AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS
[1] A felek között bérleti szerződés (a továbbiakban: Szerződés) jött létre, amely szerint az alperesi bérbeadó bérbe adta, a felperesi bérlő pedig bérbe vette a Szerződésben meghatározott területet műszaki cikkeket fogalmazó áruházként történő üzemeltetés céljára. A Szerződés alapján a bérlő negyedévenkénti alapbérleti díjat és a bérlő által a tárgyhót megelőző hónapban realizált üzleti forgalom értékéhez igazodó havonkénti bérleti díjnövekményt volt köteles megfizetni a bérbeadó részére.
A PERES FELEK NYILATKOZATAI
[2] A felperes az alperestől a keresetében arra hivatkozással követelte vissza az általa a korábbi időszakban teljesített bérleti díj egy részét, hogy álláspontja szerint a kérdéses hónapokban a koronavírus-járvány miatt elrendelt, és az általa üzemeltetett üzlethelyiségek nyitvatartását is korlátozó rendelkezések következtében a Szerződés szerinti rendeltetésüknek megfelelően a bérleményt részben nem használhatta. Álláspontja szerint az alperesnek nem járt bérleti díj arra az időszakra, amikor a bérlemény rendeltetésszerű használata kizárt volt, vagyis a nyitvatartási korlátozás teljes ideje alatt a korlátozással érintett nyitvatartási órákra eső, általa jogfenntartással teljesített bérleti díjrészek részére az alperestől visszajárnak. A felperes által a vitatott időszakban megfizetett bérleti díj összege a felek között nem volt vitás.
[4] Érdemi ellenkérelmében az alperes kérte a kereset elutasítását és a felperes kötelezését az eljárással felmerült költségek viselésére. Előadta, hogy álláspontja szerint azon körülmények, amelyek akár részben, akár egészben a felperes tevékenységi, illetve ellenőrzési körébe vonhatók, a felperes érdekkörébe estek, így ezek következményeiért neki magának kell helytállnia. A felperes árbevétel-kiesését a kiskereskedelmi tevékenysége időbeli terjedelmének jogalkotói korlátozása eredményezte, és ez a körülmény nem esett a felperes érdekkörén kívülre.
[5] Az alperes előadta, hogy a felperest állítási szükséghelyzet terheli a kárenyhítési kötelezettsége teljesítésének körében, vagyis arra nézve, hogy a kérdéses időszakban gondoskodott-e a lehető legkorábbi üzletnyitásról annak érdekében, hogy a betérő vásárlók vásárlási idejét meghosszabbítsa. Az alperes szerint a kiskereskedelem fogalma túlmutat az üzletben történő értékesítésen, így a bérlemény használata a jogszabályalkotástól függetlenül változatlanul biztosított volt a vitatott időszakban is. A kiskereskedelmi tevékenység az alperesi állítás szerint magában foglalja a termékek tárolását, valamint a kiskereskedelemhez szervesen kapcsolódó, azt támogató olyan tevékenységek folytatását is, mint pl. a házhozszállítás útján történő értékesítés megszervezése és végrehajtása. Az alperes szerint annak sem volt akadálya, hogy a felperes által foglalkoztatott személyek a korlátozott nyitvatartási időn kívül is használhassák a bérleményt, és nem sérült a felperesnek a bérlemény birtoklásához való joga sem. Az alperes utalt arra is, hogy a felperes forgalomcsökkenése nemcsak a felperesnek, de az ő számára is veszteséget eredményezett. Kiemelte az alperes azt is, hogy a Szerződésben a bérleti díj alapterület-arányosan került meghatározásra, ezért a bérlemény méretének, és nem annak volt jelentősége, hogy a világjárvány mennyiben érintette a bérlő által a Szerződéssel megvalósítani kívánt cél elérését. A világjárványra hivatkozással az alperes szerint legfeljebb a Szerződés bírósági módosítását lehetett volna kezdeményezni, ha annak törvényi feltételei egyébként teljesültek. Az alperes jogállításának alátámasztására hivatkozott a Ptk. 6:336-§-a (2) bekezdésének alkalmazásával összefüggésben meghozott, a BH2020. 145. szám alatt közzétett ítéletben kifejtett jogi levezetésre is.
