2/6/2023. Választottbírósági ítélet Vb/22043

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. A felperesi vevő a 2007. november 13-án kelt adásvételi szerződéssel (F/2.) megvásárolta az alperesi előadótól a budapesti [ ]. kerületi tulajdoni lapon [ ]. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan [ ]tulajdoni hányadát, amely természetben a Budapest, [ ]alapterületű tárolóhelyiségnek (a továbbiakban: Ingatlanhányad) felel meg, s amelyet az azonos helyrajzi számon nyilvántartott többi tárolóhelyiségtől épített fal és zárható ajtó választ el, így önálló ingatlanegységet képez. A társasházban a felperes lakástulajdonnal is rendelkezik. A tároló vételárát a felperes banki átutalással fizette meg az eladó részére. Az Ingatlanhányadot a felperes átadás-átvételi jegyzőkönyvvel igazoltan 2008. február 5-én vette birtokba, azóta sajátjaként szakadatlanul birtokolja és viseli terheit. Az adásvételi szerződés 11.2. pontja szerint az alperesi eladó a tulajdonjogát a vételár teljes megfizetéséig tartja fenn, a vételár teljes kiegyenlítése után pedig külön nyilatkozatban adja hozzájárulását a felperesi vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, aki a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének a vevő javára történő feljegyzéséhez már az adásvételi szerződés ugyanezen pontjában hozzájárult.
2. Az adásvételi szerződés alapján a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal a 2007. december 18-án kelt [ ]. számú határozatával a felperes javára a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényét feljegyezte, amely feljegyzést a 2022. szeptember 7-i tulajdoni lap III/12. számú rovata is tartalmazza.
3. Az alperesi eladó a tulajdonjog bejegyzési engedélyét az Ingatlanhányad vételárának teljes felperesi kifizetése ellenére nem nyújtotta be a földhivatalhoz, ezért a felperes tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba a mai napig sem jegyezte be. A felperes erről csak a földhivatal 2013. február 21-én értesítéséből szerzett tudomást. Ezután a felperes e-mailben, majd ennek eredménytelenségét követően az alperesnek a cégjegyzékben szereplő címére küldött levélben próbálta meg felvenni a kapcsolatot az alperessel, ami azonban az „elköltözött” jelzéssel visszaküldött borítékkal igazoltan szintén meghiúsult.
4. A felperes 2016. decemberében levelet kapott az alperes felszámolójától, amelyben a felperest mint tulajdonost értesítette arról, hogy az alperes tulajdonában lévő ingatlanok meghirdetésre kerülnek, s a felperes nyilvános pályázati értékesítésen élhet az elővásárlási jogával. A levél nem tartalmazta azt, hogy a felperes tárolójának újbóli eladásáról van szó, a felperes pedig a társasházban további ingatlant már nem kívánt venni, ezért a levélre nem válaszolt. 2021 nyarán viszont a felperes a társasház közös képviselőjétől arról értesült, hogy az alperes a felszámolója útján a felperes által megvásárolt tárolót is értékesíteni kívánja. Emiatt a felperes 2021. június 7-én e-mailben a felszámolóhoz fordult, kérve tőle a tulajdonosi bejegyzési engedély átadását a földhivatali benyújtás céljából. Erre a megkeresésre az alperestől válasz nem érkezett, ezért 2021. augusztus 10-én az alperes jogi képviselője intézett e-mail-beli felszólítást az alperes jogi képviselőjéhez a bejegyzési engedély kiadása iránt, aki azonban azt a választ adta, hogy a felszámolónak nem áll módjában a felperes tulajdonjogának bejegyzése iránt eljárni.

