Választottbírósági ítélet I. Általános szerződési feltételnek minősül az a szerződési feltétel, amelyet az alkalmazója több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül meghatározott, és amelyet a felek egyedileg nem tárgyaltak meg [Ptk. 6:77.§] II. Az általános szerződési feltétel értelmezése során a Ptk. 6:8.§-ában foglalt értelmezési szabályokon túlmenően alkalmazni kell a Ptk. 6:86.§-ban foglalt rendelkezéseket is. E szerint, ha az általános szerződési feltétel tartalma vagy a szerződés más, egyedileg meg nem tárgyalt feltételének tartalma a jognyilatkozat értelmezésére vonatkozó rendelkezések alkalmazásával nem állapítható meg egyértelműen, a feltétel alkalmazójával szerződő fél (jelen esetben az alperes) számára kedvezőbb értelmezést kell elfogadni. [Ptk. 6:8.§. 6:86. §] III. Az utaló magatartás szabályai alapján az alperesre olyan kockázat hárítható, amellyel a felperes nem számolhatott, és amelynek elhárítása nem volt a számára lehetséges, azaz amely őt önhibáján kívül érte [Ptk. 6:587.§]. IV. A költségek akkor igazoltak, ha szükségességük és ténylegességük mellett összegszerűségükben is dokumentáltan alátámaszthatók. [Ptk. 6:34.§]
Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
[1] A felek határozott időre szóló bérleti szerződést kötöttek a felperesi bérbeadó által előkészített tervezet és a felperes által alkalmazott általános szerződési feltételek (ÁSZF) alapján. A bérleti szerződés tárgya a bérbeadó által üzemeltett, a felperes széles körű fejlesztési beruházásának eredményeként, az alperesi bérlő igényeire is figyelemmel megépített objektum volt. A bérleti szerződés hatálybalépésének feltételét képezte az alperes általi óvadéknyújtás bankgarancia formájában vagy átutalt pénzeszközként, azzal, hogy amennyiben az alperes az óvadéknyújtási kötelezettségének az erre megszabott határidőn belül nem tesz eleget, úgy a bérleti szerződés automatikusan megszűnik és a felperes jogosult az addig felmerült igazolt költségeinek megtérítését követelni az alperestől.
[2] Az óvadékadási kötelezettségét az alperes nem teljesítette, és amikor erre a felperes őt kifejezetten felhívta, válaszként a szerződéstől való elállását jelentette be. Az óvadékadásra végül egyáltalán nem került sor. A felperes, miután világossá vált számára, hogy a bérleti szerződés az alperessel a tervezett módon nem fog létrejönni, az objektumot harmadik személy részére adta bérbe.
A peres felek nyilatkozatai
[3] A felperes a keresetével az alperessel szemben annak a többletköltségnek a megtérítését követelte, amely azáltal keletkezett, hogy a felperes az objektumot az alperes igényeire figyelemmel, és nem az általános standard szerint, többletmunkák elvégzésének árán építette meg. Ezek a költségek a felperes előadása szerint számára nem térültek meg amiatt, hogy a bérleti szerződés alapján az alperes a felperes részére bérleti díjfizetést nem teljesített. Kereseti kérelmének jogalapját a bérleti szerződés megszegése alapján járó, szerződésszegésen alapuló kártérítési igényében (Ptk. 6:142.§, 6:143.§, 6:183.§ és 6:180.§), valamint az alperes utaló magatartása alapján elszenvedett biztatási kárának megtérítésére történő marasztalásként (Ptk. 6:587.§) határozta meg.
[4] Az alperes a kereset elutasítását annak alapján kérte, hogy a bérleti szerződés nem lépett hatályba, így őt annak alapján a felperessel szemben kötelezettségek nem terhelhették. Vitatta a felperesi többletköltségek igazoltságát, és annak bizonyítottságát is, hogy a többletmunkákat a felperes az alperes kérésére és költségére végezte volna el. Előadta, hogy az óvadéknyújtást azért mulasztotta el, mert üzletkörének rajta kívül álló negatív változása miatt sem az óvadék pénzügyi forrását, sem a bérleti díj folyamatos bevételi fedezetét nem tudta biztosítani. Állította, hogy a bérleti díj a tárgyalások során nem változott, a bérleti szerződést pedig annak tudatában írta alá, hogy az csak az óvadék letétele után lép hatályba, s hogy az általa kért módosították a bérleti díjat nem módosították.
