Az ítélet alapjául szolgáló tényállás
- A felperes jogelődje és alperes 2017. november 27. napján határozott idejű bérleti szerződést kötöttek a … Bevásárlóközpont 202/B. számú üzlethelyisége vonatkozásában. A felek két módosítást követően a bérleti időszakot 2020. december 31. napjáig meghosszabbították. 2020. április 16. napján az alperes jogi képviselője a koronavírus járvány által előidézett helyzetre, és ezáltal az ingatlanközvetítői munka ellehetetlenülésére hivatkozva a szerződést rendkívüli felmondás útján felmondta. Az alperes felmondásában hivatkozott a 2020. március 28-án bevezetett kijárási tilalomra, ezáltal a szerződés lehetetlenülésére, a felperes által ünnepségek és események rendezésére vonatkozó kötelezettség megszegésére és érdekmúlásra. A felperes állítása szerint a bevásárlóközpont látogatását korlátozták, de a rendeltetésszerű használatot továbbra is biztosították, és az adott időszakban rendezvények tartása tilos volt. A bérleti szerződés értelmében az alperesnek előzetesen értesítenie kellett volna a felperest a felmondásról, amit azonban elmulasztott. A felperes kiemelte, hogy 2020. április 30. napján az alperes részére szerződésmódosításra vonatkozó javaslatot tett, mely értelmében 99%-ot meghaladó bérleti díjkedvezményt ajánlott fel, ezzel kimerítette a szerződés által előírt együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét. Alperes azonban 2020. április 30. napjáig előzetes értesítés nélkül kiürítette és elhagyta a bérleményt (melyre szintén nem volt joga a bérleti szerződés alapján). Ennek nem szerződésszerű létéről a felperes tájékoztatta az alperest 2020. május 26. napján. Alperes ennek ellenére 2020 május 1-től kezdődően a szerződés 2020 november 30. napi megszűnésig a díjfizetési kötelezettségeit nem teljesítette. Végül a felperes a bérleti szerződésben meghatározott felmondási idő alkalmazásával 2020. november 30. napjára felmondta a bérleti szerződést, ezzel a bérleti szerződés alapján a szerződés 2020. november 30. napján szűnt meg. Az alap bérleti díj mértéke 2019. december 18. napjától kezdődően 20 EUR/m2/hó + ÁFA, a szolgáltatási díj mértéke 13 EUR + ÁFA/m2/hó (melyeket 2020. májustól nem fizetett az alperes). Ezek alapján az alperes tartozása összesen 1.682.129 Ft tőketartozás és annak késedelmi kamatai. A bérleti szerződés 6 havi bruttó alap bérleti díj összegével megegyező kötbérre való jogosultságot ír elő a felperes részére kötelezettségszegés esetén (ami jelen esetben a fizetési kötelezettség nem teljesítése), melynek összege 3.729,27 EUR. A Bérlő a bérlemény üzemeltetését neki felróhatóan szüneteltette, ennek okán a bérleti szerződés alapján 3.491,09 EUR kötbér megfizetésére köteles.
A peres felek nyilatkozatai
- A felperes keresetlevelében előadottak szerint a felperes által érvényesíteni kívánt jog az alap bérleti díjra, a szolgáltatási díjra, illetve a fizetési és üzemeltetési kötelezettség elmulasztása esetén kikötött kötbérre terjed ki. A felperes a választottbíróság hatáskörét a bérleti szerződésben foglal alávetésre alapozta. Felperes kérte, hogy a választottbíróság állapítsa meg az alperesi felmondás jogellenességét és alkalmatlanságát, a felperesi felmondás jogszerűségét, és kötelezze az alperest a felperesi követelések megfizetésére (1.682.129 Ft + késedelmi kamatai és 7.220,36 EUR), továbbá az ügyvédi munkadíj költségének viselésére.
