5/6/2021. Választottbírósági ítélet

Az ítélet alapjául szolgáló tényállás

1. A felperes, mint bérbeadó és az alperes, mint bérlő 2020. január 31-én határozatlan idejű bérleti szerződést kötöttek („Bérleti Szerződés”) egy üzlethelyiségre és 121 db parkolóhelyre („Bérlemény”) abból a célból, hogy az alperes ott ügyfelei részére őrzött fizető parkolási szolgáltatást nyújtson, továbbá bérautó szolgáltatást végezzen (Bérleti Szerződés). A Bérleti Szerződés felmondására 90 napos rendes felmondási idővel bármely fél jogosult volt. Az alperes 2020. március 27. napján kelt, a felperesnek 2020. március 28. napján megküldött levelében a Bérleti Szerződést 2020. március 31. napjával felmondta.

Peres felek nyilatkozatai

2. A felperes a keresetében kérte a Választottbíróságtól alperes kötelezését a Bérleti Szerződésen alapuló bérleti díj, használati díj, az üzemeltetési költség és közmű díj tartozás, ezen összegek kamatai, továbbá a felmerült választottbírósági díj és ügyvédi munkadíj részére történő megfizetésére. Az alperes a felmondása alapjául a felperes alábbi súlyos szerződésszegő magatartásaira hivatkozott: (i) a felperes nem a Bérleti Szerződés szerinti vis maior kikötés szerint járt el, amikor a koronavírus járvány okozta veszélyhelyzet alatt is követelte a teljes bérleti díj megfizetését; továbbá (ii) a Bérlemény beázása miatt az alperes által bérelt mélygarázs rendeltetésszerű használata nem volt biztosított. A Bérleti Szerződés a következők szerint rendelkezett: „A Felek nem kötelesek a jelen szerződésből eredő kötelezettségeik teljesítésére, vagy nem felelősek azok esetleges késedelmes teljesítéséért, ha az ilyen nem-teljesítés vagy késedelmes teljesítés oka természeti csapás, háború, nyilvánosan kihirdetett törvények, rendelkezések, korlátozások, vagy bármely, a Felek befolyásán kívül eső esemény (továbbiakban: „Vis maior”). A felperes 2020. május 14-én kelt levelében arról tájékoztatta az alperest, hogy felmondását 2020. június 26. napjára – rendes 90 napos felmondási idővel – fogadja el, mivel az alperes által hivatkozott felmondási okok alapján az azonnali hatályú felmondás nem volt lehetséges. A felperes álláspontja szerint a járványhelyzet nem volt „vis maior” helyzet, és nem akadályozta a feleket a Bérleti Szerződés szerinti főkötelezettségeik (a bérbeadó felperes részéről a Bérlemény rendeltetésszerű használatának biztosítása, a bérlő alperes részéről a bérleti díj fizetése) teljesítésében. A felperes tagadta, hogy a Bérlemény rendeltetésszerű használatra alkalmatlan lett volna, hiszen az alperes 2020. március 20. napján 74 db parkolóhelyet használt. A felperes a 2020. június 9-én és 2020. június 17-én leveleiben ismételten felhívta alperest a bérlemény 2020. június 26-i kiürítési kötelezettségére és arra, hogy ennek elmaradása esetén a Bérleti Szerződésben a bérleti díj háromszoros összegében meghatározott használati díjat fogja az alperestől követelni. A felperes tájékoztatta az alperest, hogy fizetési kötelezettsége teljesítésének elmaradása esetén tartozását a biztosíték összegébe beszámítja. A felek a rendes felmondási idő utolsó napján, 2020. június 26-én lefolytatták a Bérlemény átadás-átvételét. A Bérlemény átadás-átvételekor felvett jegyzőkönyv alapján megállapítható volt, hogy 11 db idegen magánszemély tulajdonában álló gépkocsi, valamint mintegy 20 db bérbeadási célt szolgáló gépkocsi állt a parkolóhelyeken. A felperes állítása szerint azonban az alperes ezt követően is használt egyes parkolóhelyeket. Erre tekintettel a felperes 2020. június 27. napjától a bérleti díj háromszoros összegének megfelelő használati díjat követelt az alperes által a felperes birtokába vissza nem adott parkolóhelyekre vonatkozóan. A felperes kereseti kérelmének jogi indokolásaként a Ptk. 6:331. § (1) bekezdésére, továbbá a Lakástv. 12. § (1) bekezdésére, 23. § (2) bekezdésére és 36. § (1) bekezdésére hivatkozott.