[6] Válasziratában a felperes előadta, hogy álláspontja szerint, ha a bérbeadást külső okok, például a használatot vagy a hasznosítást korlátozó jogszabályi rendelkezések, természeti adottságok vagy a hozzáférést akadályozó körülmények gátolják, a használat akadálya a bérbeadó érdekkörében merül fel, s így kívül esik a bérlő érdekkörén. Kifejtette, hogy nem választhatta meg szabadon, hogy pl. reggeli órákban mikor nyitja meg a vásárlók számára az üzlethelyiséget, mert a szerződés alapján az alperesi bérbeadó volt jogosult a pontos nyitvatartási idő meghatározására. Hivatkozott arra, hogy a különleges jogrend alatt hatályba léptetett, a hasznosítást korlátozó rendelkezések éppen abban a napszakban zárták el őt a bérlemény hasznosításától, amikor korábban a legnagyobb volt a forgalom az üzletben. Egyértelművé tette, hogy nem álltja azt, hogy a bérlemény használatában az alperes akadályozta volna, és azt sem, hogy a bérlemény nem volt a birtokában. Állításának lényege az, hogy a Szerződés célja szerinti kiskereskedelmi tevékenységnek azon formája nem volt folytatható az eljárással érintett időszakban, amikor a vásárlók az üzletbe személyesen bemehettek és ott vásárolhattak volna. A felperes szerint ebből a szempontból közömbös az, hogy a webáruház (online kereskedelmi tevékenység) a korábbiakhoz képest változatlanul működött, mert a webáruház működtetésének ebből a szempontból nincs köze sem a bérleményhez, sem a perbeli bérleti jogviszonyhoz.
[7] Az érdemi ellenkérelmük szerinti perbe bocsátkozásukat követően hatásköri kifogást terjesztettek elő, amely szerint a felek a Szerződésben nem kívánták kizárni a jogvita rendes bírósági eljárás keretében történő rendezését, mert a kizáró és a választottbírói fórum kizárólagosságát előíró rendelkezéseket a kikötésből mellőzték, így a kikötés nem tekinthető érvényesnek és hatályosnak, ezért kérték az eljárás megszüntetését. Hangsúlyozták, hogy a kikötésből kimaradt a választottbírósági kizárólagos illetékességi alávetés és a rendes bírói út kizárására irányuló szándék. Hivatkozott a Választottbíróság Eljárási Szabályzatának Mintaklauzulájára, amely csak a kikötést tekinti hatályosnak és érvényesnek, amely azt is tartalmazza, hogy a felek az állami bírósági utat kizárják. Utalt továbbá a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.602/2013/3. számú döntésére, amely szerint az a megállapodás, amely szerint a felek ugyanazon jogviszonyból származó egyik igényüket a választottbíróság előtt, a másikat pedig a rendes bíróság előtt érvényesíthetik, nem minősül választottbírósági szerződésnek, ennek hiányában pedig bírósági peres eljárásnak van helye.
[8] A felperes az alperes hatásköri kifogásának elutasítását kérte. Előadta, hogy a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény (Vbt.) 8.§-a nem tartalmaz olyan rendelkezést, amelynek alapján a választottbírósági döntésre irányuló alávetésben a feleknek kifejezetten ki kellene zárniuk a rendes bírói utat. A felek alávetésének teljes szövegéből az következik, hogy a felek az esetleges jövőbeli és valamennyi vitás kérdés eldöntésére a Választottbíróság eljárására tartanak igényt. Az alperes által hivatkozott jogeset más helyzetre vonatkozik, olyanra, amikor a felek az esetleges jövőbeli jogvitáik között különbséget tettek a szerint, hogy egyes ügyekben a rendes bíróság, míg más esetekben a választottbíróság jogosult eljárni.
[9] A felperes a jogvitára alkalmazandó kérdésében úgy nyilatkozott, hogy készen áll arra, hogy az alperes egyetértése esetén a jelen eljárás során az új Ptk. rendelkezései kerüljenek alkalmazásra, megállapodás hiányában azonban ebben az ügyben a 1959-es Ptk. előírásai az irányadók. Az alperes a Ptké. 50.§-ának főszabályától eltérni nem kívánt, a jogvita elbírálását a 1959-es Ptk. alkalmazásával kérte, ezért a felperes a keresetét – érdemi tartalmának változatlan fenntartása mellett – úgy módosította, hogy követelését mindenekelőtt a 1959-es Ptk. 428.§-ának (1) bekezdésére alapítja, másodlagosan pedig a 1959-es Ptk. jogalap nélküli gazdagodásra vonatkozó szabályainak alkalmazását kérte. Az alperesekkel szembeni tőkekövetelése után számított kamatra a felperes a 1959-es Ptk. 301/A.§-a alapján tartott igényt.
