I. Bevezetés
Az Ingatlangazdálkodók Szakmai Etikai Kódexe (a továbbiakban: Kódex) „A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara valamint a területi kereskedelmi és iparkamarák etikai kódexe” című dokumentum rendelkezéseire, figyelemmel és azzal összhangban, az ingatlangazdálkodás körébe tartozó szakmák írott és íratlan szabályainak foglalata, amely figyelemmel van a nemzetközi etikai elvárásokra, valamint az igazságügyi szakértők etikai kódexének tartalmára is.
A KÓDEX tartalmazza mindazokat a normákat és követelményeket, amelyeket a kamarai tag ingatlangazdálkodók közössége az üzleti tisztesség, szakszerűség, megbízhatóság alapvető kívánalmainak tekint, továbbá hozzájárul az ingatlangazdálkodás társadalmi megbecsüléséhez.
Jelen KÓDEX alkalmazása során alapvető fontosságú dokumentum az Ingatlangazdálkodók Szakmai Útmutatója, amely a megfelelő minőségű szolgáltatások nyújtásának szakmai elvárásait, szempontjait ajánlásként fogalmazza meg.
A Kódex az ingatlangazdálkodásban résztvevők álláspontját képviseli az erkölcsös üzleti, szolgáltatói magatartás tanúsítására vonatkozóan.
A szakma jó hírnevének védelme valamennyi tisztességesen szolgáltató vállalkozás érdeke, éppen ezért elvárható, hogy az ingatlangazdálkodók széles körben ismerjék és elfogadják a Kódexben foglaltakat, valamint, hogy az azzal ellentétes magatartásokkal szemben lépjenek fel.
II. Az Etikai Kódex személyi hatálya
A Kódex hatálya alá tartoznak a területi kereskedelmi és iparkamarák azon tagjai, akik egyéni vagy társas vállalkozás kertében ingatlangazdálkodási tevékenységet (TEÁOR 70) folytatnak (továbbiakban: ingatlangazdálkodó).
III. Általános rendelkezések
1./ Az ingatlangazdálkodó tevékenysége során a szakma írott és íratlan szabályait betartva, felelőssége tudatában köteles eljárni, mások érdekeinek szem előtt tartása mellett, ezen Kódex előírásaira különös figyelemmel.
2./ Az ingatlangazdálkodó tevékenysége során megbízható, kiszámítható, szolgáltatás nyújtására köteles törekedni, munkáját jóhiszeműen, gondosan, felelősségteljesen és szakszerűen tartozik végezni, a kölcsönös együttműködés keretében. Ennek érdekében elvárható, hogy továbbképzésekben, konzultációkon való részvétellel, szakmai kiadványok rendszeres olvasásával ismereteit gyarapítsa. Az ingatlangazdálkodó tartozik a szakmai tevékenységére vonatkozó jogszabályokat ismerni, betartani és betartásukat a rendelkezésére állóeszközökkel előmozdítani.
3./ Az ingatlangazdálkodó gazdasági tevékenységét tartozik a kölcsönös együttműködés szellemében folytatni, továbbá mindenkor úgy köteles eljárni, hogy működése ne legyen ellentétes az üzleti erkölcs és tisztesség követelményeivel, valamint az üzleti, szakmai szokásokkal. Az etikus ingatlangazdálkodó segíti kollegáit az etikai kódex követésében.
4./ Etikátlan a szolgáltatási díjnak a ráfordításokkal, a szolgáltatás jellegével arányban nem álló, túlzottan alacsonyan vagy indokolatlanul magas mértékben történő megállapítása. Díjat, költséget az ingatlangazdálkodó a valós kiadásokhoz és munkához igazodóan állapítsa meg, csak méltányos jutalék és tisztességes haszon elérésére törekedjen.
Etikátlan az erőpozícióval visszaélve a díjtételek aránytalan mértékű eltérítését bármi módon elérni, előre a megbízónak nem jelzett további kiadások megtérítését megalapozatlanul követelni.
5./ Etikátlan a szolgáltatási tevékenység bármely eleménél a lelkiismeretlen munkavégzés, különösen, ha az az ügyfél számára hátrányos minőségű, esetleg teljesen sikertelen szolgáltatásra vezet.
Nem megengedett a szakmai tudás színlelése, továbbá az olyan pályázaton való részvétel, amely a lehetetlen, megalapozatlan feltételek teljesítését várja el a pályázótól, vagy egyoldalú előnyöket kínál, esetleg egyoldalú hátrányok ingatlangazdálkodó általi elfogadását rögzíti pályázati feltételként.
6./ Az ingatlangazdálkodást ténylegesen folytatni szándékozó kamarai tag tartozik tevékenységének megkezdése előtt, a megfelelő kamarai osztályba sorolás kérése mellett, a jogszabályi előírásoknak megfelelően a személyi és dologi feltételeket biztosítani.
7./ Az ingatlangazdálkodó észrevételeivel, javaslataival törekedjen előmozdítani a szakmára (az egyes szakterületekre) vonatkozó szabályok, eljárások fejlesztését. Vívja ki az üzletfelek, a hatóságok megbecsülését szakértelmével és munkájával.
8./ A Kódex előírásainak be nem tartása következményeket vonhat maga után. Az eljárási szabályokat, az alkalmazható szankciókat valamint a kamarai tagokra vonatkozó etikai normákat „A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara valamint a tarületi kereskedelmi és iparkamarák Etikai Kódexe” tartalmazza.