A peres felek nyilatkozatai

5. A felperes a keresetlevelében elsődlegesen azt kérte, hogy a Választottbíróság állapítsa meg, hogy az Ingatlanhányad tulajdonjogát 2015. március 15-én elbirtoklás jogcímén megszerezte. Másodlagosan – vagylagosan – a felperes azt kérte, hogy a Választottbíróság ítéletével pótolja az alperes hozzájáruló nyilatkozatát (bejegyzési engedélyét) ahhoz, hogy az Ingatlanhányadra a felperes tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba adásvétel jogcímén, a tulajdonjog-fenntartással történt eladás feljegyzett tényével azonos ranghelyen, 2007. november 21. napjával bejegyezze. Mindkét vagylagos keresete tekintetében kérte a földhivatal megkeresését a kérelme teljesítéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási intézkedések megtétele iránt ugyanúgy, mint a felperesnek a rendelkezések tűrésére történő kötelezését és az alperes kötelezését a felperesi eljárási költségek megfizetésére.
6. A felperes keresetében kérte azt is, hogy a Választottbíróság az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 64.§-a (1) bekezdésének b) pontja alapján az Ingatlanhányadra rendeljen el perfeljegyzést.
7. Az alperes a válasziratában előterjesztett ellenkérelmében kérte, hogy a Választottbíróság a felperes keresetét utasítsa el, és kérte a felperes kötelezését az eljárási díj és az alperesi jogi képviselettel felmerülő ügyvédi munkadíj viselésére.
8. A felperes jogcímes elbirtoklásra irányuló elsődleges kereseti kérelmével szemben az alperes az ellenkérelmében azt adta elő, hogy az azért megalapozatlan, mert álláspontja szerint a tulajdonosi bejegyzési engedély az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak nem alaki, hanem tartalmi kelléke, hiánya ezért nem olyan formai fogyatékosság, amely mellett a jogcímes elbirtoklás útján történő felperesi tulajdonszerzésre sor kerülhetne.
9. Az alperes a felperes jognyilatkozat pótlása iránt előterjesztett vagylagos kereseti kérelmével szembeni ellenkérelmében arra hivatkozott, hogy a vételár felperesi megfizetése (2008. február 20-a) és az alperes részére küldött felszólító levél (2013. június 13.) között, majd az ezt követően a felszámolóhoz 2021. június 7-én intézett elektronikus megkeresés között egyaránt öt évnél hosszabb idő telt el. Előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló igény kötelemi jellegű, így öt év után elévül, és álláspontja szerint a felperes a folyamatos birtoklás, használat tényét – amely az elévülést megszakíthatta volna – nem bizonyította, mert az Ingatlanhányad jellegére és a tulajdoni arányra tekintettel e bizonyításra a felperes által csatolt átadás-átvételi jegyzőkönyv nem megfelelő.
10. Az alperes hivatkozott arra is, hogy álláspontja szerint a felperes a bejegyzési engedély pótlása iránti igényét a felszámolási eljárás során, a felszámolási értékesítést követően már nem érvényesítheti. Utalt a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 38.§-ának (4) bekezdésére, amely szerint az adós ingatlanán és egyéb vagyontárgyain fennálló elidegenítési és terhelési tilalom a felszámolás kezdő időpontjában, a visszavásárlási és vételi jog, valamint a zálogjog a vagyontárgy értékesítésével megszűnik. Az elővásárlási jog megszűnik, ha az elővásárlásra jogosult nem él vagy e törvény rendelkezései szerint nem élhet az elővásárlási jogával. Ha a visszavásárlási vagy a vételi jog jogosultja a felszámolás kezdő időpontja után a vagyontárgyat egyoldalú nyilatkozattal megvásárolja, az adóssal szemben beszámítással nem élhet. A szükségessé vált törlést az ingatlan-nyilvántartásban – a felszámoló megkeresésére az értékesítési jegyzőkönyv vagy adásvételi szerződés alapján – az ingatlanügyi hatóság, illetve a jelzálogjogot nyilvántartó más szervezet végzi.
