Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
- A Bank mint a felperes jogelődje, 2000. március 8-án bankhitel szerződést („Bankhitel Szerződés”) kötött a perben nem szereplő Kft.-vel mint (személyes) adóssal, mely többször módosított szerződés keretében kölcsön és bankgaranciaszerződés került aláírásra. Ugyanezen a napon egyfelől a Bank mint zálogjogosult, másfelől a Személyes Adós Kft. és a Dologi Adós Kft. mint zálogkötelezettek, keretbiztosítéki jelzálogszerződést kötöttek Bankhitel Szerződésben meghatározott hitelkeret terhére felvett kölcsönösszegek és járulékai megfizetésének biztosítására 132.000.000,- Ft keretösszeg erejéig. A zálogjog tárgya a Ny. Körzeti Földhivatalnál belterület xxx/yy hrsz. alatt felvett „Kivett ipartelep, üzlet és raktárépület megnevezésű - és további, a perrel nem érintett két másik - ingatlan volt, amelynek 1/2-1/2 arányban a Személyes adós Kft. és a csupán Dologi Adós Kft. voltak a tulajdonosai.
- Az ingatlanra a földhivatal határozatával a tulajdoni lap III. részén 6. sorszám alatt a következő tartalommal jegyezte be a jelzálogjogot:
Lásd: ny. 3845 hrsz-ú és a ny. 4398/2 hrsz-ú ingatlant is! jogosult:
név: BANK törzsszám: XXXXX
cím: yyyyyyyy”
- A Dologi Adós Kft. a fenti keretbiztosítéki jelzálogjog bejegyzéssel érintett ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát 2007. március 9-én az alperesi társaságba apportálta. Az apport jogcímén történő tulajdonszerzés bejegyzésére a földhivatal határozatával került sor, amely változás a fentiek szerint bejegyzett keretbiztosítéki jelzálogjogot nem érintette.
- A Személyes Adós Kft. a hitelszerződésből fakadó fizetési kötelezettségeinek nem tett eleget, ezért a Bank a hitelszerződést 2007. február 7-én felmondta, mely naptól az adós valamennyi tartozása lejárttá, esedékessé vált. Az adós fizetésképtelenségére tekintettel a Bíróság 2012. május 29. napján elrendelte az adós felszámolását. A felszámolási eljárás során a keretbiztosítéki jelzálogjoggal érintett ingatlannak a személyes adós tulajdonát képező 1/2 tulajdoni hányadát a felszámoló a jelzálogjog terhétől mentesen értékesítette.
- A Bank az adóssal szemben a hitelszerződés alapján fennálló követeléseit azok biztosítékaival együtt engedményezési és jogátruházási megállapodás alapján átruházta a felperesi társaságra („Társaság”), akinek zálogjogosulti pozícióban történő jogutódlását a földhivatal az érintett ingatlan tulajdoni hányad tekintetében határozatával átvezette, az alperes tulajdoni hányadára a 132 000 000 Ft erejéig a keretbiztosítéki jelzálogjogot az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére 19. sorszám alatt az alábbi tartalommal bejegyezte:
Első ranghelyen Lásd: ny. 3845 hrsz-ú és a ny .4398/2 hrsz-ú ingatlant is!
Első ranghelyen A 111/17. sorszám alatt törölt jelzálogjog eredeti ranghelyén engedményezés jogcímén.
utalás: II/3. jogosult:
név: Társaság törzsszám: xxxxxxx cím: yyyyyyyyyyyyyy”
- A felperes jogelődje, illetve a felperes is felhívta az alperest arra, hogy a személyes adós fennmaradt tartozásából fakadó követeléseket teljesítse, amely felhívás kapcsán folytatott levelezésben az alperes vitatta a követelés jogalapját és összegszerűségét is.
- A felperes a Választottbírósághoz 2017. augusztus 29-én előterjesztett keresetében kérte, hogy a Választottbíróság kötelezze az alperest annak tűrésére, hogy a felperes a javára I. ranghelyen bejegyzett, 132.000.000,-Ft erejéig fennálló keretbiztosítéki jelzálogjoga alapján, a xxx helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan alperest megillető 1/2-ed tulajdoni hányadára vezetett végrehajtás útján 27.000.000,- Ft tőke, valamint ennek 2012. február 7. napjától a teljesítés napjáig járó, a mindenkori jegybanki alapkamat 7 százalékponttal növelt mértékű késedelmi kamatkövetelését kielégítse.
- Kérte továbbá a perindítás tényének az érintett ingatlan tulajdoni lapjára történő feljegyzése iránt az ingatlanügyi hatóság Választottbíróság általi megkeresését.
- Kereseti kérelmét a Bank mint a felperes jogelődje által 2000. március 8-án aláírt bankhitelszerződés keretében a perben nem szereplő Személyes Adós Kft.-vel kötött kölcsönszerződésekből fakadó követeléseket biztosító, 2000. március 8. napján kötött keretbiztosítéki jelzálogszerződéssel létrehozott zálogjogra alapította, figyelemmel arra, hogy az alperes az ingatlan jelzálogjoggal terhelt 1/2 tulajdoni hányadának apportálása révén lett annak tulajdonosa. A (régi) Ptk. 256. § (1) bekezdése alapján azonban a zálogjogosult kielégítési jogát a zálogtárgyra az elzálogosítás után keletkezett jogok nem érintik, így az alperes köteles tűrni, hogy a felperes a zálogjogát bírósági határozat alapján, végrehajtás útján érvényesítse.
- Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására és a felperes perköltségekben történő marasztalására irányult. Ellenkérelmének jogi indokolása alapvetően a felperesi kereseti kérelem alapjául megjelölt keretbiztosítéki jelzálogjog létezését vonta kétségbe. Az alperes ellenkérelmében a keretbiztosítéki jelzálogjog érvényes létrejöttét (is) vitatta arra hivatkozással, hogy a régi Ptk. 260. § (4) bekezdése alapján a meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket biztosító jelzálogjog esetén a bejegyzésnek a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget is tartalmaznia kell, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet. Az alperes jogi álláspontja szerint sem az eredeti bejegyzés, sem az arra vonatkozó felperesi jogutódlásra vonatkozó bejegyzés nem felel meg a törvényi feltételeknek, mert nem jelöli meg azt a tartós jogviszonyt, amelyből származó követeléseket a felek biztosítani kívántak. A bejegyzés ebben a formában nem hozta létre a felperes által hivatkozott keretbiztosítéki jelzálog kötelezettséget.
- A felperes az alperesnek a zálogjog érvényes létrejöttét vitató álláspontjára reagálva előadta, hogy az Inytv. 62. §-a alapján az kérheti a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén, akinek a nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. Ez az alperes tekintetében azért nem állhat fenn, mert a bejegyzett jog alapja az alperes által is aláírt jelzálogszerződés, amelynek érvényességét az alperes nem vitatta.
- A felek perbeli előadásai alapján az kellett eldönteni, hogy a keretbiztosítéki jelzálogjog létrejött-e, ha annak az ingatlan tulajdoni lapjára történt bejegyzése során nem került sor a keretbiztosítéki jelzálogjog által biztosított tartós jogviszony megjelölésére.
- A felek, illetve jogelődjeik jogviszonyára irányadó, a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvénynek a jogviszony keletkezésekor hatályos, a Választottbíróság ítéletének alapjául szolgáló szabályai a következők:
- § (1) Zálogjog szerződés, jogszabály vagy hatósági határozat alapján keletkezhet.§ (1) Ingatlant terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
- Ha a felek meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket biztosítanak jelzálogjoggal, a bejegyzésnek a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget is tartalmaznia kell, amelyen belül a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet (keretbiztosítéki jelzálogjog).
- A Ptk. idézett rendelkezéseivel összhangban mondja ki a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról (Inytvhr.) a következőket:
19.§ (2) Ha meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követelések biztosítása céljából kérik a jelzálogjog bejegyzését, a jelzálogjogot keretbiztosítéki jelzálogjogként megjelölve kell bejegyezni. A bejegyzésben meg kell jelölni a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget, melyen belül a keretbiztosítéki jelzálogjog a követeléseket biztosítja.
- A fentiek alapján tehát ahhoz, hogy a felperes igényének alapjául megjelölt keretbiztosítéki jelzálog létrejöjjön, a jelzálogjogot be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzés akkor felel meg a jelzálogjogot konstituáló bejegyzés kritériumainak, ha az a törvényben meghatározott tartalommal, így a biztosított tartós jogviszony megjelölésével történik, és ha más a személyes adós, mint a dologi adós, akkor fel kell tüntetni a személyes adóst is. Az ingatlan tulajdoni lapján sem a biztosított jogviszony nincs bejegyezve, sem a személyes adós nincs feltüntetve.
- A választottbíróság jogértelmezése szerint a zálogjog alapításához, azaz létrejöttéhez a jogszabály két, konjuktív feltételt határoz meg: (1) a szerződés írásba foglalása; és (2) ingatlannyilvántartásba történő bejegyzése. A jelen esetben az írásbeli alakszerűségi követelmény teljesült, azonban az ingatlannyilvántartásba való szabályszerű bejegyzés nem. Keretbiztosítéki jelzálogjog esetén jogszabály a bejegyzéssel kapcsolatban tartalmi követelményeket fogalmaz meg miszerint a jelzálogjog akkor van bejegyezve, tehát akkor és azzal jön létre, ha a régi Ptk. 260.§ (4) bekezdésében és az Inytvhr. 18.§ (1) és 19.§ (2) bekezdéseiben foglalt kritériumok hiánytalanul teljesülnek. Tekintettel arra, hogy a perbeli esetben sem a biztosítani kívánt jogviszony, sem a személyes adós nem szerepel a „bejegyzett” keretbiztosítéki jelzálogjog adatai között, a keretbiztosítéki jelzálogjog nem jött létre. Létre nem jött zálogjogra zálogigényt alapítani nem lehet, így a felperes keresetét el kellett utasítani és marasztalni kellett a per költségeiben.
- A felperesnek az Inytv. 62. §-val kapcsolatosan kifejtett álláspontja kapcsán a Választottbíróság arra az álláspontra helyezkedett, hogy a jelen per tárgya nem a „bejegyzett” keretbiztosítéki jelzálogjog törlésére irányuló kérelem elbírálása, és nem a zálogjog alapítására irányuló szerződés érvényességének megállapítása. A Választottbíróságnak a felperesi igény alapjául szolgáló zálogjog kapcsán az alperesi védekezésre tekintettel arról kellett döntenie, hogy az állított zálogjog bejegyzése megtörtént-e oly módon, hogy azzal a jelzálogjog létrejött.
- A felperes perfeljegyzésre irányuló kérelmével kapcsolatban a Választottbíróság az eljárás során azért nem döntött, mert a per adatai alapján a perfeljegyzés szükségtelennek tűnt. Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő keretbiztosítéki jelzálogjog annak létrejötte esetén elegendő biztosítékként szolgálhatott a felperes követelésének. A zálogjog létre nem jötte esetén pedig alaptalanul és szükségtelenül kerülhetett volna az alperesi ingatlanra vonatkozó feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjára.