A Választottbíróság ítélete
[5] A bérleti szerződésben foglalt választottbírósági kikötés szerint a Választottbíróság hatásköre kiterjedt a bérleti szerződés alapján a feleket egymással szemben terhelő jogok és kötelezettségek megállapítására, a szerződésszegéssel kapcsolatos kárigények megítélésére, továbbá a szerződés megkötésével kapcsolatos körülményekre alapított bíztatási kár megtérítése iránti igényre is, a Választottbíróság a hatáskörét attól függetlenül állapította meg, hogy a bérleti szerződés hatályba lépett-e, vagy sem. A hatáskör megállapítását alátámasztotta az is, hogy a szerződésnek éppen az eljárás szempontjából releváns rendelkezése tartalmazott a hatálybalépés elmaradásának esetére szóló, a kereset szempontjából lényeges kötelezettséget.
[6] A Választottbíróság megállapította, hogy a felek a bérleti szerződés hatálybalépését az óvadéknyújtás megtörténtének felfüggesztő feltételétől tették függővé, amely óvadékadás a felek egyező előadása szerint nem történt meg. A bérleti szerződés ezen rendelkezése, amelyet az iratokhoz csatolt más bérleti szerződések is azonos helyen, azonos szófordulatok, szó szerint megegyező szöveg alkalmazásával tartalmaztak, általános szerződési feltételnek minősült. A Ptk. 6:77.§-a szerint általános szerződési feltételnek minősül az a szerződési feltétel, amelyet az alkalmazója több szerződés megkötése céljából egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül meghatározott, és amelyet a felek egyedileg nem tárgyaltak meg. Az általános szerződési feltétel értelmezése során a Ptk. 6:8.§-ában foglalt értelmezési szabályokon túlmenően alkalmazni kell a 6:86.§-ban foglalt rendelkezéseket is. Eszerint ha az általános szerződési feltétel tartalma vagy a szerződés más, egyedileg meg nem tárgyalt feltételének tartalma a jognyilatkozat értelmezésére vonatkozó rendelkezések alkalmazásával nem állapítható meg egyértelműen, a feltétel alkalmazójával szerződő fél (jelen esetben az alperes) számára kedvezőbb értelmezést kell elfogadni. A bérleti szerződés szövege azonban nyelvtanilag világos volt, és nem hagyott kétséget a felől, hogy a bérleti szerződés hatálybalépését az óvadék nyújtásától tették függővé. Minthogy ez nem történt meg, a bérleti szerződés nem lépett hatályba.
[7] Az alperesnek a bérleti szerződés felbontását célzó jognyilatkozata joghatás kiváltására – a szerződésben vagy jogszabályban biztosított elállási jog megnyílásának hiányában nem volt alkalmas, így a szerződést nem bonthatta fel. Mivel azonban a bérleti szerződés a fentiek szerint hatályba sem lépett, ennek jogi relevanciája nem volt. A hatálybalépés elmaradása azonban nem zárta ki azt, hogy a feleknek a szerződésre alapított jogviszonyából jogok és kötelezettségek származzanak. A szerződésből, illetve a szerződés hatálybalépésének elmaradásából azonban csak annyiban fakadhattak jogok és kötelezettségek, amennyiben ezt a szerződés a hatálybalépésének elmaradása esetére is előírta. Ilyen tartalmú rendelkezés volt a bérleti szerződés azon előírása, amely speciális és kifejezett szabályozást adott arra az esetre, ha a szerződés hatálybalépése azért marad el, mert az alperes nem teljesíti az óvadéknyújtást. Ebben az esetben „a szerződés automatikusan megszűnik, és a bérbeadó jogosult az addig felmerült, igazolt költségeinek megtérítését igényelni a bérlőtől”. A felperes által az alperessel szemben érvényesíthető igények így e rendelkezés keretei között keletkezhettek, függetlenül attól is, hogy a bérleti szerződés hatályba lépett-e, vagy sem.