11. E vonatkozásban az alperes idézte a Kúria Kfv. 37034/2018/8. számú precedensképes határozatát, amely elvi jelleggel mondta ki, hogy a tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye is egyfajta elidegenítési, terhelési tilalom, amely tilalom az adós felszámolás alá kerülésével megszűnik. Az alperes ebből azt a következtetést vonta le, hogy a felperes a javára feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt értékesítés alapján kizárólag a felszámolási eljárást megelőzően és az elévülési időn belül érvényesíthette volna a tulajdonjog bejegyzése iránti kötelmi igényét, a felszámolás kezdő időpontját követően erre már nem volt lehetősége.
12. A tárgyaláson a felek kijelentették, hogy észrevételük, kifogásuk sem a választottbírósági tanács összetételével, sem pedig a Választottbíróság hatáskörével szemben nincs. A felperes keresetét annyiban módosította, hogy elsődlegesen – a [ ]. földhivatali ügyszámra hivatkozással – az alperesi jognyilatkozat pótlását, másodlagosan pedig, arra az esetre, ha a Választottbíróság az elsődleges kereseti kérelmének nem adna helyt, a jogcímes elbirtoklás megállapítását kéri.
13. A felperes elismerte, hogy a kúriai döntés szerint a felszámolási eljárás kezdetével a tulajdonjog-fenntartás ténye törlődik az ingatlan-nyilvántartásból, azonban sérelmezte, hogy a felszámoló a kialakult helyzetet nem vizsgálta, így nem észlelte, hogy az Ingatlanhányadot az alperes egyszer már értékesítette, és a vételár be is folyt, noha a felszámolótól ez elvárható lett volna. Ennek következtében a felszámoló az Ingatlanhányadot ismételten értékesítette, és a vételárat ismételten beszedte. Felrótta az alperesnek azt is, hogy a 2021. május 12-i szerződés 3.3. pontja szerint az eladó megkereste az elővásárlási jogosultakat, őt azonban nem. Állította, hogy a felperes követelése nem évült el, mert az Ingatlanhányad folyamatos birtoklását, használatát álláspontja szerint megfelelően bizonyította, az alperes által hivatkozott elévülés szerinte fel sem merül, mert az nemcsak nem telt el, hanem el sem kezdődött.
14. Keresete megalapozása körében a felperes hivatkozott arra is, hogy az adásvételi szerződése a polgári jog előírásainak megfelel, érvényes. A tulajdonjog-bejegyzési engedély csatolása hiányának következményeit, az ez esetben követendő eljárást az Inytv. szabályozza, ez azonban a szerződést érvénytelenné nem teszi, a felperes ezért mindkét előterjesztett jogcímen alappal terjeszthette elő kereseti igényét az iránt, hogy az érvényes adásvételi szerződés alapján tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön.
15. Pontosított keresetében a felperes elsődlegesen azt kérte, hogy a Választottbíróság ítéletével pótolja az alperes tulajdonosi bejegyzési engedélyét ahhoz, hogy a földhivatal a felperes tulajdonjogát az Ingatlanhányadra adásvétel jogcímén bejegyezze. Másodlagosan annak megállapítását kérte, hogy a felperes az Ingatlanhányad tulajdonjogát 2015. március 15. napján elbirtoklás jogcímén megszerezte. A kért rendelkezések végrehajtása érdekében mindkét keresetéhez hozzáfűzte a földhivatal megkeresése iránti indítványát, és az alperes tűrésre kötelezése iránti kérelmét. A fenti két kereseti kérelmét egymással eshetőleges viszonyban terjesztette elő, azzal, hogy mindkét kereseti kérelmének alapossága esetén a Választottbíróság az ítéletének rendelkező részében is eshetőlegesen rendelkezzen a felperesi kereseti kérelmeknek megfelelően, azok sorrendjében. Az eljárási költségeinek az alperes általi megfizetése iránti kérelmét az eshetőleges kereseti kérelmei bármelyike alapján történő pernyertessége esetére terjesztette elő.