3. Alperes a 2020. december 17. napján kelt válasziratában kifejtette, hogy a felperes jogelődjével 2019. szeptember 30. napjáig fennálló bérleti jogviszony alapján, majd azt követően szerződéses alap nélkül a Bérleti Szerződés megkötésekor a Bérlemény birtokában volt. Ezen, előző bérlet időtartama alatt a Bérlemény állapota folyamatosan romlott, a beázással érintett terület nagysága nőtt. Alperes álláspontja szerint a Bérleti Szerződés megkötésekor a feleknek a koronavírus okozta világjárványról még nem volt ismeretük, annak negatív gazdasági következményei 2020. február végétől érték el az alperest, a parkolóhelyeket és gépjárműveket az ügyfelek lemondták. Alperes hivatkozott a 71/2020. (III. 27.) Korm. rendelet szerinti általános kijárási korlátozásra, amely objektív akadályát jelentette az alperes működésének, hiszen nem tette lehetővé a kijárást az alperes szolgáltatásainak igénybevétele céljából. Az alperes szerint a Bérlemény rendeltetésszerű használata – járványügyi okból, jogszabály kizáró rendelkezése miatt – nem volt biztosítható. Ebben a körben a Ptk. 6:332. § (1) bek.-re utalt. Megerősítette a felmondási nyilatkozatában tett, a felperes súlyos szerződésszegésére vonatkozó álláspontját. Az alperes kijelentette továbbá, hogy 2020. április 1. napjától nem használta a Bérleményt. A teremgarázsban az utolsó gépjármű 2020. március 18. napján parkolt le, ezután olyan gépjárművek maradtak ott, amelyekért az elrendelt határzár és a légi forgalom leállítása miatt a jogosultak nem tudtak visszatérni. Az alperes a tulajdonosok visszatérésekor segédkezett a járművek kiparkolásában. Az alperes kifogásolta, hogy a teremgarázs teljes villamosenergia fogyasztását felperes az alperesre terhelte, holott a Bérleti Szerződés alapján csak az általa bérelt 110 ottani hely vonatkozásában volt köteles a költségviselésre. Álláspontja szerint a felperes jogosulatlanul használta fel a Bérleti Szerződés alapján nyújtott óvadékot a költségek fedezésére. Védekezése alapján az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben marasztalását kérte.
4. A Választottbíróság a felek bevonásával 2021. február 24. napján előkészítő egyeztetést tartott, és ennek során eljárásvezető végzést hozott, amelyben meghatározta a felek által benyújtandó további periratokat, továbbá felhívta a feleket, hogy minden releváns tényt, bizonyítékot és jogi érvelést terjesszenek elő. Ennek megfelelően felperes pontosította a keresetében kifejtetteket és alperes fenntartotta az ellenkérelmében előadottakat. A Választottbíróság a periratok kézhezvételét követően 2021. április 14. napján - a felek hozzájárulásával Zoom videokonferencia útján - érdemi tárgyalást tartott. A tárgyaláson a felperes a keresetét, az alperes pedig ellenkérelmét fenntartotta. Az alperes egyezségi ajánlatot tett a felperes részére, amelyet azonban a felperes nem fogadott el.
5. A Választottbíróság végzésében felhívta a feleket, hogy 2021. május 3. napjáig a jogi érvelésüket és a bizonyítékok értékelését tartalmazó periratot nyújtsanak be érdemi felszólalás jelleggel. A Választottbíróság felhívta a felek figyelmét arra, hogy az összefoglaló érdemi periratok beérkezését követően az eljárás berekesztésére kerülhet sor.
6. A 2021. február 24. napján tartott előkészítő ülésen és a 2021. április 14. napján tartott választottbírósági tárgyaláson a felek egyezően akként nyilatkoztak, hogy a Választottbíróság hatáskörét, továbbá a Választottbíróság tagjait és összetételét érintő kifogásuk, észrevételük nincs. A felek közötti választottbírósági kikötés 2020. január 31-én kelt, a kikötésre a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény („Vbtv.”) 66. §-a értelmében a szerződéskötéskor és az eljárás alatt is hatályos, választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény („Vbtv.”) rendelkezései voltak az irányadók.

A Választottbíróság ítélete

7. A Választottbíróság az alábbi kérdések eldöntését tartotta relevánsnak a perbeli jogvita kapcsán:

1. A felek jogai és kötelezettségei a Bérleti Szerződés alapján; lehetetlenült-e a felek szolgáltatása a járványhelyzet következtében;
2. Megalapozott és jogszerű volt-e az alperes azonnali hatályú felmondása;
3. Az alperes felelőssége a használati díj megfizetéséért, azaz saját bérlőinek (albérlőinek) magatartásáért;
4. Kamatkövetelés megalapozottságának kérdése;
5. Eljárási költségek.