IV. Speciális rendelkezések
1./ Az ingatlangazdálkodó tevékenységének gyakorlása során köteles az alábbiaktól tartózkodni:
a./ más ingatlangazdálkodótól nem viszonossági alapon, illetve szervezett rendszerű adatforgalmazás keretében megszerzett információk egyoldalú felhasználásától, különösen pedig az egyes kamarai tagok által üzleti célból gyűjtött piaci információk (pl. összehasonlításra alkalmas forgalmi értékek) kívül állók részére ingyenes vagy térítés ellenében történő rendelkezésre bocsátásától, általában a belső forgalmazásúnak minősülő adatok jogosulatlan kiszolgáltatásától, bármilyen formában történő közzétételétől,
b./ a hírnévrontástól, amely által más vállalkozó jó hírnevét, hitelképességét, üzleti megbízhatóságát valótlan tény állításával vagy valós ténynek hamis színben történő feltüntetésével, esetleg egyéb más módon sérti,
c./ a hirdetésben, reklámban pontos megnevezésének (név, jellemző tevékenység, cím) elhallgatásától,
d./ jogosulatlanul folytatott vagy egyébként jogszabályba ütköző tevékenység bármely formában történő reklámozásától, ügyfelek megtévesztő információk alapján történő toborzásától,
e./ a szolgáltatást nyújtó ingatlangazdálkodó ál-
tal ismert tény bármelyik ügyfél számára hátrányt, illetve kárt okozó elhallgatásától,
f./ szakmai ismeretek rendeltetésellenes felhasználásától vagy ilyen tudás ügyfél érdekeivel ellentétes kihasználatlanul hagyásától,
g./ általánosan elfogadott szolgáltatási szokványoktól eltérő feltételek kikötésétől, valamint az ebből eredő előnyök valótlan tartalmú reklámozásától,
h./ ellenőrizetlen adatok alapján történő tájékoztatástól, jogi gazdasági műveletek végzésétől,
i./ a tevékenység gyakorlásával összefüggésben bármely fél rovására, illetve javára megtévesztően vagy csalárd módon való eljárástól,
j./ a megbízó érdekében mások számára valótlan vagy megtévesztő információ nyújtásától,
k./ a versenytárgyalások eredményének bármilyen formában történő manipulálásától, a versenytárgyalás tisztaságának csorbításától a kiíróval történő összejátszástól, az elkésett ajánlatok figyelembevételétől, hiányos vagy szabálytalan ajánlat utólagos kiegészítésétől, illetve módosításától,
1./ a szolgáltatás díjának olyan mértékű csökkentésétől, amely már nem teszi lehetővé a megfelelő színvonalú és tartalmú szolgáltatás nyújtását.
2./ Ingatlanértékelés bármely formájának végzése során az értékelőnek alaposan ismernie és kifogástalanul alkalmaznia kell mindazokat az általánosan elfogadott módszereket, technikákat, amelyek a hitelt érdemlő értékelés elkészítéséhez elengedhetetlenül szükségesek. Az ezzel ellentétes szolgáltatás nyújtása nem megengedhető.
3./ Ugyanazon ügyben értékelési, közvetítési feladat két vagy több ellenérdekű fél számára nem végezhető, kivéve, ha ezt a körülmények ismeretében az érdekelt felek mindegyike írásban jóváhagyta. Ugyancsak nem kifogásolható, ha két egymástól függetlenül kapott megbízás eredményes teljesítése alapján mindkét megbízótól a megbízott közvetítő a teljes, szerződésben rögzített díját egyaránt és külön-külön igényli. A kettős díj igénylésére való jogosultságot azonban a tényleges közvetítési eljárás elvégzése, illetve a megbízások olyan jellegű elkülönülése alapozhatja meg, amelyből nyilvánvaló, hogy az eladó és a vevő, illetve a cserélő partnerek közötti szerződés létrehozása a legkorábban kapott megbízás alapján még nem volt lehetséges.
4./ Alvállalkozó, illetve társ-közreműködő igénybe vétele mindazon esetekben elvárható, amikor az ingatlangazdálkodó nincs a feladat elvégzéséhez szükséges ismeretek mindegyikének birtokában, vagy nem rendelkezik kellő helyismerettel. Ez esetben indokolt a megfelelő alvállalkozó kiválasztása illetve a szükséges háttér információk megszerzése.
5./ Az értékbecslést végző ingatlangazdálkodó az értékelési munkájáról készített jelentésében, minden elemzést, véleményt következtetést úgy ismertessen, hogy az ne legyen megtévesztő, félreérthető. Mutasson rá a szakvélemény felhasználásával remélt siker bizonytalanságára, ha az a megbízás elfogadását megelőzően már megítélhető.
6./ Az ingatlangazdálkodó tartsa mindenkor szem előtt eljárása során összeférhetőségét, és esetleges összeférhetetlenségére hivatkozzék akkor is, ha a tevékenység tárgyával vagy az ügy szereplőivel olyan korábbi kapcsolata volt, amelyek következtében az ügy objektív vitelében, az objektív vélemény kialakításában befolyás alá került, vagy a befolyásoltság látszatát kelti.
7./ Az ingatlangazdálkodónak nem szabad olyan foglalkozást űznie, olyan kapcsolatot kiépítenie, vagy szakmai tevékenységet olyan módon folytatni, amellyel károsítja egyéni, illetve a szakma közösségének hírnevét, a belé vetett bizalmat.
8./ Az ingatlangazdálkodó utasítsa el a személyével összeférhetetlen megbízások teljesítését, továbbá azokat is, amelyeket valamely oknál fogva időben nem tud kellő színvonalán elvégezni.