A Választottbíróság ítélete

16. A Választottbíróság saját hatáskörének fennállását hivatalból is vizsgálta és megállapította, hogy a Választottbíróság hatáskörét a felek a 2007. november 13-án megkötött ingatlan adásvételi szerződésük 12.4. pontjában kötötték ki. Minthogy a jelen eljárást a felperes felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet ellen indította meg, a választottbírósági hatáskör vizsgálatát ki kellett terjeszteni a Cstv. 38.§-ának (3) bekezdésére, amelynek értelmében a felszámolás kezdő időpontjától a gazdálkodó szervezet ellen a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos pénzbeli követelést csak a felszámolási eljárás keretében lehet érvényesíteni. A jelen eljárásban a felperes által előterjesztett kereset azonban nem pénzkövetelésre irányult, ezért a Választottbíróság hatásköre a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezettel szemben indított eljárásra fennállott. Ugyanezt támasztotta alá a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvénynek (Vbt.) a választottbírósági szerződés tárgyát képező követelés felszámolás kezdő időpontja utáni érvényesítéséről rendelkező 55.§-a is.
17. A felperes a keresetében indítványozta, hogy a Választottbíróság az Ingatlanhányadra rendelje el az Inytv. 64.§-a (1) bekezdésének b) pontja szerinti perfeljegyzést. A jelen eljárás tárgya az Ingatlanhányad tulajdonjoga volt, amelynek megállapítását a felperes mind dologi jogi, mind kötelemi jogi jogcímen igényelte, s így a perfeljegyzés törvényi feltételei fennállottak, a Választottbíróság az ez irányú rendelkezés megtételére a Vbt. 1.§-ának (1) bekezdése, 3.§-a (1) bekezdésének 1. pontja és az előzetes intézkedésre felhatalmazó 20.§-a alapján jogosult volt. Ugyanilyen értelmű választottbírósági felhatalmazást tartalmazott a felek ingatlan-adásvételi szerződésének 2007. november 13-i megkötésekor hatályos, a választottbíráskodásról szóló 1994. LXXI. törvény (rVbt.) 3.§-ának a választottbírósági eljárást a törvényes feltételek teljesülése esetén a bírósági peres eljárást helyettesítő eljárásként definiáló (1) bekezdése és az ideiglenes intézkedés elrendelésére jogosító 26.§-a is. A Választottbíróság azonban a jelen kérdés tekintetében azt vizsgálta, hogy a perfeljegyzési intézkedés mellőzése fenyeget-e a kereset teljesítésének ellehetetlenülésével, és figyelemmel a felperes tulajdonjogának a tulajdoni lap teherlapján bejegyzett „tulajdonjog fenntartással történt eladás” megnevezésű jogi ténnyel a saját ranghelyén (Inytv. 7.§ (1) bek.) biztosított voltára, továbbá a kizárólag jogkérdések elbírálására irányuló eljárás várhatóan viszonylag rövid időtartamára, a perfeljegyzés elrendelését mellőzte.
18. A Választottbíróság rögzíti, hogy a Vbt. 53.§-ának (1) bekezdése és az 1994-esVbt. 58.§-a egyaránt kimondja: a választottbírósági ítélet hatálya ugyanaz, mint a jogerős bírósági ítéleté. Ez magyarázza azt, hogy a jogvita elbírálására hatáskörrel rendelkező Választottbíróság ítéleti rendelkezése miért azonos hatályú az állami bíróság peres eljárásban hozott döntésével, ennek megfelelően a Választottbíróság az ingatlan-nyilvántartási eljárásban miért minősül hatóságnak, megkeresése miért a bíróságéval azonos hatályú hatósági megkeresés, s miért alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Az alperes ez irányú, hatásköri kifogásnak is minősülő ellenvetése emiatt volt megalapozatlan
19. Az alperes a felperes keresetét érdemben mindenekelőtt azért vitatta, mert álláspontja szerint a tulajdonosi bejegyzési engedély hiánya az ingatlanátruházásra irányuló okirat olyan tartalmi hibája, amely a jogcímes elbirtoklás szabályainak alkalmazását kizárja. E kérdésben az alperes helyesen indult ki abból, hogy a jogcímes elbirtoklás a Ptk. jelen ügyben a fentiekben kifejtettek szerint (a Ptké. 47.§-a alapján) alkalmazandó 5:45.§-a értelmében csak akkor következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette. E törvényi szabályozásból valóban következik az, hogy a jogcímes elbirtoklás esetén a bejegyzés alapjául szolgáló okirat olyan tartalmi hibában nem szenvedhet, amely a szerző fél tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kizárja. Mindezek alapján a Választottbíróságnak vizsgálnia kellett a felek adásvételi szerződésének tartalmát, azt, hogy a szerződés megkötésekor a teljes vételár megfizetésén kívül a tulajdonátruházás anyagi jogi szabályai szerinti módon minden megtörtént-e, ami a tulajdonjognak a vevő általi megszerzéséhez szükséges. Ennek során a Választottbíróság megállapította, hogy a felek adásvételi szerződése mind tartalmilag, mind a minősített alaki követelmények tekintetében megfelelt az irányadó előírásoknak, ideértve a 11.2. pontjában foglalt eladói tulajdonjog-fenntartási rendelkezést is.