8. Az Alperes védekezése szerint a koronavírus járvány okozta egészségügyi válsághelyzet olyan vis maior esemény volt, amely alatt a bérlemény rendeltetésszerű használata nem volt biztosítható. Felperes ezért súlyos szerződésszegést követett el azzal, hogy a koronavírus okozta járványhelyzetben is teljes bérleti díj fizetését követelte az Alperestől. A vis maior helyzet lényege az, hogy a felek által vállalt szolgáltatás teljesítése lehetetlenné válik olyan okból, amelyre a félnek ráhatása nincs. A vis maior helyzet vizsgálata körében figyelmet érdemelt, hogy annak fő oka nem maga a koronavírus járványhelyzet volt, hanem az annak következtében hozott intézkedések és az adott helyzetre vonatkozó jogszabályok.
9. A Választottbíróság álláspontja szerint a koronavírus járványhelyzetre tekintettel hozott jogszabályok és intézkedések a bérleti szerződés lényegét képező szolgáltatások teljesítését nem tették lehetetlenné, ugyanis a bérlemény használata továbbra is lehetséges volt és a bérlemény alperes rendelkezésére állt, továbbá ugyanígy a bérleti díj fizetése, mint pénz fizetésére vonatkozó kötelezettség teljesíthetősége sem lehetetlenült.
10. A lehetetlenüléstől független kérdés volt az, hogy az alperes által folytatni kívánt tevékenység időlegesen visszaesett, ennek következtében pedig az alperes bevétele is csökkent. A Választottbíróság álláspontja szerint azonban ez az alperes üzleti kockázatának körébe tartozó kérdés volt, hiszen a felek nem tették a bérleti díj fizetésének feltételévé azt, hogy az alperes a tevékenysége során bizonyos üzleti forgalmat elér, és bizonyos bevételt realizál. Az üzleti forgalom és bevétel csökkenésének számos más oka is lehetséges, amelyek tipikusan a vállalkozó üzleti kockázatának körébe tartoznak. Mindkét fél egyezően akként nyilatkozott, hogy a Bérleti Szerződés nem lehetetlenült. Az alperes azonban tévesen hivatkozott arra, hogy a Bérleti Szerződés fenti megfogalmazásával a felek a vis maior esemény idejére – a lehetetlenülés következményeinek alkalmazása helyett – lehetőséget biztosítottak a szerződéses kötelezettségeik időleges nem-teljesítésére. A vis maior esemény az általánosan elfogadott gyakorlat és jogirodalom szerint a szerződésszegést (a főkötelezettség nemteljesítését) kimentő körülmény. A Bérleti Szerződés kikötése úgy volt értelmezendő, hogy amennyiben vis maior esemény okán az egyik fél nem volt képes teljesíteni a szerződést, azért kárfelelősség nem terhelte. A koronavírus járványhelyzet következtében hozott jogszabályoknak és intézkedéseknek az üzleti forgalmat csökkentő hatását az üzleti kockázat körében az alperes különböző módon kezelhette. Ezek egyike a rendes felmondás volt, amikor az alperes, mint bérlő a bérleti díj fizetésének kötelezettségét három hónapra, azaz a felmondási időre korlátozta. A Választottbíróság álláspontja szerint egy több éves bérleti szerződés előzmény után megkötött határozatlan idejű bérleti szerződés esetén a három hónapos bérleti díj fizetési kötelezettség ésszerű mértékű vállalkozói üzleti kockázat volt, különösen olyan helyzetben, amikor a felmondás időpontjában a Bérleményben még jelentős számú gépkocsi parkolt és a felmondási idő végéig a bérlő nem volt köteles a Bérlemény teljes kiürítésére. Az alperes végül is ehhez hasonló megoldást választott, rendes felmondás helyett azonban (megalapozatlanul) azonnali hatályú rendkívüli felmondással élt.
11. A Választottbíróság figyelmét nem kerülte el a koronavírus járvány miatt elrendelt veszélyhelyzet okozta elnehezült gazdasági élet, a drasztikus mértékben lecsökkent utazási forgalom és ennek hátrányos hatásai. A veszélyhelyzet következményei azonban - kisebb vagy nagyobb mértékben - a gazdaság szinte valamennyi szereplőjét érintették. A Választottbíróságnak ezért szigorúan azt kellett vizsgálnia, hogy a járványhelyzet miatt elrendelt veszélyhelyzet lehetetlenné tette-e a Bérleti Szerződésben foglalt szolgáltatások teljesítését. A Választottbíróság álláspontja ebben a tekintetben nemleges volt.
