Cookie / Süti tájékoztató
Kedves Látogató! Tájékoztatjuk, hogy az mkik.hu honlap felhasználói élmény fokozásának érdekében cookie-kat alkalmazunk. A honlapunk használatával ön a tájékoztatásunkat tudomásul veszi.
bővebben
Elfogadom
AA

2/11/2019

Választottbírósági ítélet I. Miután az érvényesített hibás teljesítéssel elkövetett szerződésszegéssel okozott kár megtérítésére főszabályként a szerződésen kívül okozott kárért való felelősség szabályait kell alkalmazni, a felelősségi elemek közül a felperesnek kell bizonyítania a kárt, a jogellenességet, valamint a jogellenes magatartás és a kár közötti okozati összefüggést. [1959-es Ptk. 310. §. és 318. §. (1) bek.] II. Mindezek bizonyítottsága után, reparációs eszközként a kártérítés egyik módjaként jöhet szóba az általános kártérítés, de csak abban az esetben, ha a vagyoncsökkenés mértékének – a kárnak – megállapítása minden lehetséges bizonyítási próbálkozás ellenére eredménytelen volt. [1959-es Ptk. 359. §. (1) bek.] III. A casus nocet domino elv alapján a tulajdonos viseli a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. [1959-es Ptk. 99. §.]

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
[1] A felperesi követelés egyik engedményezőjének jogelődje, mint Bérbeadó, valamint alperes jogelődje, mint Bérlő 2004. márciusában bérleti szerződést kötöttek 2004. április 1-től 2016. március 31-ig tartó határozott időtartamra öt kereskedelmi célú ingatlanra.
[2] 2014. szeptemberében bérbeadói oldalon beolvadással jogutódlás következett be, míg bérlői oldalon szintén átalakulással alperes vált a bérlői jogutóddá.
[3] A bérelt ingatlanok egy részét bérbeadói jogutód adásvétel útján értékesítette, az új tulajdonos azonban nem került bérbeadói pozícióba, azt a felek a bérleti szerződés megszűnéséig fenntartották a bérbeadói jogutódnak.
[4] 2016. áprilisában a határozott idő lejártát követően a felek lefolytatták az átadás-átvételi eljárást, amely során felvett jegyzőkönyvben rögzítésre kerültek azon felperesi nyilatkozatok, miszerint alperes nem tett eleget a birtokbaadásig karbantartási kötelezettségeinek, és emiatt az ingatlanokban súlyos állagromlás következett be, illetve azon alperesi nyilatkozatok, amelyek ezt egyértelműen vitatják, és amelyek szerint az ingatlanok rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kerültek visszaadásra.
[5] A bérbeadói jogutód 2016. áprilisában közjegyző előtti nemperes eljárásban igazságügyi szakértő kirendelését kérte a szerződésszegéssel okozott kár és az utólagos munkálatok elvégzésének költségeinek a megállapítására. A kirendelt szakértő összesen 108.300.000,-Ft okozott kárt állapított meg, valamint a helyreállítás időtartamára elmaradt haszonként háromhavi bérleti díjnak megfelelő összeget, azaz 221.667,- EUR-t.
[6] A bérbeadó 2016. októberében és 2017. januárjában kelt levelében szólított fel az alperest a kártérítésre, aki azt 2017. januárjában kelt válaszában elutasította.
[7] A felperes engedményezés útján megszerezte a követelést a bérbeadói jogutódtól, amelyről az alperest is értesítették, és teljesítési utalást is adtak a számára. Alperes 2018. áprilisában kelt válaszlevelében vitatta az engedményezési szerződés érvényességét, ezért felperes 2019. januárjában keresettel fordult a Választottbírósághoz alperessel szemben.
