5/4/2021. Választottbírósági ítélet

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. A peres felek között albérleti szerződés jött létre, mely szerint a felperes a bérleményt - az irodaterület kivételével - rövid időszakos bérbeadás, egyéb szálláshely szolgáltatás céljából bérelte. A szálláshely szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009(X.20) Korm. rendelet nem tartalmaz olyan előírást, amely a szálláshely szolgáltatást igénybe vevők nemzetiségét, állandó lakóhelyét, nemét, korát, azaz személyi állapotukkal kapcsolatos bármely kérdést kötelező erővel rendezne. A felek a felperes szerződéses kötelezettségeinek biztosítása érdekében óvadékot alapítottak. Az óvadék a bérleti díj és a közüzemi díjak kiegyenlítésének elmaradása esetére biztosított kielégítési lehetőséget.
2. A szerződés alapján az alperes jogosult volt a szerződést azonnali hatállyal felmondani, ha bármely fizetési kötelezettségének a felperes 8 naptári napon belül nem tesz eleget egy 20 napos póthatáridőt követően.
3. Magyarországot is elérte 2020 tavaszán a COVID-19 vírus okozta világjárvány. A felperes emailben jelezte, hogy komoly pénzügyi nehézségekkel küzd, a korábbi foglalásokat lemondták, így üzleti tevékenysége elnehezült. Az MKIK vis maior igazolást állított ki részére, kérelmére. Az alperes az óvadékot felhasználta a ki nem fizetett bérleti díjakra és bár az óvadékot kérte visszafizetni, a felperes azt nem állította, hogy a felek közötti szerződés megszűnt volna, hanem azt adta elő, hogy a bérleti jogviszonyt folytatni kívánja, de a járványügyi helyzet miatt az érintett időszakra nem kíván bérleti díjat fizetni. Az alperes végül felmondta az albérleti szerződést.

A peres felek nyilatkozatai

4. A felperes keresetében az óvadék visszafizetését kérte a késedelmi kamatokkal együtt. Hivatkozott arra is, hogy a járvány időszaka alatt született kormányhatározatok, melyek megtiltották, illetve korlátozták külföldi állampolgárok beutazását, a tevékenységét ellehetetlenítették, a bérleti szerződés teljesítése jogi és gazdasági okból lehetetlenült, a szerződés megszűnt.
5. Az alperes a felperesek keresetének elutasítását kérte. A felek közötti szerződés nem vált lehetetlenné, a felperesi teljesítést, a bérleti díj fizetést a járvány hatásai még ideiglenesen sem tették lehetetlenné. Az ingatlanok zavartalan birtoklása és használata még a szerződésben meghatározott célból is gyakorolható volt, még a külföldi vendégkör által is. A felek közötti bérleti szerződés valamint a Ptk. 6:331.§ (1)bekezdése alapján viszontkeresetként kérte a jogszerűen igénybe vett óvadékot meghaladó bérleti díját, míg a Ptk.186.§(1) bekezdése alapján kötbérigényt is előterjesztett.

A Választottbíróság ítélete

6. A Választottbíróság megállapította, hogy a felperes keresete alaptalan, míg a viszontkereset alapos. A Kormány következetes intézkedései nyomán kijelenthető, hogy a magyar jogalkotó szerint egyetlen polgári jogi szerződés, még a 239/2009(X.20) Korm. rendelet hatálya alá tartozó bérleti szerződések teljesítése sem vált lehetetlenné. Ezt támasztja alá a 47/2020(III.18) Korm rendelet 3.§(1) bekezdése is, mely szerint a turisztikai ágazat tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-ig nem lehet felmondással megszüntetni. Az 52/2021(II.9) Korm. rendelet 2. § (2) bekezdése szerinti helyiség tekintetében fennálló bérleti szerződés alapján, a bérbeadó a kérdéses időszakokban a bérleti díjat nem követelheti a bérlőtől. E szerint a törvényalkotó a szerződés teljesítését nem tekintette itt sem lehetetlennek, de több hónap időtartamra bérleti díj kedvezményt biztosított.
7. A perbeli albérleti szerződés célja egyéb szálláshely biztosítása volt az alperes részéről. Az adott időszakokban nem létezett olyan körülmény, amely a felperest akadályozta volna abban, hogy a perbeli albérleti szerződés tárgyát képező ingatlanokat jövedelemszerzés céljából hasznosítsa belföldi magánszemélyek részére, akár rövid akár hosszú távú szerződés útján. Nem annak van ügydöntő jelentősége, hogy a felperes vendégkörének feltehetően döntő részét képező külföldi természetes személyek Magyarországra történő belépése vált korlátozottá vagy kizárttá, hanem a felperes vagyoni helyzetének. A jogi személy árbevételének csökkenése az általa megkötött polgári jogi szerződés teljesítését nem teszi lehetetlenné, amennyiben saját tőkéje (vagyona) fedezetet nyújt a szerződésben vállalt pénzszolgáltatás teljesítésére. Ilyen előadást azonban a per során a felperes nem tett.
8. A Covid-19 járvánnyal kapcsolatos kormányzati intézkedések átmeneti jellegűek voltak, azok tényszerűen megszűntek 2020 június 18 napján. A gazdasági környezet, a gazdasági válságjelenség jogi megítélésével kapcsolatosan a bírói gyakorlat egyértelmű és világos. A Kúria iránymutató döntésében leszögezte, hogy a gazdasági válságjelenség nem minősíthető vis maiornak, így nem teszi lehetetlenné a felek közötti szerződés teljesítését (BH 2014.147)
9. A Választottbíróság ezért arra a következtetésre jutott, hogy a felek között létrejött szerződés nem lehetetlenült.
10. A vis maior hivatkozás érdemi megalapozottságával kapcsolatos bizonyítási eljárás lefolytatása és ennek eredményeként a felek jogviszonyában történő jogi minősítés és döntéshozatal kizárólagos bírósági hatáskörbe tartozik. (Magyar Kereskedelmi és Iparkamara Vis maior szabályzatának 4.3 pontja )
11. A felperesnek lehetősége lett volna , hogy a jelen eljárásban tényszerűen bizonyítsa, hogy a gazdasági és érdekbeli lehetetlenülésre hivatkozása hogyan is alakult a jogviszony fennállása alatt a vendégéjszakákból következően. A bizonyítási teher a felperesen volt, amelynek nem tett eleget.
12. A Választottbíróság így a felperes keresetét elutasította egyúttal megállapította, hogy a viszontkereset alapos.
13. A felperesnek módja és lehetősége lett volna arra is, hogy az általa hivatkozott indokok alapján jelezze a szerződésmódosításra irányuló szándékát az alperesnek. Ez esetben, annak részbeni vagy egészbeni elutasítása esetén, jogában állt volna bírósági úton érvényesítenie az alperessel szembeni igényét. A szerződésben foglalt kötelmek teljesítéséhez fűződő érdek nem csak a szerződő felek, hanem a jogbiztonságba vetett hit alapján a társadalom igényeként is megjeleníthető érdek és cél. A felperes alpereshez intézett egyoldalú igénybejelentése nem alkalmas arra, hogy fellazítsa a pacta sunt servanda elvét. Az kétséget kizáróan megállapítható volt a bizonyítási eljárás során, hogy a felperes semmilyen lépést nem tett az eljárással érintett ingatlanok vonatkozásában arra, hogy az konkrét időszakban azokat a külföldi vendégkörön kívül is hasznosítani tudja.

(Vb/20083)