- Az alperes ellenkérelmében a felperes keresetének elutasítását kérte. Elsődlegesen a teljesítés lehetetlenné válására hivatkozott, ezáltal véleményük szerint a szerződés a lehetetlenülés következtében megszűnt. Ezzel kapcsolatban előadta, hogy a COVID járvány vis maior helyzetet teremtett, mely egyik félnek sem felróható, és mivel a felek nem tudtak az új feltételekről megállapodni, a szerződés megszűnt. A lehetetlenülés oka az ügyfélszolgálat működésében történő ellehetetlenülés, illetve a tény, hogy a felperes az ügyfelek jelenlétét nem tudta biztosítani. Alperes állítása szerint a lehetetlenülésig teljesített szolgáltatásokkal elszámoltak egymással, így a feleknek nem áll fenn egymás felé követelésük, ezáltal a felperes bármilyen egyéb követelése megalapozatlan. Másodlagosan az alperes a felperes szerződésszegésére és ebből fakadó érdekmúlására hivatkozott. Előadása szerint a felperes nem biztosította az általa vállalt kötelezettségeket, így a rendezvények, események biztosítását és ezáltal az ügyfélszolgálati jelleget. Ezt felszólításra sem biztosította a felperes, így az alperes tekintve, hogy nem volt érdeke a bérleti jogviszony fenntartása, elállt a szerződéstől. Az alperes javasolta a bérleti díj csökkentését, amelytől azonban a felperes elzárkózott, hiába emelte ki, hogy nem tud érdemi munkát végezni az ügyfelekkel való kapcsolattartás nélkül. Az alperes a felperes bérleti díjra és a kétféle kötbérre vonatkozó számítását nem vitatta.
- Tekintettel arra, hogy a Választottbíróság megítélése szerint a bérleti szerződés megszűnésével kapcsolatos ténybeli előadása mindkét félnek azonos volt, csupán a tényekből jutottak eltérő értelmezésre és következtetésre, a 2024. február 27. napján tartott tárgyaláson a Választottbíróság felhívta a feleket, hogy az 1. sz eljárásvezető végzésben részletezett eljárási menetrend szerint 30 napon belül nyújtsanak be összefoglaló, érdemi felszólalásukat is tartalmazó periratot, amelyben jelöljék meg minden esetleges további bizonyítási indítványukat, okirati bizonyítékait pedig csatolják.
- Az érdemi felszólalását is tartalmazó, 2024. március 29. napján kelt összefoglaló periratában a felperes továbbra is fenntartotta a keresetlevelében foglaltakat, további bizonyítási indítványa nem volt, tárgyalás tartását nem kérte. A felperes vitatta, hogy a Bérleti Szerződés szerinti teljesítés lehetetlenné vált volna a Bérleti Időszak alatt, tekintettel arra, hogy a Bérlemény rendeltetésszerű használata a Bérleti Szerződés megszűnéséig biztosítva volt és a felperes teljesítette a szerződés szerinti kötelezettségeit. A felperes kiemelte, hogy a bérlőnek lehetősége lett volna a kötelezettségei teljesítésére, úgy ahogyan azt felperes is tette. A felperes hivatkozott továbbá arra, hogy az alperes munkavállalói amellett, hogy a Bérleményt a Bérleti Szerződés megszűnésééig használhatták, azt ténylegesen használták is. Az egyetlen tevékenység, amely korlátozva volt a jogszabályok által, a személyes ügyfélfogadás. A felperes kiemelte, hogy az alperes által állítottakkal ellenben lett volna lehetőség a Szerződés módosítására, azonban tekintettel arra, hogy a felperes által felajánlott kedvezményt az alperes válasz nélkül hagyta, így az együttműködési szándék kizárólag a felperes részéről állt fenn. A felperes végezetül alaptalannak tartotta az alperes fertőtlenítésére vonatozó hivatkozását, tekintettel arra, hogy jogszabályi rendelkezés a mai napig nincs érvényben a megfelelő tisztítással kapcsolatban. A felperes előadása szerint a járványidőszak alatt elvárható gondossággal járt el, tekintettel arra, hogy több helyre kihelyezett ingyenesen használható kézfertőtlenítőket, továbbá annak érdekében, hogy a Bérlemény használható legyen, a felperes eleget tett többek között a takarítási, hűtési és fűtési, illetve a közteherviseléssel kapcsolatos kötelezettségeinek. Az előadottak alapján a felperes kérte, hogy a Választottbíróság adjon helyt a kereseti kérelmének.