A felperes keresete és az alperes védekezése
[8] Felperes a 2019. januárjában érkezett keresetlevelében kérte a Választottbíróságtól, hogy kötelezze az alperest az egyes ingatlanok tekintetében a megjelölt összeg kártérítés címén történő megfizetésére, valamint az egyes tőke összegek után a régi Ptk. 301/A. §-a szerinti késedelmi kamat megfizetésére 2016. április 19. napjától a kifizetés napjáig.
Kérte ezen kívül felperes 221.667,- EUR elmaradt vagyoni előny, valamint ezen összeg után 2016. május 1. napjától a kifizetés napjáig a régi Ptk. 301/A. §-a szerinti késedelmi kamat megfizetésére kötelezni alperest, valamint az alperes perköltségben marasztalását és ügyvédi költség megállapítását.
[9] Felperes a károkozó magatartást abban jelölte meg, hogy alperes a bérleti szerződésben meghatározott karbantartási kötelezettségét olyan súlyosan megszegte, hogy az ingatlanok jelentős állagromlást szenvedtek, továbbá mivel ezeket a visszaadásig nem javította ki, megszegte az ingatlanok rendeltetésszerű visszaszolgáltatási kötelezettségét is. Mindezek következtében az ingatlanok részben hasznosíthatatlanokká, bérbeadhatatlanokká váltak.
[10] Alperes a 2019. áprilisában érkezett válasziratában a kereset elutasítását kérte, a kereseti igényt sem jogalapjában sem összegszerűségében nem ismerte el.
[11] Alperes válasziratában kifejtette, hogy a bérleti szerződés szerint egy eredménykötelem terhelte, amely alapján egy egyszeri helytállási kötelezettség terhelte az esetleges hibákért, amely azonban az ingatlan visszaadásakor állt fennt. Alperes vitatta a kijavíthatatlan végleges állagromlást is, arra tekintettel, hogy a felperes a kijavítás idejére elmaradt haszon jogcímén kártérítést követel, ebből kifolyólag az állagromlás nem lehet végleges. Alperes nem fogadta el a magánszakértő módszertanát sem. Véleménye szerint a kár mértékének meghatározásánál kizárólag a teljesítési hiba eredményének kijavítási költsége a lényeges, vagyis az, hogy az alperes mennyi és milyen munkálatokat nem végzett el a per szempontjából lényegtelen. Alperes ezen kívül valamennyi perbeli ingatlan tekintetében kifejtette műszaki álláspontját és elemezte a bérlemények kereskedelmi célú hasznosításának a lehetőségét és a piac korlátait.
[12] Alperes ezt követően kifogásolta a felperes elmaradt haszon iránti igényét is. Vitatta annak jogalapját és összegszerűségét is. Nem tartotta megalapozottnak, hogy miért pont három hónapban határozta meg a kijavítási munkálatok idejét, illetve a megváltozott körülmények miatt a bérleti díj alapulvételét sem tartotta indokoltnak.
[13] Felperes 2019. májusában kelt válaszirat és keresetváltoztatás megnevezésű iratában a korábban előadottakat továbbra is fenntartotta, miszerint alperesnek a bérleményeket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kellett volna átadnia, amely kötelezettségének azonban nem tett eleget. A felperes által csatolt szakértői vélemény álláspontja szerint pontosan meghatározza a bérlemények helyreállításához szükséges munkálatok költségeit.
[14] Felperes jogi álláspontját a fentieknek megfelelően akként rögzítette, hogy az alperes a kereseti kérelemben megjelölt összegeket elsősorban a Ptk. 306. §. (3) bekezdése alapján köteles megfizetni, ha azonban a Választottbíróság álláspontja szerint a felperes a felhívott jogszabályhely alapján az igényérvényesítésre nem jogosult, a fenti összeget a Ptk. 318. §. (1) bekezdése, valamint a 339. §. (1) bekezdése alapján kártérítésként köteles megfizetni. Ezenkívül felperes a helyreállításhoz szükséges munkálatok anyag- és költségigényének meghatározására szakértő kirendelését indítványozta.