[8] Mivel a bérleti szerződés meghatározta az óvadéknyújtás elmaradásában megnyilvánuló alperesi magatartás következményeit, általánosabb szintű szerződési vagy eltérést engedő jogszabályi normák alkalmazásának nem volt tere. Nem volt releváns az sem, hogy az alperest az óvadéknyújtás elmaradásában terhelte-e felelősség, vagy sem, mert a szerződés a jogkövetkezményeket felróhatóságtól függetlenül rendezte azzal, hogy e mulasztáshoz az igazolt költségek megtérítésének kötelezettségét kapcsolta. Ugyanezen ok zárta ki a Ptk. szerződésszegésre előírt általános felelősségi szabályainak alkalmazását is. Mindezek folytán a felperes követelése nem terjedhetett túl az igazolt költségeinek megtérítésén, amely kötelezettség egyébként az alperest a Ptk. szerződésszegési szabályaitól függetlenül is terhelte.
[9] Az utaló magatartás szabályai alapján az alperesre olyan kockázat volt hárítható, amellyel a felperes nem számolhatott, és amelynek elhárítása nem volt a számára lehetséges, azaz amely őt önhibáján kívül érte (Ptk. 6:587.§). A bérleti szerződés hatálybalépésének az óvadék nyújtásának hiánya miatti elmaradása azonban olyan kockázat volt, amellyel a felperes kifejezetten számolt, és amelynek következményeit az alperessel kötött szerződésben meghatározta. Nem a felperest önhibáján kívül ért kárról volt tehát szó, hanem olyan helyzetről, amelyre a felperes a szerződés megkötése előtt nemcsak gondolt, hanem amelyre speciális szerződési szabályokat is meghatározott. Emiatt az utaló magatartásra vonatkozó szabályok alkalmazásának nem lehetett helye.
[10] A Választottbíróság tényként állapította meg, hogy a felperes a bérlemény kialakítása során figyelembe vette és követte az alperes igényeit. Nem zárta ki a Választottbíróság azt sem, hogy ez a felperes számára a standard kivitelezéshez képest többletköltséget okozott, amelynek megtérülését a felperes a bérleti szerződés várható időtartama alatt beszedni remélt és tervezett bérleti díjból várta. A felperesnek számolnia kellett azzal a lehetőséggel, hogy a szerződés nem fog hatályba lépni, s így a bérleti díjból a ráfordításai nem fognak megtérülni, hiszen erről az esetről a bérleti szerződésben előre rendelkezett.
[11] A bérleti szerződés azonban az alperes kötelezettségévé csak az igazolt költségek megtérítését tette. A költségek akkor igazoltak, ha szükségességük és ténylegességük mellett összegszerűségükben is dokumentáltan alátámaszthatók. A felperes a költségek igazolására a saját maga által készített számításokat terjesztette elő. Ezek a számítások azonban a költségeket összegszerűségükben akkor sem tették volna igaztolttá, ha egyébként nem lett volna vitatott az, hogy a jelzett többletmunkák valóban elvégzésre kerültek és azok minden esetben az alperes egyedi igényeit célozták kielégíteni. A felperesnek lehetősége lett volna arra, hogy a többletmunkák elvégzése előtt világossá tegye az alperes számára, hogy azok milyen összegű terhet jelentenek majd – igazolt költségként – az alperes számára, ha a költségek megtérítésére irányuló feltételes szabály alkalmazásra kerülne. Ezt a felperes nem tette meg, Így a kereseti kérelem szerinti marasztalás az alperesre olyan kockázatot terhelt volna, amellyel az alperes az összegszerűségében semmiképpen nem számolhatott, miközben a felperes volt az, aki előzetes egyeztetések keretében ezt az alperes számára összegszerűen is nyilvánvalóvá, előreláthatóvá és követhetővé, adott esetben befolyásolhatóvá tehette volna. E nélkül ugyanis ezeknek a költségeknek a mértéke és az alperesi igényeknek való megfeleléssel fennálló összefüggése az alperes által nem lehetett megállapítható.
[12] Mindezek alapján a Választottbíróság a felperes keresetét elutasította.
(Vb/17089)