- A választottbíróság 2024. május 8. napján zárt tanácskozásban döntött az eljárás további menetéről. A választottbíróság úgy ítélte meg, hogy a kereseti kérelem tekintetében való döntéshez a tényállás tisztázott, a felek valamennyi bizonyítékukat benyújtották, további bizonyítási indítványuk nem volt, ezért a 2024. május 8. napján kelt végzésével a bizonyítási eljárást az Eljárási Szabályzat 41.§ (1) bekezdése alapján befejezettnek nyilvánította és az eljárást berekesztette.
A Választottbíróság ítélete
- A választottbíróság jelen eljárásra vonatkozó hatásköre a 2017. november 27-én kelt Bérleti Szerződés B) rész 35. Cikk 35.1 pontján alapul.
- A 2020. évben alkalmazott járványügyi rendelkezések közül a jelen jogvita eldöntése szempontjából az alábbiak relevánsak:
71/2020 (III. 27.) Korm. rendelet a kijárási korlátozásról, amely 2020. március 28-tól eredetileg 2020. április 11-ig, hosszabbítások miatt azonban végül 2020. június 17-ig volt hatályban. A rendelet alapján a lakóhely elhagyása kizárólag alapos indokkal történhetett.
A 484/2020. (XI. 10.) Korm. rendelet, amely 2020. november 11-től 2020. július 31-ig volt hatályos, amely a lakóhely elhagyását kizárólag alapos indok megléte mellett engedélyezte este 8 és reggel 5 óra között.
(a) A felek jogai és kötelezettségei a Bérleti Szerződés alapján
- A Ptk. 6:331 § (1) bekezdése alapján a "Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles."
- A Bérleti Szerződés 24.5 pontja értelmében „a Felek nem kötelesek a jelen szerződésből eredő kötelezettségeik teljesítésére, […] ha az ilyen nem-teljesítés […] oka természeti csapás, háború, nyilvánosan kihirdetett törvények, rendelkezések, korlátozások, vagy bármely, a Felek befolyásán kívül eső esemény (továbbiakban: „Vis maior”)".
- Az alperes védekezése szerint a koronavírus járvány okozta egészségügyi válsághelyzet olyan vis maior esemény, amely alatt a bérlemény rendeltetésszerű használata nem biztosítható, ezért a bérleti szerződés lehetetlenült.
- A vis maior helyzet lényege az, hogy a felek által vállalt szolgáltatás teljesítése lehetetlenné válik olyan okból, amelyre a félnek ráhatása nincs. A vis maior helyzet vizsgálata körében figyelmet érdemel, hogy annak fő oka nem maga a koronavírus járványhelyzet, hanem az annak következtében hozott intézkedések és az adott helyzetre vonatkozó jogszabályok.
- A Választottbíróság álláspontja szerint a koronavírus járványhelyzetre tekintettel hozott jogszabályok és intézkedések a bérleti szerződés lényegét képező szolgáltatások teljesítését nem tették lehetetlenné, ugyanis a bérlemény használata továbbra is lehetséges volt és a bérlemény alperes rendelkezésére állt, továbbá ugyanígy a bérleti díj fizetése, mint pénz fizetésére vonatkozó kötelezettség teljesíthetősége sem lehetetlenült.
- A Választottbíróság figyelmét nem kerülte el a koronavírus járvány miatt elrendelt veszélyhelyzet okozta elnehezült gazdasági élet, a drasztikus mértékben lecsökkent üzleti forgalom és ennek hátrányos hatásai. A veszélyhelyzet következményei azonban - kisebb vagy nagyobb mértékben - a gazdaság szinte valamennyi szereplőjét érintették. A Választottbíróságnak ezért szigorúan azt kellett vizsgálnia, hogy a járványhelyzet miatt elrendelt veszélyhelyzet lehetetlenné tette-e a Bérleti Szerződésben foglalt szolgáltatások teljesítését. A Választottbíróság álláspontja ebben a tekintetben nemleges volt.
- Lehetséges, hogy az alperes által folytatni kívánt tevékenység időlegesen visszaesett, ennek következtében pedig az alperes bevétele is csökkent. A Választottbíróság álláspontja szerint azonban ez az alperes üzleti kockázatának körébe tartozó kérdés, hiszen a felek nem tették a bérleti díj fizetésének feltételévé azt, hogy az alperes a tevékenysége során bizonyos üzleti forgalmat elér, és bizonyos bevételt realizál. Az üzleti forgalom és bevétel csökkenésének számos más, a rendes üzletmenet alatt előforduló tartós vagy átmeneti oka is lehetséges, amelyek tipikusan a vállalkozó üzleti kockázatának körébe tartoznak.