[15] A felperes korábban előadott kereseti kérelmét leszállította az alperessel szemben elmaradt vagyoni előnyként követelt 221.667,- EUR összeg forintellenértékével.
[16] Alperes 2019. áprilisában kelt 2. sz. ellenkérelmében kérte az elsődleges kereset elutasítását, és a felperesnek perköltségben marasztalását. Alperes az elutasítás elsődleges indokaként arra hivatkozott, hogy a felperes perbeli igényét engedményezéssel szerezte, és mint engedményes nem jogosult az alperessel szemben a Ptk. 306. §. (3) bekezdése szerinti szavatossági igény érvényesítésére. Alperes másodlagos indokaként a szavatossági igényt tartalmában is vitatta.
[17] Alperes részletesen kifejtette, hogy szerinte a szavatossági igény megállapítása szempontjából elsődleges annak eldöntése, hogy mi az a célállapot, amelyben a bérleményeknek visszaadásra kellett kerülniük. Ennek eldöntése szerinte a Választottbíróság feladata, akár szakértő bevonásával, akár önállóan. Ezt követően kerülhet sor a célállapot és a tényleges állapot közötti eltérés meghatározására, majd annak meghatározására, hogy a kijavítás milyen fajtájú és mennyiségű anyagot és munkát igényel. Alperes szerint felperes által csatolt szakvélemény nem a klasszikus szakértői módszer alkalmazását javasolta, ezért azt alkalmatlannak tartja a költségek megállapítására. Alperes szerint a szakértői vizsgálatnak, ki kell terjednie arra is, hogy felperes által milyen javítási vagy pótlási munkák kerültek már elvégzésre, és hogy azok indokoltak voltak-e.
[18] Alperes hivatkozott rá, hogy a szavatossági igények közül a kijavítás az elsődleges, amelyet felperes kérhetett, a kijavítások azonban műszakilag, gazdaságilag, illetve jogilag is értelmetlenek, ezért szükségtelenek, így alperesi teljesítési hiba nem történhetett. Alperes szerint felperes nem is akarja a kijavítást, csak a helyette kapott pénzzel akar gazdagodni, ami azonban jogellenesen nehezebb helyzetbe hozná a kötelezettet ahhoz képest, mint amiben az eredeti jogosulttal szemben lett volna az engedményezés előtt.
[19] Alperes fentieken túlmenően összegszerűségi hibára is rámutatott beadványában.
[20] Alperes kérte felperes másodlagos keresetének az elutasítását is. Szerinte a Ptk. 310. §-a a hibás teljesítésből eredő károkat a szavatossági jogokon kívül helyezi el. Felperes nem a Ptk 306. §-a szerinti szavatossági igényein felüli többlet tényállásra kér kártérítést, hanem a 310. § szerinti kártérítést sorolja be a 306. § szerinti szavatossági jogok közé, amely alperes szerint azonban téves jogértelmezés.
[21] Alperes végül bejelentette, hogy három bérleménybe telepített hűtőberendezések bruttó 66.141.600,- Ft értékének erejéig, azok határidőben történő visszaadásának elmaradása esetén, beszámítási kifogást fog bejelenteni a felperessel szemben.
[22] A felperes 2019. júniusában kelt válaszirat és keresetpontosítás megnevezésű beadványában vitatta valamennyi alperesi állítást, többek között alperes engedményezési szerződésre vonatkozó állításait, a hibás teljesítéssel kapcsolatos állításait, továbbá a szakértői véleményre tett észrevételeit.
[23] Felperes elismerte, hogy adminisztratív hiba folytán a követelések összege tévesen került feltüntetésre, ezeket módosította és összesen 85.000.000,- Ft megfizetésére, elsődlegesen a Ptk. 306. §. (3) bekezdése alapján, másodlagosan kártérítés jogcímén.