20. A tulajdonjog eladói fenntartása az adásvétel útján történő eladáshoz kapcsolódó, széles körben alkalmazott olyan intézmény, amelynek célja, hogy ha a vevő a szerződés megkötésekor nem fizeti ki a vételárat vagy annak egy részét, akkor az eladó tulajdonos maradjon akkor is, ha egyébként a felek mindent megtettek a vevő tulajdonszerzése érdekében. Ilyenkor az adásvételi szerződés az eladói bejegyzési hozzájárulást értelemszerűen nem tartalmazza, ennek megadását a felek a vevő teljesítésének időpontjáig elhalasztják, és külön okirat tartalmává teszik, amint ez a jelen ügyben is történt. A gyakorlatban ez kétféleképpen történhet. Az egyik lehetőség az, hogy a hozzájáruló nyilatkozatot az eladó már az ügyletkötéskor aláírja, és a nyilatkozatot az okiratkészítő ügyvédnél letétbe helyezi azzal a meghagyással, hogy azt az utolsó vételár vevői megfizetését követően haladéktalanul be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, kérve a vevő tulajdonjogának bejegyzését. A másik lehetőség szerint – amint ez a jelen ügyben történt – az eladó a szerződésben azt vállalja, hogy a vételár teljes kiegyenlítése után, minden ez-irányú felhívás nélkül, önként megadja a vevő tulajdonjog-bejegyzéséhez szükséges külön hozzájáruló nyilatkozatát, és a tulajdonátruházó szerződéses okiratban csak a tulajdonjog-fenntartással a vevő javára történt eladás tényének feljegyzéséhez ad engedélyt. E lehetőség jogszerűségének tagadása és az eladói bejegyzési hozzájáruló nyilatkozat külön okirati tartalomként történő megjeleníthetőségének vitatása a tulajdonjog-fenntartás jogintézményének kétségbevonását jelenti, s mint ilyen, megalapozatlan.
21. Ezzel az alperesi védekezéssel szemben a Választottbíróság megállapította, hogy a felek jogszerűen éltek a tulajdonjog-fenntartás lehetőségével, amelynek megfelelő alkalmazásával az alperesi eladó a tulajdonjogát – összhangban az 1959-es Ptk. 368.§-ának (1) bekezdésében foglaltakkal – a szerződés megkötésekor, írásban, a vételár teljes felperesi kiegyenlítéséig tartotta fenn. Azt pedig az alperes sem vitatta, hogy a felperes az adásvételi szerződés 3.1. pontja szerinti vételárat a 4.2. pont alapján az 1. Mellékletbe foglalt fizetési ütemezésnek megfelelően 2008. február 20-ával bezárólag megfizette. Ebben az időpontban a felperes az Ingatlanhányad tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére jogot, az alperesi bejegyzési hozzájáruló nyilatkozat megadására igényt szerzett, az alperest pedig ettől kezdődően e tekintetben olyan kötelezetti késedelem terhelte, amelyet a jelen eljárás folyamán méltányolható indokkal nem mentett ki.