- A koronavírus járványhelyzet következtében hozott jogszabályoknak és intézkedéseknek az üzleti forgalmat csökkentő hatását az üzleti kockázat körében az alperes különböző módon kezelhette. Ezek egyike lett volna az, hogy tárgyalásokat folytat a felperessel annak érdekében, hogy a korlátozó intézkedésekkel érintett időszakra a felperes kisebb összegű bérleti és szolgáltatási díjat számítson fel. A felperes tett is erre vonatkozó ajánlatot, más kérdés, hogy ezt a bérleti szerződés meghosszabbításához kötötte. Ha ezek a tárgyalások nem vezettek volna eredményre, akkor az alperes kérhette volna a bérleti szerződés módosítását a bíróságtól.
- A 71/2020 (III.27.) Korm. rendelet eredetileg 2020. március 28-tól április 11-ig lett volna hatályban, azonban a hatály többször meghosszabbításra került. Bár nem lehetett tudni a korlátozások megszűnésének végső időpontját, de tény, hogy 2020. június 17-én a korlátozások megszűntek, az élet lényegében visszaállt a régi kerékvágásba és legközelebb a járvány 2020. őszi feléledése után, 2020. november 11. után voltak újabb korlátozó rendelkezések.
- Értelmezési kérdés, hogy a lakóhely elhagyásának „alapos indokkal” való elhagyásra korlátozása mennyiben befolyásolta egy ingatlanközvetítő cég ügyfélszolgálati irodájának működését, illetve annak látogatottságát, annyit azonban meg kell állapítani, hogy a súlyos járványhelyzet ellenére az gazdasági-üzleti élet nem állt meg teljesen, fokozott elővigyázatossággal és óvóintézkedésekkel folytatódott a munkába járás, ügyintézés, részben személyesen, részben online módon, a korlátozás pedig átmeneti jellegű volt.
(b) Megszegte-e a felperes Bérleti Szerződést?
- A Választottbíróság az alperes által állított felperesi szerződésszegéssel kapcsolatban arra az álláspontra jutott, hogy az alperes sem okiratokkal, sem más módon nem bizonyította a felperes szerződésszegésére vonatkozó állításait (ügyfélcsalogató rendezvények, ügyfelek jelenléte, megfelelő covid protokoll hiánya). Ehhez a kérdéshez tartozik, hogy a kormányrendelettel szabályozott korlátozások miatt a felperes nem is rendezhetett ilyen ügyfélcsalogató eseményeket, így ennek elmaradása szerződésszegésként nem minősíthető. Ugyancsak ide tartozó kérdés, hogy az alperes a Bérleti Szerződést már 2020. április 16-án, tehát az első kéthetes korlátozás után szinte mindjárt felmondta, holott egy még további 9 hónapra terjedő határozott idejű bérleti jogviszony mellett egyáltalán nem volt prognosztizálható az, hogy a korlátozó intézkedések meddig tartanak. Alperesnek lehetősége lett volna, hogy a korlátozó intézkedések miatt az érintett időszakra nézve a bérleti és szolgáltatási díj csökkentését kérje. A fentiekre tekintettel a Választottbíróság álláspontja az volt, hogy az alperesi előadás alapján a felperes szerződésszegése nem volt megállapítható.
(c) Megalapozott és jogszerű volt-e az alperes azonnali hatályú felmondása;
- A fentiekben kifejtettek szerint az alperes 2020. április 16-án kelt azonnali hatályú felmondása megalapozatlan volt.
- A felperes 2020. október 27-én kelt és 2020. november 30. napjára szóló felmondásának érvényességét az alperes nem vitatta, ezért ebben a kérdésben a Választottbíróságnak nem kellett döntenie.
- A fentiek figyelembevételével a Választottbíróság megállapította, hogy a felperes és az alperes közötti bérleti jogviszony a felperes felmondása következtében 2020. november 30-án szűnt meg.