[24] Felperes továbbá alperes „kifogás jelzése” című fejezetét értelmezni nem tudta, annak értelmezését és az arra való reagálást az Eljárási Szabályzat 12. § szerinti előterjesztéséhez kötötte.
[25] Alperes 2019. júniusában kelt 3.sz. ellenkérelem megnevezésű beadványában fenntartotta az engedményezéssel kapcsolatos álláspontját, miszerint a felperes szavatossági igények érvényesítésére nem volt jogosult. Alperes fenntartotta álláspontját a felperes által csatolt szakvéleménnyel kapcsolatban korábban előadottakkal.
[26] Alperes felperes állításával szemben előadta, hogy a bérleti jogviszony alatti felszólítások nem bizonyítják az alperes szerződésszegését, jelen perben kizárólag az átadáskori állapot vizsgálandó. Hivatkozott a felszólításokkal kapcsolatban, hogy azok nem kifejezetten konkrétak, nem jelölik meg a kijavítandó hibákat pontosan, csupán sablon szövegek, amelyek az egyes ingatlanok tekintetében ugyanazt a bérbeadói nyilatkozatot tartalmazták.
[27] Felperes 2019. szeptemberében kelt válasziratában érvel az általa csatolt szakvélemény mellett, példákat hozva arra, hogy a szakvélemény mind a szakma, mind a bíróságok által elfogadott értékmeghatározási módszert alkalmaz. Felperes fenntartja korábbi indítványát, ha a Választottbíróság nem tartja megfelelőnek az általa csatolt szakvéleményt a szakértő által alkalmazott módszer miatt, rendeljen ki új szakértőt. Ebben az esetben a szakértő személyére ugyanazt a szakértőt javasolja kirendelni.
Felperes csatolta azokat a bérlői nyilatkozatokat, amelyekben az egyes bérlők csak a felperes 2019. júniusában kelt válasziratában részletesen kifejtett – bérbeadó által biztosított – feltételekkel vállalták a bérleményeken beruházások elvégzését, illetve a bérleti jogviszony létrehozását.
[28] Alperes 2019. szeptemberében kelt válasziratában kifejti, hogy felperes által a szakvélemény alkalmasságának előkérdésként való értékelése téves logika a per során, a felperesi kereset pontosítását kell először elvégezni, majd ezután kerülhet sor a szakvélemény vizsgálatára. A Választottbíróság ezért hívta fel a felperest 2019. júliusi végzésében, hogy a szakértő kirendelhetősége érdekében pontosítsa keresete jogalapját és összegszerűségét. Felperes azonban ennek nem tett eleget, ezért csak a korábban előterjesztett kereset vonatkozásában vizsgálható, hogy a szakvélemény alkalmas-e a kereseti kérelem megalapozottságának az eldöntéséhez.
[29] Alperes vitatja, hogy a bérlemények a visszaadáskor rendeltetésszerű használatra alkalmatlanok lettek volna. Ezt támasztja alá szerinte mind a hatósági működési engedélyek, mind a vásárlóközönség visszajelzése. Felperes nem jelölte meg tételes az egyes bérlemények hibáit, azok azonban nem tudnak „általában” nem megfelelni a rendeltetésszerű használat követelményének. Alperes egyébként vállalná a felperesi hibalista elismert, ítéletben megállapított konkrét hibáinak a kijavítását, azonban sem ilyen lista, sem ilyen kereseti kérelem nem került előterjesztésre.
[30] Alperes tovább is hangsúlyozta, az ingatlanok állítólagos hibáinak kijavítása értelmetlen, szükségtelen, felperes valójában a kijavítási költségre tart igényt, ami ebben a formában azonban a Ptk. 4. §. (1) bekezdése szerinti jóhiszeműség és tisztesség követelményének sem felel meg.