[10] Az alperes a Választottbíróság Eljárási Szabályzata (ESZ.) 31.§-ának (3) bekezdésére és a „fegyveregyenlőség” elvére hivatkozással kérte, hogy a Választottbíróság a tárgyalás berekesztését követően benyújtott beadványát fogadja be. A tárgyaláson az annak berekesztésére történő figyelmeztetést követően a felek, így az alperes jogi képviselője is, úgy nyilatkoztak, hogy az eljárásban további előadást tenni nem kívánnak. A Választottbíróság ennek az egybehangzó, félreérthetetlen nyilatkozatnak az alapján, az ESZ. 41.§-a szerint eljárva hozta meg azon végzését, amellyel a bizonyítási eljárást lezárta, és a tárgyalást berekesztette. A felek a tárgyalási jegyzőkönyvet a végzés kihirdetésekor átvették, az abban foglaltakkal kapcsolatban sem akkor, sem előzőleg, a tárgyalási jegyzőkönyv készítése során kifogást nem emeltek. Az alperesnek minden lehetősége adott volt érvei részletes kifejtésére írásban és szóban is, az eljárás során hátrányos helyzetbe semmilyen tekintetben nem került, az egyenlő elbánás elve nem sérült. Éppen az utólag érkezett alperesi beadvány választottbírósági befogadása lett volna az az eljárási cselekmény, amely a fegyveregyenlőség elvét – a felperessel szemben – megsértette volna.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG DÖNTÉSÉNEK INDOKAI
[11] A Választottbíróságnak mindenekelőtt az alperes által – bár késedelmesen – előterjesztett hatásköri kifogása tekintetében kellett döntenie. A Szerződés választottbírósági alávetésére vonatkozó rendelkezéseinek vizsgálata során a Választottbíróság arra a következtetésre jutott, hogy az maradéktalanul eleget tesz a Vbt. 8.§-ában foglalt törvényi követelményeknek: a bérbeadó és bérlő a köztük létrejött szerződésekkel kapcsolatosan esetleg keletkező viták eldöntésére a Választottbíróság teljes és kizárólagos hatáskörét kötötték ki. A feleknek a választottbírósági eljárás kikötésére irányuló szándéka anélkül is maradéktalanul megállapítható volt, hogy ezzel párhuzamosan kifejezetten rendelkeztek volna a rendes bíróság hatáskörének kizárásáról. Nincs olyan jogszabályi vagy eljárási szabályzati norma, amely e negatív (kizáró) rendelkezést is megkövetelné a választottbírósági szerződés érvényességéhez. A mintaklauzulának normatív ereje nincs, ezért ez a többletkövetelmény a mintaklauzulából sem vezethető le. A törvényi követelményeknek megfelelő bármely választottbírósági szerződés alkalmas a választottbírósági hatáskör megalapozására akkor is, ha az eltér az ajánlott mintaklauzulától. Mindezek alapján a Választottbíróság az alperesek hatásköri kifogását megalapozatlannak találta, és saját hatáskörét hivatalból megállapította.
[12] A Szerződés rendelkezései alapján kétségtelen volt, hogy a Szerződés mindenekelőtt a műszaki cikkek forgalmazására irányuló felperesi kiskereskedelmi tevékenység folytatását célozta. A bérlemény felperesi használata ezt a célt, és az ennek érdekében szükséges egyes kapcsolódó tevékenységek (az értékesítésre szánt árukészlet tárolása, a kiskereskedelmi szolgáltatással kapcsolatos adminisztratív feladatok ellátása) megvalósulását szolgálta. A Szerződés még ezen a téren sem adott teljesen szabad kezet a felperesnek, mert előírta, hogy a bérlő a bérelt terület legfeljebb 10%-át használhatta az üzleti adminisztrációval összefüggő teendők ellátására.
[13] A 1959-es Ptk. 428.§-a (1) bekezdésének alkalmazása szempontjából – szemben az alperes álláspontjával – nem volt jogi jelentősége annak, hogy a világjárvány és ennek következtében a forgalom csökkenése az alperesnek, mint bérbeadónak is okozott veszteséget. A Ptk. 428.§-ának (1) bekezdése nem követeli meg a bérlőtől annak bizonyítását, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatának elmaradása a bérbeadó hibájára, szerződésszegő magatartására vagy mulasztására vezethető vissza. A bérbeadó továbbá akkor is jogosult a bérleti díj visszakövetelésére, ha a bérlemény rendeltetésszerű használatát kizáró ok következtében a bérbeadó is károsodik.