22. Az alperes ezen időpontig jogszerűen fenntartott tulajdonjoga a felperesi teljesítéssel a törvény (1959-es Ptk. 368.§ (1) bek.: tulajdonjogát legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tarthatja fenn) erejénél fogva megszűnt. Ehhez képest az alperes a védekezésében arra is hivatkozott, hogy az ingatlant 2021. május 12-én harmadik személy részére értékesítette. Minthogy azonban ebben az időpontban az Ingatlanhányad eladása a felperes részére már végbement, a felperes huzamos ideje az Ingatlanhányad „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa” volt, a későbbi vevő tulajdonszerzése a jelen ügyben alkalmazandó 1959-es Ptk. 117.§-ának (4) bekezdése szerinti korlátozásba is ütközött. E rendelkezés szerint ugyanis többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A tulajdonjoga bejegyzésének követelésére e rendelkezés alkalmazásában is a felperes – mint elsőnek jóhiszeműen birtokba lépő vevő – volt jogosult, s az ez irányú igényérvényesítését éppen az tette külön törlési per lefolytatása nélkül is akadálytalanná, hogy a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be. Az alperes erre irányuló védekezése ezért emiatt is megalapozatlan volt. Megjegyzendő, hogy bár az alperesi eladó és annak vevője közötti az alperes jelen eljárásbeli jogi képviselője által készített és ellenjegyzett adásvételi szerződés felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezet ellen indította meg, a választottbírósági hatáskör vizsgálatát ki kellett terjeszteni a Cstv. 38.§-ának (3) bekezdésére, amelynek értelmében a felszámolás kezdő időpontjától a gazdálkodó szervezet ellen a felszámolás körébe tartozó vagyonnal kapcsolatos pénzbeli követelést csak a felszámolási eljárás keretében lehet érvényesíteni. A jelen eljárásban a felperes által előterjesztett kereset azonban nem pénzkövetelésre irányult, ezért a Választottbíróság hatásköre a felszámolás alatt álló gazdálkodó szervezettel szemben indított eljárásra fennállott. Ugyanezt támasztotta alá a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvénynek (Vbt.) a választottbírósági szerződés tárgyát képező követelés felszámolás kezdő időpontja utáni érvényesítéséről rendelkező 55.§-a is.
23. Az alperes a keresetet azon az alapon is vitatta, hogy a felperesnek az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog-bejegyzésre irányuló kötelemi igénye az ötéves általános elévülési idő elteltével, 2008. február 20. (az utolsó vételárrész megfizetése) és 2013. június 13. (az alperesnek szóló felperesi felszólító levél megküldése) között, majd ezt követően, a felszámoló részére küldött elektronikus megkeresés (2021. június 7.) időpontjáig ismételten is elévült. Ennek körében azt elismerte, hogy az Ingatlanhányad birtoklása, használata, terheinek viselése az elévülés „megszakadását” eredményezi, azonban kifogásolta azt, hogy a felperes a folyamatos birtoklás, használat tényét nem bizonyította, és kifejtette azon álláspontját, hogy az Ingatlanhányad jellegére és a tulajdoni arányokra tekintettel a folyamatos birtoklás, használat tényének bizonyítására a felperes által csatolt átadás-átvételi jegyzőkönyv nem alkalmas.
24. A Választottbíróság megítélése szerint a felperes az alperes vitatásával szemben a közös költség folyamatos megfizetésével bizonyította, hogy az Ingatlant 2008 óta szakadatlanul ő birtokolta, és a bizonyítási eljárás adataiból az is kétségtelenül megállapítható volt, hogy e birtoklásában sem az alperes, sem más személy soha, átmenetileg sem zavarta meg. E folyamatos felperesi birtoklás tartama alatt a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kötelmi jogi követelése elévülésének az 1959-es Ptk. 326.§-a (2) bekezdése szerinti nyugvása állt be, mert az alperesnek a hozzájárulás megadása elmaradásában megnyilvánult huzamos mulasztása a bejegyzési igény felperesi érvényesítésének menthető akadályát képezte. A megszakítás nélküli nyugvás következtében a felperesi igény érvényesítésének elévülési határideje nem járt le, mert a kezdettől – a 2008. február 20-i felperesi teljesítéstől – folyamatos nyugvás tartama alatt az elévülés el sem kezdődött. Mindezek folytán az alperes elévülési kifogása megalapozatlan volt.