9./ A vállalt határidő betarthatóságának lehetetlenné válásáról az ingatlangazdálkodó adjon időben tájékoztatást, és kezdeményezze a megbízási szerződés módosítását, új határidő megjelölésével.
10./ Amennyiben az ingatlangazdálkodó által készített szakvélemény nem tartalmaz egyértelmű megállapítást, jelölje meg a bizonytalanság tényét, okát, és annak valószínűsíthető mértékét.
11./ Az ingatlangazdálkodó a vonatkozó jogszabályokban, e KÓDEX-ben és a szakmai útmutatóban foglaltak szerint végezze munkáját.
12./ Kifejezetten etikátlan:
a./ a befolyással való visszaélés lehetőségére való bármiféle utalás és az ilyet megvalósító magatartás,
b./ az ügyfelek megtévesztő információk alapján történő toborzása, számukra jogtalan vagy a másik szerződő féllel szemben biztosított tisztességtelen gazdasági előnyök ígérése, nyújtása, a szolgáltatás eladhatósága érdekében a fogyasztók, az ügyfelek megtévesztése, ellenőrizetlen, valótlan információk közzététele,
c./ a más által készítendő szakértői megállapítások bármely módon történő befolyásolása, vagy befolyásnak engedve szakértői vélemény elkészítése,
d./ az ellenőrizetlen, vagy helyszíni szemle, illetve felmérés nélküliadatok üzleti célra történő felhasználása,
e./ a megfelelő felkészültséget, szakmai ismerteket, jártasságot nélkülöző szolgáltatás nyújtása, hozzáértés színlelése,
f./ hibás, illetve csökkent értékű szolgáltatás miatt díjmérséklés ígérete vagy nyújtása, ha ez egyébkéntelkerülhető eredménytelen szolgáltatást okoz,
g./ beavatkozásra való írásbeli felkérés nélküli szolgáltatás, más ingatlan-gazdálkodási szolgáltató ügyfelei számára, a már fennállómegbízással azonos vagy ahhoz hasonló tartalommal,
h./ valótlan, megtévesztő információk bármely módon való reklámozása,
i./ ha a címszolgáltatásra berendezkedő szolgáltató e tevékenységet ingatlanközvetítésként hirdeti és/vagy gyakorolja,
j./ csökkent értékű szolgáltatás nyújtása, ha az ellentétes a szakmai előírásokkal (lásd Szakmai útmutató).
V. Az ingatlangazdálkodó kapcsolata az ügyfelekkel
1./ Az ingatlangazdálkodó tartozik ügyfeleit a lehető legmagasabb szakmai színvonalon, a legmegbízhatóbb módon, pontos és folyamatos tájékoztatás mellett, korrekt díjtételeket alkalmazva kiszolgálni.
2./ Az ingatlangazdálkodó az általa vállalt szolgáltatások körét köteles pontosan megjelölni, figyelemmel a SZAKMAI ÚTMUTATÓBAN foglaltakra.
A teljesítendő szolgáltatásra vonatkozó szerződést írásba kell foglalni, amelyben rögzíteni kell a szerződés lényeges elemeit (szolgáltatás tárgya, határidő, díjazás, stb.). Ingatlangazdálkodó nem fogadhat el olyan megbízást, amelyben maga vagy alkalmazottja szerződő félként is érdekelt, hacsak az erről való tájékoztatás ellenére a megbízást adó felek ez ellen kifogást nem támasztanak.
3./ Ingatlanközvetítést folytató ingatlangazdálko-dó az eladó ingatlanok címét csak megbízás, illetve viszonosság alapján tudtára jutott, ellenőrzött, megtekintett ingatlanról szolgáltathat ki. Egyéb módon megszerzett, ellenőrizetlen címeket sem írásban, sem szóban nem adhat ki.
4/ A vételi szándékkal címet kérő ügyféllel pusztán címkiszolgáltatás miatt megbízási szerződést kötni nem etikus magatartás. A vételi megbízás teljesítése - tehát a valódi közvetítés - a megbízásnak megfelelő ingatlan felkutatására és az ezzel összefüggő egyéb szolgáltatások elvégzésére irányul.
VI. Kapcsolat a versenytársakkal
1./ Az ingatlangazdálkodó - saját méltányos érdekeinek érvényesítése mellett - az azonos szakmában működő vállalkozókkal törekedjen korrekt kapcsolatot kialakítani és fenntartani, üzleti törekvéseiket megértően fogadni, amennyiben azok nem sértik a szakmai elvárásokat, sem a jelen Kódex előírásait.
2./ Több ingatlangazdálkodó részvételével lebonyolított ügy díját, költségét, jutalékát a résztvevők előzetes megállapodásuknak megfelelően tartoznak megosztani, ennek hiányában a felek közötti vita esetén a bevétel és a felmerülő tényleges költségek megosztása egyenlő arányban történik.
3./ Etikátlan
a./ a versenytárs által bizalmas használatra átadott információk kiadása,
b./ a versenytárs szándékos dezinformálása,
c./ a jogosulatlan, tisztességtelen, a szakmában nem elfogadott információ, illetve adatgyűjtés folytatása, más vállalkozások üzleti titkainak bármely módon történő kikémlelése,
d./ másik ingatlangazdálkodó rosszhírének bármi módon való keltése (akár valótlan tény állításával, akár valós tény hamis színben történő feltüntetésével), ingatlangazdálkodó üzleti helyzetének jogtalan előnyök megszerzésével történő rontása,
e./ ügyfelet másik ingatlangazdálkodónál már megkötött megbízási szerződés felbontására biztatni, a megbízás fennállása alatt az eredeti megbízáshoz képest eltérő feltételeket kínálva ügyfeleket befolyásolni, kizárólagos joggal kötött megbízási szerződés megszegésére biztatni, ugyanekkor párhuzamosan másik, azonos szolgáltatási célra irányuló megbízási szerződést kötni.
