AZ ÍTÉLET ALAPJÁUL SZOLGÁLÓ TÉNYÁLLÁS
[1] A felperes, mint bérlő és az alperes, mint bérbeadó között – jogelődeik által kötött, majd többször módosított, de folyamatosan fennálló – bérleti jogviszony állt fenn a felperes tulajdonában álló ingatlanon épült kereskedelmi központban található áruház bérletére. A bérleményen két elektronikus kapu üzemképtelenné válásával olyan meghibásodás állt elő, amely a rendeltetésszerű használatot akadályozta. A hiba elhárítása nélkül a vevők szabadon bejárhattak volna a raktárba, ami vagyonvédelmi és balesetvédelmi szempontból is megengedhetetlen volt, illetve a gyorskapu hibája miatt a munkavállalók napi munkája elnehezedett, az energiafelhasználás pedig jelentősen megemelkedett.
[2] A kapuk meghibásodását a felperes jelezte az alperesnek, kérve a hiba kijavítását vagy a kapuk cseréjét. Az alperes sem a kapuk kijavítását, sem azok cseréjét nem vállalta. Mivel a gyártó időközben megszüntette az alkatrészek gyártását, a meghibásodás javítása nem volt lehetséges, a kapukat ki kellett cserélni. Az új kapukat a felperes rendelte meg, melyről az alperest értesítette és szakcéggel végeztette el a cserét. A felperes a vállalkozói díjat a cserét elvégző cégnek igazoltan megfizette. A felperes felszólította alperest a kapucsere költségének megfizetésére, amelynek az alperes nem tett eleget.
[3] A bérleményhez tartozó teherliftet az alperes jogelődje építette ki a felperes számára, a barkácsáruház áruval történő zavartalan ellátása érdekében. A teherliften raklapok, targoncák, emelők voltak mozgathatók, azonban annak hidraulikus szivattyúja a rendszeres karbantartás ellenére meghibásodott. A szerkezet mechanikusan nem, csak elektronikusan volt mozgatható, ezért a javítást szakszervíznek kellett elvégeznie. A felperes a hiba elhárítását utángyártott alkatrész kicserélésével elvégeztette el, és a vállalkozói díjat a javítást elvégző cégnek megfizette, majd erről számlát állított ki az alperes részére.
A PERES FELEK NYILATKOZATAI
[4] A felperes keresetében kérte, hogy a Választottbíróság kötelezze az alperest a kapucsere költségének és a teherlift javítási költsége mint tőke, továbbá ennek törvényes késedelmi kamata megfizetésére, valamint a perköltség viselésére. A felperes jogi álláspontjának megalapozásaként hivatkozott a 2013. évi V. törvény (Ptk.) hatálybalépésével és alkalmazásával kapcsolatos átmeneti rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény 50.§-ának (1) bekezdésére, amely szerint ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a Ptk. hatálybalépésekor fennálló kötelmekkel kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra – ideértve az e tények, illetve jognyilatkozatok által keletkeztetett újabb kötelmeket is – a Ptk. hatálybalépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Ennek megfelelően az 1959. évi IV. törvény (1959-es Ptk.) 424.§ (1) bekezdését idézte, amely kimondta, hogy a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és egyébként is megfelel a szerződés előírásainak. Utalt arra is, hogy az 1959-es Ptk. 306.§-ának (1) bekezdése szerint hibás teljesítés esetén a jogosult kijavítást vagy kicserélést követelhet. Előadta továbbá, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) 13.§ának (1) bekezdése szerint a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik.
[5] A felperes mindezeken túlmenőn hivatkozott a bérleti szerződésre is, amely szerint a bérlő kötelezettséget vállalt arra, hogy saját költségén elvégzi a szokásos karbantartásokat, valamint kisebb javításokat, így különösen, de nem kizárólag a falak, a mennyezetek, a padló, a fűtőtestek, a csővezetékek, a belső ajtók, az ablakok, valamint a külső ajtók belső felének festését és tapétázását. Álláspontja szerint sem a gyorskapu cseréje, sem a teherlift fő alkatrészének javítása nem tartozott a szokásos karbantartás, illetve kisebb javítás körébe, így ezeknek a berendezéseknek az üzemképes állapotáról a bérlet teljes időtartama alatt a bérbeadó alperes volt köteles gondoskodni.
[6] Az alperes kérte a kereset elutasítását és a felperes kötelezését az eljárási költségek viselésére. Előadta, hogy a felek egy még felépítendő építményre vonatkozóan kötöttek bérleti szerződést és a bérlet időtartama ténylegesen csak a bérelt ingatlan valóságos birtokba vételével kezdődött meg. Hivatkozott a bérleti szerződés azon rendelkezésére, hogy a bérlő igényei szerint felépített és részére átadott bérleményre nézve a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a helyiségeket a saját költségén ebben az állapotban tartja. Előadta, hogy a felperes huzamos időn keresztül nem igényelt javítási költséget az alperestől, ami álláspontja szerint azt igazolja, hogy a felek olyan sui generis megállapodást kötöttek, amelyben a bérbeadó alperes kötelezettsége a bérlemény bérlő igényei szerinti felépítése volt, azt követően pedig annak fenntartása a bérlő saját költségére történhetett.