[31] Alperes a felperes által csatolt szakvéleménnyel kapcsolatos érvelését fenntartotta, álláspontja szerint a kereseti kérelem elbírálása szempontjából irreleváns. Alperes a felperes azon indítványát, miszerint a Választottbíróság hallgassa meg a szakvéleményt készítő igazságügyi szakértőt ellenezte.
[32] Alperes beadványában végül kitért a felperes által csatolt bérlői nyilatkozatokra is. Az első ingatlan vonatkozásában előadta, hogy a bérleti díjkedvezményben az új bérlő nem az ingatlanok rendeltetésszerű használatra alkalmatlan állapota miatt részesült, az átalakításokra ugyanis az újonnan kialakított áruházak arculatára való igazítás miatt volt szükség.
[33] A második üzletre kötött bérleti szerződés szerint a bérlő a „felújítás, kialakítás” költségei miatt kapott bérleti díjkedvezményt, ami szintén nem azonos a karbantartással. Továbbá a bérleti szerződés megkötésére a visszaadást követő 2,5 év elteltével került sor, ami alatt az ingatlan állapota nyilvánvalóan romlott.
[34] A harmadik ingatlannal kapcsolatban előadta, hogy a bérlői nyilatkozat, miszerint az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmatlan állapotba miatt csak a felújítási munkálatok miatt kapott díjkedvezmény esetén veszi bérbe az ingatlant, csak egy szívességi nyilatkozat, az alperes és felperes jogviszonyára nincsen semmilyen kihatással. Hivatkozott továbbá az időmúlás miatti állagromlásra is.
[35] A Választottbírósági tanács 2019. szeptemberében tárgyalást tartott. Felperes fenntartotta indítványát az igazságügyi szakértő meghallgatására vonatkozóan. Alperes kifejtett, hogy vállalja a Választottbíróság által megállapított hibák kijavítását, ehhez tudni kell azonban, hogy melyek ezek a hibák. Felperes ezt nem bizonyította, ezért a kereset elutasítását kéri. Felperesi képviselő a kijavítással kapcsolatban megbízójával kíván konzultálni.
A Választottbíróság végzésben felhívta a feleket, hogy 30 napon belül a tárgyaláson elhangzottak alapján tegyenek zárónyilatkozatot.
[36] Felperes 2019 októberében összefoglaló előkészítő iratot és keresetváltoztatás megnevezésű beadványt terjesztett elő. Felperes kifejti, hogy a felek közötti vitás kérdés tárgyát az képezi, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban került-e visszaadásra, vagy nem. Felperes álláspontja szerint, mivel alperes a per folyam egyszer sem állította, hogy a karbantartási kötelezettségének eleget tett, ezért egyértelműen bizonyított, hogy e kötelezettségét alperes megszegte, így alperes szerződésszegést követett el.
[37] Felperes álláspontja szerint kétséget kizáróan bizonyítást nyert az is, hogy az ingatlanokban értékcsökkenés következett be, amelyet bizonyít egyrészről a szakértői vélemény, másrészről a felperes által csatolt bérlői nyilatkozatok.
[38] Felperes azon alperesi hivatkozásokra, miszerint felperesnek tételes, beárazott kimutatásokkal igazolnia kellene a perben az alperes által el nem végzett karbantartási, állagmegóvási munkákat előadta, hogy alperes tisztában van azzal, ezen kimutatások elvégzése lehetetlen, az ingatlanok teljes átalakításon estek át azóta, így utólag nem rekonstruálható a bérlemények visszaadáskori állapota, ezért a kár mértéke sem számítható ki pontosan, a kár összegszerűségének bizonyítása nem lehetséges.
[39] Felperes beadványának második felében végül azt kívánja alátámasztani, hogy szavatossági jogának érvényesítésén kívül jogosult a hibás teljesítésből eredő kárának megtérítését is követelni a kártérítés szabályai szerint.