4./ Ingatlangazdálkodó hirdetéseinek valósnak, tisztességesnek kell lennie. A hirdetés, reklám nem csorbíthatja más ingatlangazdálkodó megszerzett, kizárólagos jogait. A hirdetés nem tartalmazhat túlzó, megtévesztésre alkalmas elemeket, a hirdető személye mindenki mástól megkülönböztethető kell, hogy legyen.
Nem kifogásolható az együttes reklám, illetve az egyik szolgáltatónak egy másikkal folytatott együttműködésére való utalás. Ingatlangazdálkodók közösen végzett vagy együttes munka alapján eredményre vezető szolgáltatása esetén köteles a másik szolgáltatóval méltányos és tisztességes megállapodásra jutni a felektől beszedett díj megosztását illetően.
VII. Hatálybalépés és határozati javaslat
A jelen szakmai etikai kódexet és az annak elválaszthatatlan mellékletét képező szakmai útmutatót az MKIK 2003. január 16-én megtartott XV. Küldöttgyűlése elfogadta és hatályba léptette.
SZAKMAI ÚTMUTATÓ
az Ingatlangazdálkodók Szakmai Etikai Kódexéhez
(Ajánlás)
I. Ingatlanforgalmi értékbecslés
1.) állagértékre
a.) Megbízási feladat tisztásázása (piaci érték, jelenlegi használati érték, méltányos érték, pótlási érték, hitelfedezeti érték, fedezeti érték, alternatív használati érték, műszaki érték, rekreációs érték, stb. elkészítésének igénye) és a feladat ellátásával kapcsolatos feltételek rögzítése.
b.) Az (ingatlan-nyilvántartási) adatok, egyéb dokumentációk egyeztetése, ellenőrzése (szükség szerint ingatlan-nyilvántartási adatok egyeztetése, beszerzése).
c.) Műszaki állapot meghatározása, felmérése, piaci érték esetén; bázisadatok gyűjtése, illetve válogatása.
d.) Más árakhoz való viszonyítás, értékkalkuláció, szükség szerinti korrekciós értékszámítás, (nem piaci értékszámítása esetén, kiviteli mód beazonosítása, pótlási érték /esetleg korrekciós/ meghatározása részletes kiviteli tervek alapján, az avultsági fok meghatározása a megbízási feladatnak megfelelően).
2.) hozam értékelés alapján (DCF)
a.) Hozamszámításon alapuló érték esetén elsősorban az értékelt ingatlan hozamával kell számolni, annak hiányában hasonló ingatlanok jövedelmezőségével is számolni lehet.
b.) A munka során azt a módszert kell alkalmazni, amely a piac értékhez közelebb áll. Részletesen lásd Szakmai Útmutató 4. pont.
3.) vagyoni értékű jogra
a.) Első lépésben gyakorlatilag azonos módon történik az állagértékeléssel (hiszen az így meghatározott értékből kell kiindulni a további értékelési eljárás lefolytatásához),
b.) Ezt követően meghatározandó, hogy az adott korrekciós tételek* figyelembevételével mennyi lesz maga a vagyoni értékű jog piaci értéke.
Megjegyzés: Különleges rendeltetésű ingatlanok (halastó-rendszerek, erdők, ültetvények, mezőgazdasági növénytermesztésre szolgáló földterületek értékelése – amennyiben összehasonlító adatok nem állnak rendelkezésre - képzett érték megállapítása formájában csak az erre kidolgozott eljárás alapos ismeretében, vagy egyáltalán nem végezhető.
*Korrekciós tétel: Az egyes vagyoni érékű jogok számításánál olyan szorzószámokat kell alkalmazni, amelyek a körülmények figyelembe vétele mellett megadják a konkrét esetre vonatkozó értékszámot. Pl. haszonélvezeti jog értékét (értékcsökkentő hatását) igazítjuk a haszonélvezet fennállásának időtartamához. A bérleti jog értékét az átruházandó feltételeihez.
a.) Értékbecslést, ingatlanértékelést bármely formában kizárólag az egyidejű, szemlézéskor tapasztalható állapotnak megfelelően szabad készíteni. (Kivétel hatósági megbízás alapján végzett értékelés, és az ettől eltérő kifejezett megbízás esete.)
b.) Az értékelésben utalni kell az érték meghatározásában szerepet játszó szempontokra, körülményekre, az érték kialakításának módjára (összehasonlításon alapuló vagy számítás útján képzett érték), az eredetben kiadott iratok példányszámára, és az esetleges sokszorosíthatóság, hivatkozás idézhetőség feltételeire. Az értékelő szakvéleményét támassza alá megfelelő módon, a felhasznált adatokat, dokumentációkat pedig őrizze meg legalább 5 évig irattárában.
c.) Ingatlangazdálkodó értékbecslés aktualizálását egyéb megkívánt feltételek fennállása esetén is csak ismételt helyszíni szemle (adatellenőrzés) megtartásával vállalhatja. Valamennyi esetben, amikor egy korábbi értékbecslés, illetve bármely célú értékelési szakvélemény korábbi tartalmát új keltezéssel kívánja a megbízó elláttatni, ismételt helyszínelést (szemrevételezést, szükség szerinti mérést, állapotvizsgálatot), valamint ismételt értékmeghatározást (időszerű összehasonlító adatok, egyéb módszerek felhasználásával, vagy más szokványos módon) kell végezni. Az így elkészített új értékbecslés, értékmeghatározási szakvélemény valamennyi esetben önállónak minősül.
d.) Aki aktualizálás formájában (ismételt, illetve kontrollált értékelési eljárás lefolytatása nélkül) forgalmi értéket igazol, súlyos etikai szabályszegést követ el.
