Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
- A felperes és az alperes 2011 év során ingatlan üzemeltetési szerződést kötöttek egymással az alperes tulajdonában álló ingatlannak az alperes célkitűzései megvalósításához értékmegőrző módon való üzemeltetésbe adására oktatási területen. Az aláírással egy időben elfogadtak a felek egy több évre előirányzott felújítási programot is, és a szerződésben úgy rendelkeztek, hogy az alperes a felperest tíz éven keresztül üzemeltetéssel bízza meg. A jövőbeni bérlőkkel a felperes volt jogosult megállapodni az alperes ellenjegyzése mellett. A felperes az ingatlan ütemezett felújításának megszervezését és bonyolítását, az alperessel egyeztetve az ő írásbeli hozzájárulásával végezhette. A feleknek a szerződés alapján folyamatosan kellett kapcsolatot tartani, és évente legalább négy alkalommal a felperes írásban beszámolt az üzemeltetéssel kapcsolatos eseményekről, a tényekről és a felújítási program aktualizálásáról. A beszámoló a bevételeket és a kiadásokat is tartalmazta. A díjfizetést kezdetben úgy határozták meg, hogy az első öt évben a felperes fix díjat fizetett négy részletben az alperesnek. A fix bérleti díj és üzemeltetési költségek megfizetése után fennmaradó, felperesnél jelentkező bevétel egy harmadát az ingatlan felújítására kellett fordítani. A második öt évben úgy rendelkeztek a felek, hogy a bérleti díj bevételt három részre osztják, melyből egy harmad rész a felperest illeti üzemeltetési díjként, egy harmadnak kellett fedeznie a fenntartási, üzemeltetési és felújítási költségeket, és a maradék egy harmad az alperest illette bérleti díjként. A felek abban is megállapodtak, hogy ha a szerződés időtartama alatt az alperes a tulajdonát értékesíti, úgy a szerződés megszűnik, de ekkor a feleknek kölcsönösen el kell egymással számolni.
- A szerződést az alperes a szerződést követő harmadik évben azonnali hatállyal felmondta. Ezt követően az alperes a szerződés tárgyát képező ingatlan kétharmad tulajdoni részét adásvételi szerződéssel elidegenítette. A felek között egy korábbi választottbíróság eljárásban hozott ítélet azt állapította meg, hogy az üzemeltetési szerződés azonnali hatályú felmondása jogellenes, a felmondás joghatás kiváltására alkalmatlan volt. Az ítélet azt is megállapította, hogy a felek közötti ingatlan üzemeltetési szerződés az adásvételi szerződéssel egyidejűleg megszűnt, addig azonban érvényes és hatályos volt. Kimondta a választottbíróság korábbi ítélete, hogy a felek a szerződés megszűnése folytán egymással elszámolni kötelesek. A bérleti díjjal összefüggésben ez az ítélet a felmondásig rendezte a felek közötti jogvitát, azonban a beruházások elszámolására nem került sor, amely költségek azon időszak alatt keletkeztek, amíg a felperes az ingatlant üzemeltette.
- A felperes keresetében beruházási ellenérték és késedelmi kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Álláspontja szerint a felek jogviszonyára az rPtk. 389. §-át kell alkalmazni, mivel a felújítások elvégzése a felperes részéről a vállalkozási szerződés lényegi elemeire utal. Az rPtk. 399. § a) pontja szerint a vállalkozót az elvégzett munka és költségei fejében a díj arányos része illeti meg, amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból válik lehetetlenné, amely ok mindkét fél érdekkörén kívül merült fel. Az ingatlan hasznosíthatóságához és az ingatlan értékének növeléséhez szükséges felújítások megtörténtek, és ez meghaladta a szükséges karbantartási kötelezettségek mértékét. A felek képviselői a beruházások műszaki tartalmát és a bérlők igényeit havonta személyesen egyeztették, és külön műszaki ellenőri bejárások is voltak. A felek közötti együttműködés folyamatos volt, amit az emlékeztetők igazoltak. A szerződés 7. pontja alapján a felek egymással elszámolni kötelesek, amennyiben az alperes az ingatlant értékesíti. A felperes nem gondolhatott arra, hogy az alperes az ingatlant értékesíti. Az üzemeltetési szerződés 7. pontjában írt kölcsönös elszámolás arra az esetre vonatkozott, ha a futamidő első éveinek letelte után a felek értékelik a működés tapasztalatait és a még hátralévő öt évre vonatkozóan a megállapodásokat módosítják. Az elszámolás alapja pedig az előfinanszírozott kivitelezési munkák és a bevétel közti különbözet lett volna.
