Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
- A felek határozott időtartamra szóló bérleti szerződést kötöttek, de a közöttük létrejött bérleti jogviszonyt nemcsak a bérleti szerződés, hanem e szerződés Általános Feltételei, Különös Feltételei, a szerződés aláíráskori módosítása és a szerződéskötéskor kitöltött Adatlap is megalapozta.
- A perbeli követelés olyan szerződésből eredt, amelyet a felek még az új Ptk. hatálybalépése előtt kötöttek meg, ezért az eljárás során a régi Ptk. rendelkezéseit kellett alkalmazni.
- A felek közötti jogvita abból eredt, hogy a szerződésmódosítás szerint az alperesi bérlő jogosult volt egyoldalú írásbeli nyilatkozattal a bérlet időtartamát három egymást követő alkalommal további 5 éves időtartamra meghosszabbítani. Az alperest tehát egyoldalú opciós jog illette meg, amelynek gyakorlására a felek fix határidőt állapítottak meg.
- Az alperes opciós értesítést intézett a felpereshez, ajánlott küldeményként továbbítva hozzá, ami azonban a felpereshez nem érkezett meg.
- A felperes keresetében annak ítéleti megállapítását kérte, hogy a szerződés vonatkozásában az alperes opciós értesítése nem hatályosult a felperes vonatkozásában, így az alperes nem élt az opciós jogával, ezért a megállapodás értelmében a szerződés a Választottbíróság ítéletének kihirdetését követő 180. napon megszűnik.
- Az alperes kérte a kereset elutasítását. Állította, hogy opciós nyilatkozatát megfelelő időben postára adta, amely tényt a Magyar Posta által kiállított tudakozvánnyal kíván bizonyítani. Az alperes csatolta az általa a feladás időpontjaként állított naptári napon felvett postaküldemények feladójegyzékét, a felperesnek kiállított és a feladói jegyzék szerint megküldött opciós értesítést, valamint azh opciós nyilatkozat megtételére jogosító ügyvédi meghatalmazást.
- Az alperes kifejtette, hogy a bérleti szerződés megkötésekor a felek egyező szándéka hosszabb távú, tartós jogviszony létesítésére irányult. Álláspontja szerint a felek szerződési akaratának, a régi Ptk. 207.§-a (1) bekezdésének és a felperes Általános Feltételeiben foglalt konkrét rendelkezéseknek is kizárólag az az értelmezés felelhet meg, ami a régi Ptk. 4.§-ának (1) bekezdése szerinti jóhiszemű joggyakorlás elvének, valamint a szerződéses jogviszonyokban általánosan érvényesítendő régi Ptk. 277.§-ának (4) bekezdése szerinti együttműködési kötelezettség érvényesülésével, a felek hibájától független okból elmaradó kézbesítés esetén is elvárja a szerződő felek együttműködését a jognyilatkozatok hatályosulása érdekében. Sem a polgári jog jogelvei vagy szabályai, sem pedig a szerződés nem tesz lehetővé olyan értelmezést, amelynek folytán a szerződő felek hibáján kívül bekövetkező kézbesítetlenség hátrányos jogkövetkezményének terhe kizárólag az egyik – szintén vétlen – félre hárul.
- Az alperes rámutatott arra is, hogy az opciós értesítés kézbesítésének tőle független és általa nem befolyásolható hibája a felperes oldalán nem eredményez jogsérelmet, mert a felperes még jóval az első ötéves bérleti időszak lejártát megelőzően tudomást szerzett az alperes azon szándékáról, hogy igénybe kívánja venni a szerződés meghosszabbítására irányuló opciós jogát. Ezzel szemben a szerződés megszűnése számára súlyos joghátrányt és kárt okozna.
- A Választottbíróság megállapította, hogy a Magyar Posta postakönyvében az alperes által a felperesnek megküldött küldemény könyvelésre került, a kézbesítésre felvétel tényén túlmenően azonban a posta további adatot nem tudott szolgáltatni. Az iratokból kitűnt, hogy az alperes a szerződés szerinti határidőben postázta a felperesnek az opciós nyilatkozatot, viszont az is tényként volt megállapítható, hogy a felperes azt nem kapta meg. A Választottbíróságnak ezért abban a kérdésben kellett döntenie, hogy az alperes – a megállapított tényállás szerinti helyzetben – joghatályosan gyakorolta-e az opciós jogát, vagy sem.
- A Választottbíróság a kérdést a régi Ptk. 214.§-a (1) bekezdésének alapulvételével akként válaszolta meg, hogy az írásban tett, de a címzetthez meg nem érkezett jognyilatkozat nem válik hatályossá. Nem vitás, hogy az alperes szerződésszerűen járt el, amikkor az opciós értesítést ajánlott küldeményként továbbította a felpereshez; mind az Általános Feltételek, mind a Különös Feltételek ezt írták elő számára. Az azonban, hogy a küldemény nem érkezett meg a címzetthez és emiatt nem hatályosult, még akkor is a nyilatkozattevő alperes terhére esik, ha egyébként vétlen.
- A felek jóhiszemű együttműködése megvalósulásának vizsgálata során a Választottbíróság azt állapította meg, hogy a felperest e körben mulasztás nem terhelte. A felperes esetleges mulasztásának lehetősége alappal nyilvánvalóan csak akkor merülhetett volna fel, ha az átvételre reális lehetősége lett volna, ami azonban a perbeli esetben egyértelműen hiányzott.
- A Választottbíróság hangsúlyozta, hogy az ügyben két egyaránt vétlen fél állt egymással szemben, azonban az irányadó polgári jogi szabályok alapján a kézbesítetlen jognyilatkozat jogkövetkezményei így is csak a nyilatkozattevő alperest terhelhették. Mindezt nem befolyásolja az az alperesi érvelés sem, amely szerint a felperesnek kevésbé lenne hátrányos a szerződés folytatása, mint az alperesnek a szerződés megszüntetése. Ennek mérlegelése már olyan üzleti szempontok vizsgálatát igényelte volna, amelyek kívül estek a Választottbíróság hatáskörén. Mindezek alapján a Választottbíróság a felperes keresetének teljes egészében helyt adott.