II. Ingatlanforgalmi szakértői vélemények elkészítése /hatóság előtt folyó eljárásokhoz/
a.) A megbízási feladat részletes kifejtése mellett gyakorlatilag azonosa megbízással történő értékbecslésnél leírtakkal.
b.) A felhasznál adatok forrása és az összehasonlításra alkalmas adatok, illetve azok forrása a körülmények függvényében (pl. bizonyító erő), az érintettek írásos hozzájárulása mellett, vagy az eljáró hatóság (jogerős) közbenső határozata mellett tételesen is megjelölendők.
c.) Hozzájárulás hiányában a hivatkozott összehasonlító adatok az ingatlan vagy tulajdonosának beazonosítására nem lehetnek alkalmasak.
d.) Képzett (számított) érték megállapításánál a számítás elvét és módját ismertetni kell.
III. Adásvételi és csereszerződések elkészítése
a.) Szerződő felek akaratának, a teljesítési feltételeknek az alapos, minden lényeges kérdésre kiterjedő tisztázása és rögzítése (tényvázlat készítése).
b.) Hiteles tulajdoni viszonyokról való tájékoztatás (tulajdoni lap szükség szerint térképmásolat előzetes beszerzése alapján).
c.) A szerződni kívánó feleknek szakszerű tanácsadás nyújtása. (pl. kölcsön felvételének feltételeiről, adó és illetékfizetési kötelezettségekről, szerződési biztosítékokról).
IV. Hozamszámítás befektetési alternatívák bemutatásához
a.) Összetett feladat elvégzésére irányuló megbízásról van szó, amely többirányú ismeretet feltételez az eljáró ingatlangazdálkodó részéről.
b.) Ismerni kell a tőkepiac aktuális ajánlatait és alakulási trendjét, a tőzsdei folyamatok alakulását és az ott elérhető eredményeket, amelyeket össze kell hasonlítani (napra kész ismeretek és számítások felhasználásával) az egyes ingatlanbefektetések révén elérhető hozamokkal, figyelembe véve az egyes befektetések aktuális közterheit is.
c.) Az ingatlan-beruházásokkal kapcsolatos hozamszámítás feltételezi a kivitelezéssel (ingatlanfejlesztés új beruházásra, vagy meglévő épületre) és épületfenntartással összefüggő költségek alapos és aktuális ismeretét, az elérhető bérleti díjbevételeket és az adott időtartamra prognosztizálható ingatlan árszintet, amelyen a projekt tárgya majdan értékesíthető.
d.) Ezen ismeretek számításának eredményét rendszerezett formában, áttekinthetően az előnyöket és hátrányokat (az esetleges kockázati elemeket) számba véve kell a megbízó rendelkezésére bocsátani, számára elvi, vagy kívánság és megbízási tartalom szerint konkrét javaslatot tenni.
V. Állapotfelmérés /dokumentálással/
a.) Az ingatlan adott állapotnak megfelelő felmérése, a készültségi fok naplózása és fényképes, videós dátummal ellátott (megfelelőképpen hitelesített) dokumentálása.
b.) Ez a munka nem forgalmi érték-megállapítás, viszont sokkal alaposabb, részletesebb műszaki dokumentációt, a tapasztaltak egyértelmű bizonyíthatóságát igényli, ugyanis a feladat természetéből eredően az állapotot teljes mértékben és kellő hitelességgel kell dokumentálni.
c.) Amennyiben részletes kiviteli terv a rendelkezésre áll, úgy pontosan meg kell határozni a készültségi fokot (ez jelentős szakmai ismereteket és gyakorlatot igényel), valamint az esetleges eltéréseket a kiviteli terv-dokumentációtól.
d.) A feladat elvégzése értelemszerűen kizárólag a felmérés időpontja szerinti állapot alapján történhet.
VI. Ingatlankezelés
a.) Ingatlankezelés az ingatlanok - állami-, önkormányzati, magán tulajdonú, társasházak, üzleti/üzemi, lakás és nem lakás célú - tulajdonosi elvárásoknak megfelelő üzemeltetési, fenntartási, hasznosítási feladatainak ellátása.
b.) A feladat ellátása megbízási szerződés alapján valósul meg, amelynek tartalmaznia kell az elvégzendő feladatokat, jogokat és kötelezettségeket, az ingatlankezelő nevében eljáró személy nevét, a felelősség terjedelmét, a kezelésre átadott ingatlan(ok) adatait (teljes részletezettséggel), valamint a feladat ellátásáért megállapított díjazást, a szerződés időtartamát és a megszűnés/megszüntetés feltételeit.
c.) A feladat ellátása során az ingatlankezelő, társasházkezelő – továbbiakban: ingatlankezelő - saját nevében szerződéseket köt a rábízott ingatlanok üzemeltetésével és fenntartásával összefüggő részfeladatok elvégzésére, elvégeztetésére.