A VÁLASZTOTTBÍRÓSÁG DÖNTÉSÉNEK INDOKAI
[7] A Választottbíróság megállapította, hogy a felek között nem volt vitás sem a gyorskapuk, sem a teherlift meghibásodásának ténye; a felek jogvitája a bérleti szerződés, illetve a bérleti jogviszony tekintetében a bérbeadói, illetve a bérlői kötelezettségek és a költségviselési szabályok alkalmazása körében bontakozott ki.
[8] A Választottbíróság az 1959-es Ptk. és a Lakástv. rendelkezéseit értelmezve megállapította, hogy a jogszabály nem kógens rendelkezései szerint a szokásos karbantartási teendők elvégzése a bérlő feladata, míg a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérlet tárgya a bérlet teljes tartama alatt alkalmas legyen a szerződésszerű használatra. Mivel a felek szerződési célja a bérlemény kereskedelmi célú üzemeltetése volt, a bérbeadó szolgáltatása csak akkor volt hibátlannak és teljeskörűnek tekinthető, ha az ingatlan rendelkezik azokkal a gépészeti, építészeti többletkellékekkel, amelyek az ilyen jellegű kereskedelmi tevékenység végzéséhez szükségesek. Az áruk mozgatása, fogadása a mindennapi kereskedelmi gyakorlat része, s a nagyobb kereskedelmi üzleteknek az ehhez szükséges teherlift(ek)kel, illetve gyorskapukkal rendelkezniük kell. A felek bérleti szerződése is ilyen céllal és műszaki feltételekkel jött létre.
[9] A Választottbíróság elfogadta a felperes azon jogi érvelését, hogy a bérleti szerződés alapján a bérlő kötelezettsége csak a szokásos karbantartási, kisebb javítási munkálatokra terjedt ki. Ugyanakkor viszont nem fogadta el az alperes azon védekezését és jogi érvelését, hogy a bérleti szerződés erre vonatkozó rendelkezéseinek értelmezése alapján a bérlemény állagának fenntartásával járó valamennyi költséget a felperesi bérlőnek kell viselnie. Ez az értelmezés a teleologikus értelmezés szabályai szerint nem volt helytálló, és szövegszerűen is cáfolható volt. A bérleti szerződés ugyanis a felperesi bérlő számára a helyiségeknek a szerződéskötés szerinti átadási állapotban tartását írta elő, azon munkálatok elvégzését tehát, amelyek lehetővé teszik a helyiségeknek a szerződésben meghatározott célokra történő használatát.
[10] A Választottbíróság álláspontja szerint a bérleti szerződés jelen ügyben alkalmazandó előírásai egymással csak látszólagos ellentmondásban álltak. A szerződés ugyanis azt írta elő, hogy a bérlő a helyiségek funkcióját, műszaki elrendezettségét nem változtathatja meg. Az „ebben az állapotban tartás” az alperesi értelmezés alapján megkövetelné az átadáskori állapotnak megfelelő fizikai azonosságot, ami a dolgok napi használata mellett nyilvánvalóan lehetetlen. Éppen erre való tekintettel részletezte a szerződés kifejezetten azt, hogy a bérlemény rendes használata mellett melyek voltak azok az állagmegőrző kötelezettségek, amelyek a bérlőt terhelték. A szerződésben a felek a bérlő kötelezettségei közé sorolták a karbantartási és kisebb javítási feladatokat, de nem szóltak az épület gépészeti készülékeiről, nagyobb műszaki berendezéseiről, amiből a contrario az következett, hogy ezek javítási vagy cserélési költségeinek viselését nem kívánták a bérlőre hárítani. Ez az értelmezés felelt meg a Lakástv. 13.§-ának (1) bekezdésében írtaknak is, amely szerint a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában pedig a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. A Választottbíróság rámutatott arra, hogy ezt a rendelkezést a Lakástv. módosításáról szóló 2005. évi CXXXII. törvény 45.§-ának (2) bekezdése alapján csak a 2006. március 31-ét követően létrejött szerződések esetében kellett alkalmazni, de az ennek megfelelő jogalkalmazást nem zárta ki a Lakástv. 13.§-a (1) bekezdésének a szerződéskötéskor hatályos szövege sem, kimondva, hogy ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a karbantartásról, a felújításáról, a pótlásról, illetőleg cseréről.
[11] A Választottbíróság nem fogadta el azt az alperesi védekezést, hogy ő nem szerzett tudomást a meghibásodásról, arról őt a felperes nem értesítette. A felperes a mellékletként csatolt levelekkel bizonyította, hogy mind a gyorskapuk javítására, cseréjére, illetve a teherlift javítására több ízben felszólította az alperest, aki azt arra hivatkozással hárította el, hogy azok a bérlőt terhelő kötelezettségek.
[12] Mindezek alapján a Választottbíróság a felperes kereseti követelésének a csatolt számlák szerinti összegben helyt adott és az alperest kötelezte ezen összeg megfizetésére.
Vb/21079