[14] Az a körülmény, hogy az ún. alapbérleti díj a bérlemény alapterületéhez igazodott, nem volt úgy értelmezhető, hogy a kereset elbírálása szempontjából ne lett volna jogi jelentősége annak, hogy a felperes a bérleményt az eljárás tárgyává tett időszakban képes, illetve jogosult volt-e az alperessel kötött Szerződésben rögzített célnak megfelelően használni. Ezzel szemben a Választottbíróság a 1959-es Ptk. 428.§-a (1) bekezdésének alkalmazásában éppen azt tekintette vizsgálandó, releváns körülménynek, hogy a bérlő – rajta kívül álló okból – akadályoztatva volt-e az általa bérelt üzlethelyiség rendeltetésszerű használatában.
[15] A Választottbíróság annak is jelentőséget tulajdonított, hogy a felperes nem a 1959-es Ptk. 241.§-ára alapította keresetét, tehát nem a piaci körülmények, illetve az üzleti működés feltételeinek jelentős, számára kedvezőtlen változására hivatkozott, hanem a 1959-es Ptk. 428.§-a (1) bekezdésének második mondatára, amely szerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot rajta kívül álló okból nem használhatja, bér nem jár. Miközben a piaci folyamatok változatlanul maradását senki sem várhatja el, a jelen ügyben jelentőséggel bíró veszélyhelyzet elrendelésére nem a piaci-gazdasági folyamatok olyan változása miatt került sor, amelynek bekövetkeztével, de legalábbis annak kockázatával egy gazdasági társaságnak, így a felperesnek számolnia kellett volna.
[16] Az alperesi védekezéssel szemben a Választottbíróság azt is nyomatékosította, hogy a 1959-es Ptk. 428.§-ának (1) bekezdése nem állapított meg olyan követelményt, amely a bérlő számára a kifizetett bérleti díj visszakövetelését csak akkor tenné lehetővé, ha a bérlő bizonyítja azt, hogy a bérlemény rendeltetésszerű használatra való alkalmatlanná válását kellő időben meghozott megfelelő üzleti koncepcióváltással, vagy éppen az üzlet korábbi időpontban történő nyitása bevezetésével megpróbálta elhárítani, különös tekintettel arra, hogy a jelen esetben a felperes az üzlet nyitvatartására vonatkozó egyoldalú döntésre a szerződés alapján nem vitásan nem is volt jogosult.
[17] A Választottbíróság rámutatott arra, hogy a felperes a jelen eljárásban az alperesi bérbeadóval szemben nem kártérítésre tartott igényt, amely esetben elvárható lett volna, hogy károsultként tegyen meg mindent kára enyhítése érdekében. A jelen jogvita eldöntése során a Választottbíróság ezzel szemben azt vizsgálta, hogy teljesültek-e a 1959-es Ptk. 428.§-a (1) bekezdésében foglalt tényállási feltételek.
[18] E vizsgálódása körében a Választottbíróság tényként állapította meg, hogy a felperes a bérleményben folytatott üzletszerű gazdasági tevékenység folytatásának törvényes lehetősége – a koronavírus járványra figyelemmel – a 40/2020.(III.11.) Korm. rendelettel kihirdetett veszélyhelyzet időszakára érdemben korlátozásra került. A 46/2020.(III.16.) Korm. rendelet 6.§-a – az ott felsorolt, kivételnek számító esetektől eltekintve – kimondta, hogy a kereskedelemről szóló 2005. évi CLXIV. törvény 2.§-ának 27. pontja szerinti üzletben 15:00 óra után 06:00 óráig az ott foglalkoztatottak kivételével tartózkodni tilos. A felperes által bérelt üzlet látogatásának további szűkítésével járt a kijárási korlátozásról szóló 7/2020.(III.27.) Korm. rendelet 2020. március 28. napján történt hatálybalépése, amelynek alapján az emberek csak a rendeletben felsorolt alapos indokból hagyhatták el lakóhelyüket, illetve tartózkodási helyüket. A veszélyhelyzet időszakában bevezetett ezen rendkívüli intézkedések hatás alól a felperes nem vonhatta ki magát, az alperestől bérelt üzlethelyiséget a jogszabályi rendelkezéseknek eleget téve 15:00 óra és 06:00 óra között köteles volt zárva tartani. A járványra figyelemmel a jogszabályi előírások bevezetésére kétséget kizáróan a felperesen kívül álló okból került sor. Ezen nem változtatott az, hogy a járvány kitörésére és az annak nyomán tett védelmi intézkedésekre a felperesen kívül az alperesnek sem volt ráhatása.