d.) A megbízás magában foglalja valamennyi üzemeltetői, hibaelhárítói, karbantartási, valamint felújítási, korszerűsítési, átalakítási, bontási munkák, továbbá az építési hatóság által előírt valamennyi munka koordinálását és műszaki ellenőrzését.
e.) Az éves és középtávú kezelési feladatok ellátására az ingatlankezelő kezelési tervet költségvetést, költségtervet (bevételek, kiadások) készít ingatlanonként, amely a tulajdonos jóváhagyását követően alapja az éves gazdálkodásnak.
f.) Az éves tevékenységről üzleti jelentést (mérleg, eredmény-kimutatás), éves elszámolást készít amelyet a tulajdonos fogad el szabályszerűen összehívott és megtartott közgyűlés keretében.
g.) Tevékenysége során a rábízott ingatlanok bérlőit, tulajdonosait tájékoztatja az ingatlan (épület) állapotáról, a tervezett munkákról, illetve azok pénzügyi elszámolásának módjáról.
h.) Nyilvántartásokat vezet az ingatlanokról (vagyonkataszter, ingatlan-, épület bérlemény-, leltárnyilvántartás, bevétel-kiadás), jelentéseket készít a kezelt ingatlanok értékváltozásairól, továbbá az ingatlanszintű (épületenkénti) kezelés tapasztalatairól, az ingatlanok műszaki állapotáról és a karbantartás tapasztalatairól.
i.) Az ingatlankezelő az ingatlanok rendeltetésszerű használatának feltételeit szavatolja a feladat ellátására biztosított források mértékéig.
1.) Az ingatlankezelői feladatok:
a.) tulajdonos képviselete,
b.) a lakás és helyiségbérlemények bérleti szerződéseinek megkötése, módosítása, megszüntetése, felmondása,
c.) lakbér és helyiségbér (közös költség, felújítási alap) megállapítása, kiközlése, tulajdonosi hozzájárulások beszerzése (lemondás, helyiség-, lakáscsere, bérleti jog folytatása, átruházása, albérletbe adás, rendeltetéstől eltérő használat),
d.) bérbeadásra vonatkozó pályázatok kiírása és azok lebonyolítása,
e.) lakás és helyiségbérlemények átadása, átvétele a leltár szerinti berendezési tárgyak beüzemelésével,
f.) károkozás, rendkívüli események kivizsgálása, intézkedések meghozatala, végrehajtás ellenőrzése,
g.) bejelentések, kérelmek, panaszok kivizsgálása, intézkedések meghozatala,
h.) lakás és helyiség bérlemények rendeltetésszerű használatának ellenőrzése,
i.) hasznosítási javaslatok (hozamszámítási, befektetési alternatívák kidolgozása, lásd 4. pont) kidolgozása,
j.) ingatlanok (lakások, helyiségek, telkek, épületek) értékesítésének előkészítése a tulajdonos iránymutatása alapján (értékbecslés, ingatlanforgalmazás), befizetések (teljes összeg, részletfizetés) fogadása, nyilvántartások vezetése, hátralékok behajtása.
2.) Üzemeltetési feladatok :
a.) folyamatos ügyelet (gyorsjavító, személyfelvonó) működtetése,
b.) tüzeléstechnikai (kéményseprési) rendszerek időszakos felülvizsgálatának megszervezése,
c.) épületek elektromos, víz- csatornarendszereinek, szellőzőmotorok, kaputelefonok, hidrofor berendezések, talajvíz-szivattyúk, tűzvédelmi felszerelések és berendezések, személy és teherfelvonók üzemképes állapotban tartása,
d.) ingatlanoknál féreg- rágcsálóirtások, fertőtlenítések megszervezése, lebonyolítása, szemetes edények, ledobók mosása,
e.) parkgondozás, üres telkek gaztalanítása,
f.) egyedi központi fűtésű épületek fűtési és melegvíz ellátási rendszerének üzemképes állapotban tartása, fűtés megszervezése,
g.) csatornázatlan ingatlanok szennyvíz gyűjtése, befogadók üzemképes állapotban tartása,
h.) üresen álló ingatlanok (lakások, helyiségek) őrzése, ellenőrzése (téli időszak),nyilvántartása,
i.) gondnoki, portási, házfelügyelői feladatok ellátása, személyi tárgyi feltételek megteremtése,
j.) számlák fogadása, igazolása, kifizetése, nyilvántartása ingatlanonként,
k.) lakógyűlések, közgyűlések tartása lakóközösségek (társasház-tulajdonosok), helyiségbérlők részére,
l.) ünnepek esetén a kijelölt helyeken lobogók kihelyezése,
m.) ügyfelek fogadása,
n.) közüzemi szolgáltatások szüneteléséről bérlők tájékoztatása,
o.) sötétedés ideje alatt az udvar, telephely, kapualj, lépcsőház, folyosó, közös használatra szolgáló helyiségek szükséges mértékben való megvilágítása, - szükség esetén fenntartási munkák elvégzése érdekében bérlők kihelyezése, költöztetése,
p.) takarítási feladatok elvégzése,
q.) lakbér, helyiségbér, külön szolgáltatási díjak, használati díj, bérleti jog ellenérték, egyéb bevétel számlázása, beszedése, nyilvántartása, hátralékok beszedése, behajtása,
r.) bevételekkel történő tartozások esetén peres eljárások vitele.