25. Az alperes az érdemi védekezésében hivatkozott arra is, hogy a Cstv. 38.§-ának (4) bekezdése ételmében az adós ingatlanán és egyéb vagyontárgyain fennálló elidegenítési és terhelési tilalom a felszámolás kezdő időpontjában megszűnik. Ezzel összefüggésben precedensként idézte a Kúria Kfv.37034/2018/8. számú határozatát, amely szerint a vevő oldaláról a tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye is egyfajta elidegenítési-terhelési tilalom, amely tilalom megszűnik, amennyiben az adós felszámolás alá kerül. Hangsúlyozta e körben az alperes azt is, hogy a Cstv. 38.§-a idézett (4) bekezdésének utolsó mondata szerint a szükségessé vált törlést az ingatlan-nyilvántartásban – a felszámoló megkeresésére – az ingatlanügyi hatóság végzi.
26. E vonatkozásban a Választottbíróság mindenekelőtt tényként állapította meg azt, hogy az Ingatlant terhelő „tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye” feljegyzést az ingatlanügyi hatóság a tulajdoni lap III/12. rovatáról a felperes által hivatkozott törvényi rendelkezés ellenére nem törölte, a bejegyzés jelenleg is a közhiteles ingatlan-nyilvántartás részét képezi, ekként pedig az Ingatlant érintő ingatlanügyi eljárások során változatlanul irányadó. Rámutat továbbá a Választottbíróság arra, hogy az alperes által hivatkozott csődtörvényi rendelkezések olyan felszámolási eljárási előírások, amelyek az anyagi jogi jogosultságok fennállására vagy fenn nem állására önmagukban nincsenek kihatással. A felperes a tulajdonszerzésének jogszerűségét, az alperesi bejegyzési engedély iránti igényének anyagi jogi alaposságát, illetve a jogcímes elbirtoklásának bekövetkeztét külön-külön és együttesen igazolta, az ezekre alapított keresetei pedig nem álltak függőségi kapcsolatban a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényfeljegyzése jogi sorsának felszámolási eljárásbeli megítélésének mikéntjével, hanem attól függetlenül, az adásvétel anyagi jogi szabályai alapján voltak elbírálandók. Hozzájárult ehhez az is, hogy az alperes ezen hivatkozása a felperesi tulajdonjog-bejegyzés elmaradásából eredő előny megszerzése érdekében megvalósított saját felróható magatartására irányult, így az 1959-es Ptk. 4.§-a (4) bekezdésének második mondata alapján jogellenes volt. A bejegyzési hozzájárulás megadásának az adásvételi szerződésbe is ütköző alperesi elmulasztása a joggal való visszaélés tényállását is kimerítette, így megalapozta a jognyilatkozat pótlása (1959-es Ptk. 5.§ (3) bek., 295.§) iránti felperesi keresetet is. Mindezek alapján az alperesnek a Cstv. 38.§-a (4) bekezdése szerinti jogelenyészésre alapított érdemi védekezése is megalapozatlan volt.