- Az alperes a kereset elutasítását kérte, és arra is hivatkozott, hogy a korábbi választottbírósági ítélet szerint az üzemeltetési szerződés inkább a megbízási szerződés elemeit tartalmazta, mint meghatározó elemeket. Így a vállalkozói igény nem értelmezhető. Jogszerűen járt el az alperes, amikor az ingatlan tulajdoni hányadát értékesítette. A szerződési időtartam alatt jogosult volt az ingatlant értékesíteni az alperes, így a kölcsönös elszámolás erre az esetre is vonatkozott, azzal, hogy a felperesnek a bevételekről pontos számadást kellett adnia, és kimutatást kellett előterjeszteni a felújításokról, és amennyiben a bevételekkel szemben különbözet mutatkozik, a feleknek kellett dönteni ennek az összegnek a sorsáról. A felperes köteles volt a felújítás beruházással kapcsolatos tevékenységét külön kimutatni és a költségeket meg kellett, hogy előlegezze. Az alperes vitatta a felújítás mértékét arra hivatkozással, hogy a felek jogviszonyának kezdetekor fennállt műszaki állapotot már nem lehet megállapítani. A felperes követelése sem jogalapjában, sem összegszerűségében nem megalapozott, és a szakvélemények, amiket a felperes csatolt ugyancsak nem megalapozottak. Az alperes maga is igazságügyi szakvéleményeket csatolt
- A Választottbíróság tényként állapította meg, hogy a felek 2011. évben aláírt üzemeltetési szerződésüket 10 éves időtartamra kívánták megkötni. A felperes tehát alappal bízott abban, hogy beruházásainak ellenértéke tíz év alatt fog számára megtérülni. A felek között havonta voltak megbeszélések, amelyekről emlékeztetők készültek Az alperes így tisztában volt a felújítási program aktuális állásáról is A felek szerződésének lehetetlenülése egyik félnek sem felróható okból következett be. Így ezzel kapcsolatosan az alperes felelőssége nem állapítható meg. A felek között a szerződés megszűnése következtében a kölcsönös elszámolást a szerződés azon rendelkezése szerint is el kell végezni, ha az alperes az ingatlan tulajdonát értékesíti. A felek közös akarata tehát a szerződésükből kitűnt, azonban az elszámolás módját határidejét a felek nem határozták meg. A felek közötti szerződés a Választottbíróság álláspontja szerint atipikus szerződés volt, ahol inkább a megbízási szerződés jellemzői domináltak. Vállalkozási szerződés hiányában az alperes vállalkozói díj megfizetésére nem volt kötelezhető. Az alperes nem rendelt meg a felperestől beruházást vagy felújítást, és nem vállalta vállalkozói díj megfizetését sem.
- Az üzemeltetési szerződés tíz éves futamideje alatt a felperes számíthatott az általa végzett beruházások ellenértékének megtérülésére. A megtérülés mértéke kizárólag a bérlők által befizetett bérleti díj terhére volt kalkulálható. A felperes így maximum azzal a megtérüléssel számíthatott, amely a részére járó bérleti díjakból őt illette volna meg a futamidő végéig. A felek folyamatos kapcsolattartásából, és abból a tényből, hogy a beruházások és a felújítások kompenzálására a felek nem kötöttek külön megállapodást, a Választottbíróság azt a következtetést vonta le, hogy mindkét fél kölcsönösen kalkulált azzal, hogy a beruházások ellenértéke oly módon térül meg a felperesnek, hogy a tíz éves szerződéses időtartam alatt a felperest megillető bérleti díjak fedezik a felperes által elvégzett beruházások és felújítások ellenértékét. Ennek megfelelően a Választottbíróság az arányos bérleti díjak alapul vételével történő összeg megtérítésére kötelezte az alperest. (VB/16054 ítélet)