3.) Fenntartási feladatok:
a.) hibaelhárítás,
b.) időszerű karbantartás,
c.) tervszerű karbantartás,
d.) ingatlan és épületállomány kötelező felülvizsgálatának megszervezése, megállapított hiányosságok felszámolása (statikai, érintésvédelmi),
e.) teljes felújítás,
f.) részleges felújítás,
g.) korszerűsítés,
h.) átalakítás, bővítés,
i.) bontás megszervezése, terveztetése, kivitelezése (pályáztatása), műszaki ellenőrzése,
j.) számlák fogadása, igazolása, kifizetése, nyilvántartása ingatlanonként.
VII. Alkuszi tevékenység
a.) Kevéssé elterjedt, speciális szolgáltatás, amely a forgalmi viszonyok alapos ismeretén túl komoly tárgyalási készséget igényel.
b.) Az alkusz erre irányuló megbízás alapján az eladási, vételi, illetve csere lebonyolításában a megbízó érdekeit képviseli, az árra javaslatot tesz.
c.) Amennyiben a reális ár tekintetében a megbízóval egyességre nem jut, úgy köteles a megbízást szerződés előtt visszautasítani.
d.) A reális piaci ár meghatározása érdekében értékelemzést végez (lásd 1/a alatti tevékenységek), az ellenérdekű partnerrel mindaddig tárgyalást folytat, ameddig a szerződés alapjául szolgáló vételár kölcsönös elfogadására sor nem kerül.
e.) Az alkusz egyidejűleg, ugyanabban az ügyletben kizárólag a szerződni kívánó felek egyikét képviselheti, díjazást (sikerdíjat) csak ettől fogadhat el.
VIII. Ingatlanközvetítés
a.) Ingatlanközvetítő a rábízott ügyben csak írásban kötött megbízási szerződés alapján járhat el. Tartozik az általa közvetített ingatlant alaposan megtekinteni, annak tulajdoni lapját kikérni és ismerni.
b.) A közvetítő csak valós információkat adhat, általa ismert tényeket - melyek a vevői érdekeket egyébként nem sértenék - nem hallgathat el.
c.) Ingatlanközvetítő megbízója érdekeit képviselve tartozik a megbízója számára legkedvezőbb eladási/vételi árat elérni, ügyfele méltányos érdekeit jogszerű eszközökkel védelmezni.
d.) Amennyiben több részfeladatra vonatkozóan több ingatlanközvetítő kapott megbízást, úgy ezek feltételeit a közvetítő ügyfelével tisztázza, törekedjen a más megbízottakkal való korrekt együttműködésre.
e.) Ingatlanközvetítő ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan egynél több ügyféltől ellenszolgáltatást csak kivételesen indokolt esetben fogadhat el.
f.) Az ingatlanközvetítő ügyfelét alaposan tájékoztassa mindazon körülményekről, feltételekről, amelyek a megbízási feladat eredményességére kihatással vannak.
IX. Bizományos ingatlanközvetítés
a.) Bizományos szerződés alapján az ingatlangazdálkodó, mint bizományos, díjazás ellenében megbízója javára, de saját nevében ingatlanforgalmi tevékenységet fejt ki, köt adásvételi szerződést. Tehát saját nevében eljárva létesít szerződéses jogviszonyt, azonban az őt megbízó ügyfele érdekében.
b.) A bizományi szerződés alapján megkötött adásvételi szerződés a bizományossal szerződő féllel szemben a bizományost jogosítja és kötelezi (pl. vételár átvétele, jog és kellékszavatosság biztosítása, birtokba léptetés). A bizományos a megbízónak felelősséggel tartozik mindazoknak a kötelezettségeknek a teljesítéséért, amelyek a vele szerződő felet a szerződés folytán terhelik.
c.) A bizományosként történő ingatlanközvetítés irányulhat eladásra és vételre egyaránt. (A vételi bizomány szabályai levezethetők az eladási bizomány szabályaiból).
d.) Az előzőek miatt ezt a tevékenységet fokozott körültekintéssel kell végezni, ugyanis számolnia kell a bizományosnak a következőkkel:
e.) Ha a bizományos kedvezőbb feltételek mellett köti meg az adásvételi szerződést, mint amit a megbízóval meghatároztak, akkor eltérő kikötés hiányában, az előnyök a megbízót illetik.
f.) Ha a bizományos a bizományi szerződésben megállapított áron alul ad el, akkor az árkülönbözetet a megbízónak meg kell térítenie, azonban bizonyíthatja a bizományos, hogy ennél előnyösebb üzletet nem köthetett volna, a megbízót pedig kártól óvta meg, és őt menthető okból értesíteni nem tudta.
g.) Egyebekben a közvetítéssel és a saját számláról történő értékesítéssel, illetve az arra történő vásárlással rokon eljárás folytatása kívánatos.
X. Saját számláról történő ingatlanértékesítés
a.) Ingatlanforgalmazásnak, azaz saját számláról történő (saját tulajdonban álló ingatlan) értékesítésnek minősül az, amikor az ingatlangazdálkodó saját ingatlanvagyonát - például a kifejezetten a tovább értékesítés céljából megvásárolt ingatlant-bármely ok miatt értékesíti. Ilyennek minősül az üzleti céllal megvásárolt ingatlan tovább értékesítése, akár ráfordítások (pl. bővítés, felújítás) nélkül, vagy azokat követően.
b.) Az ingatlangazdálkodó saját számláról értékesített ingatlanával kapcsolatos eljárásánál elvárható, hogy azt kellő alapossággal ismerten, az általános kellék és jogszavatosság betartásával értékesítse. Egyebekben az eljárás a közvetítés során megkívántakkal érdemben megegyező.
c.) Nem kifogásolható a spekulációs célú ingatlanvásárlás, az ingatlanfejlesztést követő eredmény realizálása, valamint ha a feleslegessé váló ingatlanok értékesítése esetén kerül az értékesítésre sor. Érdemben a saját tulajdont képező ingatlanok cseréjét is ebbe a körbe soroljuk, feltételezve természetesen, hogy ingatlantulajdon átruházása ellenében ingatlantulajdon megszerzésére kerül sor, függetlenül azok esetleges értékkülönbségének meglététől, és a különbözet megfizetésének módjától.