[19] A Választottbíróság bizonyítottnak találta, hogy a felperes által bérelt üzlethelyiség nyitva tartásának közjogi szabályozással történt korlátozása azzal a következménnyel járt, hogy a felperes a bérleményt – a jogszabályban meghatározott, naponta ismétlődő időszakban – a Szerződésben rögzített rendeltetési céljára nem használhatta, a Szerződés szerinti kiskereskedelmi tevékenység folytatására, vagyis a vásárlók fogadására a rendeleti korlátozással érintett időszakban nem volt lehetősége. Mindazonáltal a jogszabályi előírások a vásárlók által adott időszakban nem látogatható bérlemények tekintetében nem zárták ki teljesen azt, hogy a felperes és munkavállalói a bérleményt használhassák. A felperes az árukészletét továbbra is a bérleményben tárolhatta, oda a felperesi alkalmazottak beléphettek, a helyiségekben a kötelező zárva tartás időszakában is munkát végezhettek. Ennek ellenére is tagadhatatlan azonban, hogy a felperes az alperestől bérelt üzletet rajta kívül álló okból nem használhatta a bérlemény elsődleges használati célja szerinti módon. Ennél fogva a felperesnek a bérlemény korlátozásmentes rendeltetésszerű használatára nem volt lehetősége.
[20] A Választottbíróság mindezek mérlegelése alapján jutott arra a megállapításra, hogy a felperes legalábbis részben alappal követeli vissza az általa teljesített bérleti díjat arra az időszakra, amelyben a Szerződés szerinti rendeltetésszerű használatra nem volt lehetősége. Mérlegelte ugyanakkor azt a körülményt is, hogy a Szerződésben biztosított – az üzlet birtoklását a korlátozások idején is magában foglaló – használati jog a tilalom által érintett időszakban sem zárta ki egészen a felperes üzleti működésével összefüggő, a főtevékenység folytatásához szükséges olyan tevékenységek folytatását, mint az árukészlet tárolása és az adminisztráció ellátása. A felperest tehát még a jogszabályi tiltások sem fosztották meg teljesen a bérlemény használatától.
[21] Mindezekre figyelemmel a Választottbíróság megítélése szerint a felperes annyiban alappal hivatkozott a 1959-es Ptk. 428.§-ának (1) bekezdésében foglaltakra, hogy a bérlemény használatában az eljárás tárgyává tett időszakban a Szerződés szerinti célokhoz viszonyítottan jelentős mértékben akadályozott volt. A Választottbíróság a felperest sújtó, a használati jog tekintetében megnyilvánult korlátozást – a konkrét körülmények mérlegelése alapján – ötven százalékos mértékűnek ítélte meg, a felperes kereseti követelését annak ötven százaléka erejéig találta alaposnak.
[22] Az alperes a keresetben meghatározott követelés összegét érdemben vitató érvelést, illetve bizonyítékot nem terjesztett elő, a tárgyaláson úgy nyilatkozott, hogy amennyiben a Választottbíróság a jogalapot illetően a keresetet alaposnak találja, úgy annak összegszerűségét nem vitatja. A Választottbíróság erre figyelemmel a keresetben szereplő felperesi számításokat további bizonyítás lefolytatása nélkül fogadta el megalapozottnak.
[23] Kétségtelen tény volt, hogy az alperes a felperes követelésének teljesítésével késedelembe esett, így a felperes a 1959-es Ptk. 301/A.§-a szerinti késedelmi kamatra tarthatott igényt. Figyelemmel az előzőekben kifejtettekre, a Választottbíróság a felperes másodlagosan előterjesztett, az alperes jogalap nélküli gazdagodására alapított keresetének megalapozottságát nem vizsgálta, hanem az elsődleges keresetnek részlegesen helyt adva, az kereseti tőkekövetelés felének és kamatainak, valamint az eljárási díj ötven százalékának megfizetésére, azzal, hogy a felek az eljárással felmerült egyéb költségeiket maguk kötelesek viselni.
(Vb/20079)