27. A Választottbíróság a felperes kereseti kérelmeinek alaposságát a fentieken túlmenően a következő szempontok alapján is vizsgálta:
28. A jogcímes elbirtoklás jogintézménye a jognyilatkozat pótlására irányuló keresethez képest nyújt alternatív megoldást az ingatlanszerző fél – a felperes – számára. A kedvezményes – rövidített – elbirtoklás azon feltételei, hogy (i) a felek között az Ingatlanhányad tulajdonjogának átruházására irányuló érvényes szerződés jött létre, (ii) a szerződésből fakadó kötelezettségeit a felperes, mint szerző fél a maga részéről teljesítette, (iii) az Ingatlant a felperes öt éven át szakadatlanul sajátjaként birtokolta, és (iv) az elbirtoklás nem nyugodott, a jelen eljárásban aggálytalanul bizonyítottan megvalósultak. Az a körülmény, hogy az ötéves kedvezményes elbirtoklási idő alkalmazásának feltétele a felek között érvényesen létrejött szerződés, nem változtat azon, hogy a felperesi tulajdonszerzés ez esetben elbirtoklással, vagyis eredeti szerzésmóddal, és nem átruházással történik. Ez az oka annak, hogy az ítélettel pótolt alperesi jognyilatkozat alapján történő bejegyzésre a feljegyzett tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényével azonos ranghelyen, adásvétel jogcímén, a kedvezményes elbirtoklás alapján történő bejegyzésre pedig az ötéves elbirtoklási idő leteltét követő hatállyal, a Ptké. 47.§-a szerinti időpontban (a Ptk. 2014. március 15-i hatálybalépését követő egy év elteltével, 2015. március 15-én), elbirtoklás jogcímén kerül sor.
29. Nem képezte akadályát a felperesi elbirtoklásnak az sem, hogy annak tárgya nem az albetét egésze, hanem csak egy tulajdoni részilletősége volt. A 4. számú Polgári Kollégiumi Állásfoglalás – az elbirtoklás feltételeinek fokozottan szigorú vizsgálata mellett – még azt is megengedhetőnek tekinti, hogy a tulajdonostárs elbirtoklás útján a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének tulajdonjogát szerezze meg. A jelen eljárásban ezzel szemben a felperes elbirtoklása a saját tulajdoni hányadának megfelelő, önállóan elkerített tároló megszerzésére irányult, ami semmilyen megalapozott érdemi aggályt nem vethetett fel. Azt pedig csak megjegyzi a Választottbíróság, hogy a felperesi birtoklási idő tartama a tizenöt évet is meghaladta, így jogszerzésére az elbirtoklás általános szabályai szerinti 15 év elteltével is sor kerülhetett volna, ami azonban a felperes jogcímes elbirtoklásra alapított keresetének alaposságát nem érintette.
30. A felperes érdemi kereseti kérelmei egymással vagylagos viszonyban álltak (látszólagos tárgyi keresethalmazat), amelyet az ESZ. kifejezetten nem szabályozott, de előterjesztését nem is tilalmazta, és az ilyen keresetnek a választottbírósági eljárásban anyagi jogi korlátja sincs, ezért a Választottbíróság a felperes keresetét ebből a szempontból is alaposnak találta, és indokoltnak ítélte a felperes azon igényét, hogy az egyes érdemi kereseti kérelmeinek a Választottbíróság az általa kért sorrendben, alternatív módon adjon helyt, amely kérelmet – az ezzel szemben felmerült akadály hiányában, elismerve a döntés ezen módjának a jelen helyzetben megmutatkozó ingatlan-nyilvántartási eljárási célszerűségét is – a rendelkező rész szerint teljesítette. Az alternatív ítéleti döntés szükségességét támasztotta alá az is, hogy a Fővárosi Törvényszék [ ] számú megsemmisítő határozata nyomán folyó ingatlanügyi hatósági új eljárásnak lehetséges tárgyát képezi a másodszori vevőnek a jelen eljárás felperese javára szóló „Tulajdonjog-fenntartással történt eladás” bejegyzéssel szembeni, a Cstv. 38.§-a (4) bekezdésére alapított, a fenti számú perben érdemi érveléssel alá nem támasztott, ezért ott nem vizsgált kifogása is.
31. A fentiekben kifejtett indokok alapján a Választottbíróság a felperes keresetének – mint megalapozottnak – a rendelkező rész szerint helyt adott.

Vb/22043