[40] Felperes összefoglalóan előadta, hogy alperes neki felróható módon nem tett eleget a karbantartási és állagmegóvási kötelezettségének, ezért szerződésszegést követett el, amelynek folytán értékcsökkenés következett be az ingatlanokban, ezért felperest kár érte. A kár pontos összege azonban nem megállapítható, ezért alperes az általa okozott értékcsökkenés becsült értékeként megjelölt összeget köteles megfizetni. A kereseti követelését módosította.
[42] Az alperes a 2019. októberében kelt ellenkérelmében a megváltoztatott kereset elutasítását és a felperes perköltségben marasztalását kérte, és előadta az alábbiakat:
A megváltoztatott kereset ténybeli alapjainak súlyos hiányosságai nem változtak, az alperes soha nem tett a tényállásra vonatkozó elismerő nyilatkozatot.
[43] Alperes állítása szerint hiányzik a történeti tényállás, történeti tényállás hiányában pedig nem lehet jogi tényállást megfogalmazni. A felperes kártérítési igényét érvényesíti az alperessel szemben, az alperes szerződésszerű magatartása azonban nincs konkrétan meghatározva. Nincs felperes keresetében az alperes elmaradásának mibenléte megadva, nincs meghatározva az a célállapot, amihez képest meg lehetne határozni az eltérést, így a meghatározható hibák hiányában az alperes kárfelelősségét sem lehet megállapítani. Felperes keresetében nem csak a rendeltetésszerű állapot, mint cél meghatározása hiányzik, de hiányzik az épületek visszaadáskori állapotának tényszerű leírása.
[44] Alperes beadványában részletes kifejti jogi álláspontját, miszerint a kijavítható hibák kijavítása sorrendben kötelezően megelőzi a kijavítható hibák miatti tapadó károk érvényesíthetőségét. Ha azonban egyes értelmezés szerint a kijavítható hibát is lehetne tapadó kárnak tekinteni, a károsulti igény természetbeni helyreállítása lenne sorrendben az első, csak ez után következhetne a pénzbeli kompenzáció.
[45] Alperes a beadványában végül tovább elemezte a felperes keresetének meghatározatlanságát és bizonyítatlanságát. Ezt azonban nem tartja az ítélethozatal akadályának, viszont a kereset elutasítására ad okot.
[46] A választottbírósági tanács a 2019. október végén hozott végzésével a bizonyítási eljárást befejezettnek nyilvánította és az eljárást berekesztette.
A Választottbíróság ítélete
[47] A felperes keresete nem alapos.
[48] A választottbírósági tanács a jogvita elbírálására a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény 1. §. b) pontja értelmében az 1959. évi IV. törvény (Ptk) rendelkezéseit alkalmazta, tekintettel arra, hogy a peres felek közötti jogviszony a 2013. évi V. törvény hatálybalépését megelőzően keletkezett.
[49] A felek az eljárás során nem hatalmazták fel a Választottbíróságot a jogvitának az Eljárási Szabályzat 32. §. (3) bekezdés szerinti „ex aequo et bono”, vagyis méltányosság alapján történő elbírálására. Ezért keresethez kötöttség jegyében a választottbírósági tanács a felek megállapodásai és az irányadó jogszabályok alapján bírálta el a jogvitát.
[50] A jogvita a bérleti jogviszony alanyai között 2016 áprilisában lezajlott átadás-átvételi eljárások és azok során felvett jegyzőkönyvek kapcsán bontakozott ki. A választottbírósági tanács megállapította, hogy a bérbeadó által a birtokba vétel kapcsán elkövetett adminisztratív mulasztások döntő jelentőséggel bírtak a kereseti követelés bizonyíthatósága szempontjából.
Tekintettel arra, hogy az átadás-átvétel során az átadáskori állapot pontos felmérése, hibajegyzék felvétele elmaradt, a jegyzőkönyvek csupán előre elkészített, valamennyi ingatlanra vonatkozó generális megállapításokat tartalmaztak. Ebből a hibából kifolyólag a bérlemények rendeltetésszerű használatra alkalmatlanságának állítása bizonyítatlan maradt.