12. A Választottbíróság megjegyezte, hogy az alperesnek lehetett volna olyan döntése is, miszerint a forgalom csökkenését átmenetinek tekintve a bérleti szerződést fenntartja és később megállapodással, vagy ennek hiányában bírósági döntéssel a korlátozás időszakára csökkentett bérleti díj alkalmazását kéri. Az alperes azonban nem ezt a megoldást választotta, hanem a szerződést felmondta, így a Választottbíróság ezen adott tényállást tekintette irányadónak, hozzátéve, hogy a felmondásra tekintettel megszűnt bérleti szerződés feltételeinek clausula rebus sic stantibus elv alapján történő módosítása utólag már nem volt lehetséges, de ilyen kérelem nem is volt a felek részéről.
13. A Választottbíróságnak vizsgálnia kellett azt a kérdést is, hogy a felperes magatartása, jelesül az, hogy a bér csökkentésre irányuló alperesi kezdeményezést feltétellel fogadta el, továbbá, hogy a bérlemény bizonyos részeiben időszakosan beázás volt, olyan szerződésszegés volt-e, amely alapot szolgáltatott a rendkívüli hatályú felmondásra. A fentiekben kifejtettek szerint az alperes azonnali hatályú felmondása megalapozatlan volt. A felperesnek az a magatartása, hogy a bér csökkentésre irányuló alperesi kezdeményezést feltétellel fogadta el, nem minősült szerződésszegésnek, ugyanis ennek elfogadására vonatkozó kötelezettséget a Bérleti Szerződés nem tartalmazott. Az alperesnek az a védekezése, miszerint a bérlemény bizonyos részeiben időszakosan beázás volt, alperes szerint olyan szerződésszegés, amely megalapozta az azonnal hatályú felmondást. A Választottbíróság nem osztotta ezt az álláspontot. Az időszakos és részleges beázás az alperes előtt a Bérleti Szerződés megkötésekor is ismert volt, a felperes az elvárható módon intézkedett ennek kijavítása és a beázás megszüntetése iránt, továbbá a beázás a részlegessége és időszakossága miatt a teljes Bérlemény rendeltetésszerű használatát nem akadályozta. A Választottbíróság álláspontja szerint a felperes a benyújtott okirati bizonyítékokkal megfelelően bizonyította azt, hogy az alperes 2020. június 26-án nem ürítette ki a Bérleményt, jelentős számú parkolóhelyet továbbra is elfoglalva tartott.
14. A Választottbíróság álláspontja szerint az alperes, mint bérlő, a saját bérlőinek (albérlőinek) magatartásáért úgy felelt, mint saját magatartásáért. A Választottbíróság nem vitatta az alperes előadását, miszerint a veszélyhelyzet és emiatt bekövetkezett utazási korlátozások miatt nem történt meg a Bérlemény teljes kiürítése. A Választottbíróság álláspontja szerint azonban az albérlői magatartásáért felelősséggel tartozott, ennek következményeit a saját bérlőire (az albérlőkre) háríthatta, végül pedig az alperesnek a tőle elvárható intézkedéseket meg kellett volna tennie a kiürítés érdekében, így például a gépkocsikat alacsonyabb költségen máshol tárolhatta volna. Ennek a kérdésnek a vizsgálata azonban a perbeli jogvita kereteit meghaladta és a Választottbíróság döntését nem befolyásolta.
15. Figyelemmel arra, hogy a felperes követeléseit képező tartozások a késedelembe esés időpontjáig kamatmentesek voltak, a Választottbíróság a Ptk. 6:48. § (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamat fizetését nem látta megalapozottnak, ilyen kérelmet a felperes egyébként sem terjesztett elő.
16. A kamatszámítás kezdő időpontja a bérleti díj, az üzemeltetési költség és a közmű díj tartozás tekintetében 2020. július 1. napja, a használati díj tekintetében pedig 2021. január 1. napja volt, ezért a felperes ezen időponttól volt jogosult a tőketartozás utáni késedelmi kamatot követelni a Ptk. 6:48. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamat szabályozás szerint.
17. A Választottbíróság mindezek alapján megállapította, hogy a felperes keresete alapos volt, ezért az alperest a kereseti kérelemmel egyezően kötelezte a bérleti díj, a használati díj, az üzemeltetési költség és közmű díj tartozás, ezen összegek kamatai, továbbá a felmerült választottbírósági díj és ügyvédi munkadíj felperes részére történő megfizetésére.

(Vb/20077)