alperes 2018 áprilisában nyitotta meg.
Felperes 2018. októberében nyújtotta be keresetét a Választottbírósághoz.
A felperes kereseti kérelme és az alperes ellenkérelme, védekezése
[2] Felperes keresetében a három szerződés alapján kötbért, és annak a megfizetés időpontjáig számított késedelmi kamata megfizetésére kérte kötelezni alperest. Felperes egyúttal az eljárással kapcsolatos költségeinek megtérítését is kérte. Felperes kötbérkövetelését arra alapozta, hogy alperes szerződésszegést követett el azzal, hogy elmulasztotta az üzletek megnyitását a szerződésben előírt határidőben. Követelése jogalapjaként a Ptk. 6:137. §-át, 6:153. §-át, 6:186. §-át, 6:579. §-át, 6:155. §-át jelölte meg.
[3] Alperes 2019. januárjában benyújtott érdemi ellenkérelmében elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan a kötbér mérséklését kérte. Kérte továbbá az eljárással kapcsolatos költségeinek megtérítését.
[4] Alperes elsődlegesen azzal védekezett, hogy a szerződéses kötelezettségének azért nem tudott eleget tenni, mert a felperes nem biztosította a lehetőséget az üzlethelyiségekbe való bejutáshoz, ugyanis nem adta át az üzlethelyiségek kulcsát, ezért alperes nem tudta megkezdeni az üzletek kialakítását célzó munkákat. A jogosult késedelme pedig kizárja a kötelezett késedelmét (Ptk. 6:156. § (2) bek.). Alperes szerint felperesnek kell bizonyítania a kulcsok átadását.
Alperes az Ü01. üzlethelyiség vonatkozásban azzal is védekezett, hogy azért nem alakította ki a vendéglátó profilú üzletet, mert felperes nem biztosította a megfelelő szellőztetés kiépítésének lehetőségét.
Alperes hivatkozott továbbá arra, hogy a felek a szerződésben lehetetlen szolgáltatást írtak elő az alperes számára, mert amíg nincs kifizetve a vételár, meg nem történik a birtokbaadás, tulajdonjogot nem szerez az alperes, addig nem lehetséges az üzletek megnyitása.
[5] Alperes a kötbér mérséklését arra alapította, hogy a felperes nem nyújtott valós árengedményt.
A választottbíróság ítélete
[6] A választottbírósági tanács azt állapította meg, hogy sem a kulcsok átadására (sem ennek hiányára) a felek nem szolgáltattak közvetlen bizonyítékot. A felek által rendelkezésre bocsátott közvetett bizonyítékok közül a választottbírósági tanács a birtokbaadási jegyzőkönyvnek tulajdonított döntő jelentőséget, valamint az alperesi hallgatásnak, vagyis annak a ténynek, hogy alperes semmilyen bizonyítékot nem tudott szolgáltatni arra, hogy felperesnek jelezte volna, hogy nem tud bejutni az üzlethelyiségekbe, ezért nem tud eleget tenni szerződéses kötelezettségének. Így a közvetett bizonyítékok együttes értékelésével összességében a választottbírósági tanács azt állapította meg tényként, hogy felperes kellő időben biztosította alperes részére az üzlethelyiségekbe való bejutást ahhoz, hogy az üzletek kialakítását alperes megkezdhesse. Így e téren felperes nem esett késedelembe, alperes erre való hivatkozása alaptalan.
[7] Alperes Ü01. üzlethelyiséggel kapcsolatos állítását, miszerint „azért nem alakította ki a vendéglátó profilú üzletet, mert felperes nem biztosította a megfelelő szellőztetés kiépítésének lehetőségét” a választottbírósági tanács nem tartotta megalapozottnak. A rendelkezésre álló bizonyítékok összevetése és értékelése alapján - tényként azt állapította meg, hogy a felperesi határidő túllépés oka nem az volt, hogy az üzlethelyiség szellőztethetőségét befolyásoló műszaki paramétereket alperes a szerződéssel ellentétesnek értékelte volna, illetve ez a műszaki probléma akadályozta volna az üzlet kialakításában. Ebből következően az alperesi mulasztás és felperesi teljesítés között nincs ok-okozati kapcsolat, így a felperesi magatartás nem alapozza meg az alperes kimentését a kötbérfelelősség alól (Ptk. 6:186. § (1) bek.).
[8] Végül, a választottbírósági tanács azt az alperesi védekezést sem tartotta alaposnak, mely szerint a birtokbaadás és a tulajdonjog megszerzése előtt egyáltalán nem lett volna lehetőség az üzletek megnyitására. Alperes ugyanis nem csak a nyitást mulasztotta el, de az üzletek kialakítását is. A felek által alkalmazott szerződéses konstrukció, megfelelő együttműködés mellett, lehetővé tette volna az alperes szerződésszerű teljesítését. Továbbá e vonatkozásban is megemlítendő, hogy alperes nem bizonyította, hogy a teljesítésére nyitva álló időszakban akár egyetlen egyszer is megkísérelte volna az egyeztetést felperessel, arra hivatkozással, hogy a szerződés jogi konstrukciója akadályozza a teljesítésben.
[9] A választottbírósági tanács, élve a Ptk. 6:188. §-ban biztosított mérlegelési jogával, az alperes által fizetendő kötbért 50%-kal mérsékelte. Ennek indoka az, hogy a kikötött kötbér túlzott mértékű volt, figyelemmel arra is, hogy alapvetően az alperesi határidő túllépéshez kapcsolódott, ami pedig egy üzlet esetében alig egy hónapnyi volt, a másik két üzlet esetében pedig 8 hónap. A szerződéssel védeni kívánt érdek alperes szerződésszerű teljesítése esetében is sérült volna, tekintettel arra, hogy a lakók jelentős része már a határidő lejárta előtt beköltözött. Végül, a felperes nem tudta bizonyítani, hogy alperes számára valódi, egyedi árkedvezményt adott volna. Minderre tekintettel a választottbírósági tanács a kötbért túlzott mértékűnek minősítette.
[9] Tekintettel arra, hogy felperes 50%-ban lett pernyertes, a választottbírósági tanács a feleket 50-50%-ban kötelezte a választottbírósági díj és regisztrációs díj viselésére, az Eljárási Szabályzat 11. § (1) bekezdése alapján. Ugyanezen rendelkezés alapján, tekintettel a megosztott pernyertességre, a felek az egyéb (pl. ügyvédi) költségeiket maguk viselik, a másik féltől annak megtérítésére nem jogosultak.
(Vb/18082)