XI. Okirat szerkesztési szolgáltatás (ahol nem kötelező az ügyvéd eljárásának igénybevétele)
a.) Ingatlangazdálkodó okiratszerkesztésre csak akkor jogosult (a hatályos jogszabályok előírása folytán), ha azok elkészítését valamely jogszabály nem utalja kifejezetten ügyvéd közreműködési körébe. Ingatlanközvetítő az ügyvéd által készített és ellenjegyzett szerződés megfelelőségéért közvetlenül akkor sem felel, ha ingatlangazdálkodási tevékenységet ügyvéd foglalkoztatása mellett gyakorolja, és az okirat elkészítése ezen tevékenység eredményes ellátásával összefüggésben történik meg.
b.) Azokban az esetekben, amikor ügyvédi közreműködés alapján ingatlanközvetítő jogosult szerződést kötni (pl. bérleti szerződés, társasházak számára szervezeti és működési szabályzatok elkészítése) az okirat ingatlanközvetítésre jogosult megszerkesztője tartozik a következő általános szabályok szerint eljárni.
c.) Kellő szakértelem és gyakorlat hiányában okirat-szerkesztési tevékenység nem folytatható, illetve ügyvéddel ellenjegyeztetendő, jogszabályi előírás hiányában is.
d.) Az okiratszerkesztést alapos tényfeltárásának, valamint az érintet felek szerződési akaratának, megismerésének kell megelőznie. Amennyiben az ügy bonyolultsága megkívánja, illetve az azonnali szerződéskötésre nincs bármely okból lehetőség, az eljáró ügyintéző az okirat megszerkesztése előtt tényvázlatot tartozik készíteni. Ebben valamennyi szerződéskötéshez fontos elemet, a szerződő felek nyilatkozatát, elvárását, a teljesítést befolyásoló és a szerződésben rögzíteni kívánt tényállási elemet rögzíteni kell, egyetemben a szerződéskötés várható idejével.
e.) Az elkészített okirat legalább egy-egy eredeti példányát az érintett feleknek át kell adni, további egy eredeti példány az eljáró ingatlan szolgáltató irattárába kell elhelyezni, további példányokat pedig szükség esetén az arra illetékes harmadik személynek, illetve hatóság(ok)nak előírás szerint eljuttatni.
XII. Adattárolási és kezelési (adatbanki szolgáltatások), továbbá iratmegőrzési tevékenység
a.) A felkínált vagy keresett ingatlan hiteles adatainak összegyűjtése és a számítógépes nyilvántartásra vitele. Az első ízben közölt és az aktuális állapot folyamatos ellenőrzése, az erre irányuló megbízási feladat esetén az ingatlan adatainak több ingatlanszolgáltató által elérhető adatbankba történő elhelyezése, az adatok folyamatos, illetve szükség szerintiaktualizálása.
b.) Az adatbank használatára a csatlakozási szerződésben és annak esetleges mellékleteiben vállaltak szerint kerülhet sor. Kívülálló közvetlenül az adatbank tartalmához szakszerű közvetítői eljárássorán nem férhet hozzá.
c.) Az ingatlangazdálkodó az általa folytatott szolgáltatási tevékenység befejezésétől, illetve az arra irányuló megbízás megszűnésétől számított legalább 5 éven át az ügyben keletkezett, hozzá került iratokat tartozik megőrizni, a jogszabályokban előírt módon kezelni és felhasználni.
XIII. Hirdetési tevékenység
a.) Hirdetési szolgáltatás ingatlangazdálkodási tevékenység helyett, önállóan, az ingatlangazdálkodásnak minősülő szolgáltatás keretében nem nyújtható.
b.) Ingatlangazdálkodó, ha ügyfele érdekében fejt ki hirdetési tevékenységet, annak feltételeit a megbízási szerződésben vagy külön tartozik ügyfelével tisztázni. A tevékenység nem terjedhet túl a hirdetés megszövegezésén és feladásán, elektronikus úton való közzétételén. A hirdetés díját a szolgáltató - ha ezt a tényt és a költségviselés mértékét és feltételeit előre kikötötte -, ügyfelétől díjazásától függetlenül igényelheti. A hirdetés helyét, módját, várható költségeit az ingatlangazdálkodó és ügyfele előre, közösen határozhatják meg.
XIV. Egyéb, ingatlanhasznosítást és forgalmazást segítő szolgáltatások
a.) Ingatlangazdálkodó ingatlanokkal kapcsolatos bármely területen kellő szakértelem birtokában eljárhat, szolgáltatást vállalhat. Vonatkozik ez azon esetekre is, amelyek nem kerültek ezen szakmai útmutatóban nevesítésre.
b.) Amennyiben a követendő magatartásra vonatkozóan rendelkezésre állnak íratlan szakmai szabályok, úgy azokat kell betartani, amennyiben pedig speciális, eddig ritkán, vagy egyáltalán nem alkalmazott szolgáltatásról van szó, úgy az arra vonatkozó szakmai szabályok a jelen szakmai útmutató bővítése útján kerülnek kidolgozásra.
