Választottbírósági ítélet I. A jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, azaz a vállalkozót terheli. A vállalkozó az e rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat. A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő a vállalkozóval vagy az általa a javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti [181/2003.(XI.5.) Korm. rendelet (Kr.) 2.§-a]. II. Aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, annak időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A jótállás a jogosultnak a törvényből eredő jogait nem érinti [1959-es Ptk. 248.§-a].
AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS
[1] A felperesi vevő a perben nem álló eladóval ingatlan adásvételi szerződést kötött, amelynek értelmében az építkezésből származó szavatossági és garanciális jogokat a vevő az eladóval szemben érvényesíthette. A birtokbaadást követően az ügylet tárgyát képező lakás műszaki állapotában minőségi hibák jelentkeztek. A kivitelező alperes a felperesnek ígéretet tett a hibák orvoslására, amelynek azonban nem tett eleget.
PERES FELEK NYILATKOZATAI
[2] A felperes keresetében kérte az alperes kötelezését elsődlegesen árleszállításra, másodlagosan – vagylagosan – kártérítés megfizetésére.
[3] Hivatkozott a felperes a Kr. 2.§-ának (1) bekezdésére, amely szerint a jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, azaz a vállalkozót terheli. A (2) bekezdés értelmében a vállalkozó az e rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat. A 3.§ (2) bekezdése alapján a jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő a vállalkozóval vagy az általa a javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti.
[4] Hivatkozott továbbá a felperes az 1959-es Ptk. 248.§-ára. Ennek (1) bekezdése szerint, aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, annak időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A jótállás a jogosultnak a törvényből eredő jogait nem érinti. A 306.§ (1) bekezdése alapján hibás teljesítés esetén a jogosult elsősorban – választása szerint – kijavítást vagy kicserélést, ezek kizártsága esetén pedig – választása szerint – megfelelő árleszállítást igényelhet vagy elállhat a szerződéstől. Vagylagos kártérítési igényének alátámasztására a felperes az 1959-es Ptk. 318.§-a alapján alkalmazandó 339.§-ának (1) bekezdésére hivatkozott.
[5] Az alperes nem vitatta, hogy a felek közötti jogviszonyra a Kr. mint speciális jogszabály előírásai az irányadók a lex specialis derogat legi generali elvén keresztül. A Kr. 3.§-ának (1) bekezdés szerint a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év, amely határidő a lakás felperesi birtokba vételétől kezdődően számítandó, s amely az igényérvényesítést megelőzően lejárt. Hivatkozott továbbá az alperes a Kr. 5.§-ának (2) bekezdésére, amely szerint a jótállási jog jogosultja kizárólag cserét vagy javítást követelhet a jótállási jog kötelezettjétől.
[6] Az alperes szerint a felperes szavatossági joga az 1959-es Ptk. 308.§-ának (1) bekezdése alapján elévült. E szerint a jogosult a teljesítés időpontjától számított hat hónapos elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági jogait. Elévülésre hivatkozott az alperes a felperes kártérítési igényével szemben is.
[7] A felperes szerint az elévülést kizárta az a tény, hogy a felperes több ízben megkísérelte az alperes felkeresését, ennek következtében az elévülés megszakadt. Hivatkozott a Kr. 3.§-a (1) bekezdésének c) pontjában foglalt tíz éves jótállási időtartamra is. Az alperessel szemben érvényesíthető jótállási jogok körében tett alperesi védekezéssel szemben pedig hivatkozott az adásvételi szerződésre, mely szerint az eladó az építkezésből adódó szavatossági és garanciális jogokat a felperesi vevőre engedményezte, így a szavatossági és garanciális jogokat a felperes közvetlenül az alperesi kivitelezővel szemben jogosult és köteles érvényesíteni.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG ÍTÉLETE
[8] A Választottbíróság megállapította, hogy a felperes keresete nem alapos, és azt - mint megalapozatlant - elutasította.
[9] A Választottbíróság megállapította, hogy az alperes teljesítése a perbeli lakásingatlan vonatkozásában minőséghibás volt. Osztotta azt az alperesi álláspontot, hogy a felperes jótállási igényére a Kr. 3.§-a (1) bekezdésének a) pontja az irányadó, amely szerint a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év. Az ugyanezen bekezdés c) pontjában megszabott tíz éves jótállási idő a jelen eljárásban nem volt alkalmazható. Ezt a szabályozást ugyanis a 94/2014.(III.25.)Korm. rendelet 2.§-ának (4) bekezdése azzal állapította meg, hogy azt csak a 2014. április 9-ét, azaz a hatálybalépését követően kötött szerződésekre lehet alkalmazni, a perbeli szerződés pedig ezt megelőzően jött létre. A jótállási határidő jogvesztő, nem évül el, ezért nem is szakítható meg.
[10] Az 1959-es Ptk. a szavatossági igények érvényesítésére kétféle határidőt állapított meg: egy rövidebb – hat hónapos – elévülési időt, amelybe nem számít bele a kijavítási idő azon része, ami alatt a jogosult az ingatlant nem használhatta, és egy hosszabb – három éves – jogvesztő határidőt. A felperes szavatossági joga az 1959-es Ptk. 308.§-ának (1) bekezdése alapján elévült. Az 1959-es Ptk. 327.§-a (1) bekezdése az elévülés megszakításának eseteit taxatív módon sorolja fel. Az a szerződéses nyilatkozat, amelyet szóban vagy szóbeli üzenettel tettek meg, a másik fél általi tudomásulvétellel válnak hatályossá, ennek megtörténtét azonban a felperes nem bizonyította. Mivel pedig a felperes a keresetét csak az elévülési idő lejártát követően nyújtotta be, elmulasztotta a perindításra megszabott határidőt is.
[11] Az alperesi hibás teljesítés hibajelenségei szemmel láthatóak voltak, ezért a felperes nem hivatkozhatott alappal arra, hogy a követelését amiatt a menthető ok miatt nem tudta időben érvényesíteni, mert a hiba a jellegénél fogva az elévülési határidőn belül nem volt felismerhető. A felperes így az elévülés nyugvására sem hivatkozhatott, hiszen a hibás teljesítést kellő időben felismerte és az igényérvényesítés az ő hibájából késett el.
[12] A kártérítési igény vizsgálata során a Választottbíróság megállapította, hogy a felperes első ízben a jelen eljárásban követelt kártérítést az alperestől. Ezt megelőzően kizárólag jótállási és szavatossági igényeket próbált érvényesíteni, és még a keresetében is csak ezen igények megnevezése szerepelt. A régi Ptk. 324.§ (1) bekezdésében meghatározott ötéves elévülési idő így eredménytelenül telt el. Olyan dokumentumot a felperes nem terjesztett elő, amelyben az elévülési időn belül akár csak utalt volna arra, hogy az alperessel szemben kártérítési igényt kívánt volna előterjeszteni.
[13] Mindezek alapján a Választottbíróság keresetét teljes egészében elutasította.
(Vb/15036)