[51] A választottbírósági tanács a felperes által közjegyzői nemperes eljárás során készíttetett szakvélemény kapcsán egyetértett az alperesi állásponttal. Az abban alkalmazott becslési metodika nem alkalmas mód az ingatlanok – bérleti szerződésben előírt - rendeltetésszerű állapotnak való megfelelősége vagy meg nem felelősége bizonyítására, továbbá nem alkalmas az átadáskor hiányzó vagy sérült tartozékok utólagos meghatározására. A választottbírósági tanács megítélése szerint a bérbeadónak módja lett volna a szakértőt a bérleti szerződésben előírtak megállapításával megbízni. Mivel ezt nem tette meg amikor ez még vizsgálható volt, az ingatlanok jelentős átalakítására és az időmúlásra tekintettel erre már a felperes korábbi indítványa ellenére sem látott reális esélyt a választottbírósági tanács.
[52] A felperes 2019. októberében érkezett utolsó kereset változtatásában az alperessel szemben érvényesített jogot a Ptk. 310. §; 318. §; 339. §; és 359. § (1) bekezdésében jelölte meg. Miután az érvényesített hibás teljesítéssel elkövetett szerződésszegéssel okozott kár megtérítésére főszabályként a szerződésen kívül okozott kárért való felelősség szabályait kell alkalmazni, a felelősségi elemek közül a felperesnek kell bizonyítania a kárt, a jogellenességet, valamint a jogellenes magatartás és a kár közötti okozati összefüggést. Mindezek bizonyítottsága után, reparációs eszközként a kártérítés egyik módjaként jöhet szóba az általános kártérítés, de csak abban az esetben, ha a vagyoncsökkenés mértékének – a kárnak – megállapítása minden lehetséges bizonyítási próbálkozás ellenére eredménytelen volt.
[53] A Választottbírósági tanács megítélése szerint, a fentiekben kifejtett okból, a felperes engedményezője, a bérbeadó, elmulasztotta a megfelelő időben és körülmények között tételesen meghatározni -az alperes által ugyan vitatott – bérlői mulasztásokat és azok következményeként fellépő károsodás konkrét mértékét. A szerződésszegés okán kifogásolt hibák és hiányosságok pontos felmérése és a kijavítási költségek meghatározása hiányában a kárfelelősség felperesi bizonyítási körbe tartozó elemei bizonyítatlanok maradtak.
[54] A választottbírósági tanács álláspontja szerint – egyetértve az alperes által kifejtettekkel- az alperesi felelősség és az azzal okozott kár mértékének bizonyítatlansága nem alapozza meg azt, hogy a felperes egy téves metodikájú, nem tételes felmérésen alapuló szakvéleményben meghatározott összeget állítson be az alperes által okozott, biztosan felmerült, de összegében pontosan ki nem számítható általános kárként. Mind a károkozás megtörténte, mind annak mértéke megfelelő eljárással tisztázható és az eljárásban bizonyítható lehetett volna. Ennek hiányában a kártérítési igény mind a kereset szakvéleményre alapozott összegében, mind az azzal azonos mértékű általános kártérítés formájában megalapozatlan.
[55] Tekintve, hogy az engedményes sem több, sem kevesebb joggal és kötelezettséggel bír, mint az engedményező ingatlantulajdonos, a Ptk. 99. §-ban meghatározott casus nocet domino elv alapján maga köteles viselni kereseti kérelme bizonyítatlanságának következményét.
A választottbírósági tanács a teljes egészében pervesztes felperest kötelezte az általa előlegezett választottbírósági díj viselésére. Kötelezte továbbá a perértékkel és a kifejtett jogi tevékenységgel arányban álló, mérlegeléssel megállapított ügyvédi munkadíj, mint perköltség megfizetésére az alperes javára.
(Vb/19004)