(d) Az alperes felelőssége a bérleti és szolgáltatási díj, valamint a kötbér megfizetéséért
- A felek között nem volt vitatott tény, hogy az alperes a bérleményt 2020. április 30-án hagyta el és 2020. május 1. napjától nem fizetett bérleti és szolgáltatási díjat. A bérleti szerződés 2020. november 30-i megszűnése mindemellett nem érinti az alperes felelősségét a határozott idejű bérlet teljes időtartamára, azaz 2020. december 31-ig terjedő időszakra vonatkozó bérleti és szolgáltatási díj fizetésére vonatkozó kötelezettség tekintetében.
- A Választottbíróság – a felek által egyetértett méltányosság alkalmazására is tekintettel – mérlegeléssel úgy döntött, hogy a bérleti díj összegét a korlátozás időtartamára és utóhatására figyelemmel a 2020. május 1. és 2020. november 30. közötti időszakra úgy a bérleti, mint a szolgáltatási díj tekintetében 25%-kal (kerekítéssel) 1.260.000,- Ft-ra csökkenti.
- A kötbér tekintetében – részben ugyancsak méltányossági alapon – a Választottbíróság úgy döntött, hogy a két jogcímen érvényesített kötbér együttes 7.220,- euró összegét minimális kerekítéssel megfelezte a felek között és ez alapján 3.600,- euró kötbér megfizetésére kötelezte az alperest.
- A Választottbíróság végül rámutat arra, hogy a pacta sunt servanda elvének következetes alkalmazása mellett az alperes jogszerűen nem mondhatta fel azonnali hatállyal a bérleti szerződést. „A kötelezettnek akkor is a szerződésszerű teljesítésre kell törekednie, ha a járvány negatív hatásai sújtják. A lehetséges alternatív megoldásokat akkor is meg kell kísérelnie, ha azok számára költségnövekedéssel, veszteséggel járnak.” „…önmagában a szerződés teljesítésének elnehezedése nem alkalmas arra, hogy a kötelezett mentesüljön a teljesítési kötelezettsége alól.”[1] Ugyanakkor a Választottbíróság álláspontja szerint egy vis maior-nak tekinthető, teljes lehetetlenülést azonban nem eredményező, mindkét fél ráhatásától független járványhelyzet miatti korlátozó intézkedések gazdasági hátrányai, pénzügyi következményei nem telepíthetők csak az egyik, vagy csak a másik félre.
- Figyelemmel arra, hogy a felperes követeléseit képező tartozások a késedelembe esés időpontjáig kamatmentesek voltak, a választottbíróság a Ptk. 6:48. § (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamat fizetését nem látta megalapozottnak, ilyen kérelmet a felperes sem terjesztett elő.
- A kamatszámítás kezdő időpontjaként – elkerülendő a bonyolult és további vitákra okot adó kamatszámítást - a Választottbíróság a késedelemmel érintett 8 hónap közép-idejét, 2020. szeptember 1. napját határozta meg, ezért a felperes ezen időponttól jogosult a tőketartozás utáni késedelmi kamatot követelni a Ptk. 6:48. § (1) bekezdése szerinti késedelmi kamat szabályozás szerint.
- A felperes az euróban meghatározott kötbérkövetelése után kamatot nem igényelt, így ezzel a kérdéssel a Választottbíróság nem foglalkozhatott.
- A választottbíróság a felperes keresetét csak részben találta megalapozottnak, ezért az Eljárási Szabályzat 11. § (1) bekezdése alapján a feleket a pernyerés, illetve pervesztés arányában (mintegy 60%-40% arányban) kötelezte az eljárási költségek – így a regisztrációs díj, a választottbírósági díj és az ügyvédi költségek – viselésére.
- A választottbíróság mindezek alapján megállapította, hogy a felperes keresete részben alapos, ezért a rendelkező részben foglaltak szerint kötelezte (a) az alperest a bérleti és szolgáltatási díj részbeni, ennek kamatai, valamint kötbér részbeni megfizetésére, továbbá (b) a feleket a rendelkező részben foglalt megosztás szerint a felmerült választottbírósági díj és ügyvédi munkadíj megfizetésére.
Vb/23055
[1] Török Éva: ‘A vis maior fogalmának XXI. századi keretei a szerződési jogban’ c. tanulmány (Jogtudományi Közlöny 2024/áprilisi szám)
